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一证变多证赋财又赋能——中牟县在全省率先实现标准化厂房分割登记新模式

admin8个月前 (09-27)郑州产业信息22

　　河南经济报记者杜美丽通讯员雍凯

　　“多亏了政府的好政策，厂房项目分割登记后，资产盘活了，一本证变成了多本证，贷款额度从一两千万提高到了四五千万，租、售都更容易了。”亿顺成公司负责人成总由衷感叹道。郑东智能制造装备产业园项目负责人赵总表示：“我们与银行谈融资有主动权和选择权了，可以比比看看哪家银行利率更低了，不用再找民间借贷了，融资成本低了。”联东U谷项目负责人也表示：“我们在省内多个地市都有标准化厂房和小微产业园，目前只有中牟县实现了土地分摊基础上的分割登记。”

　　中牟县共有标准化厂房项目44个、281万㎡，目前已在全省率先走出一条“按幢(层、间)登记+土地分摊”的分割登记新模式。7月7日，中牟县不动产登记中心为亿顺成公司办理全省头部本采取该模式的不动产权证书，9月15日，顺利为该公司完成抵押登记，支持企业成功申请多笔贷款;12月5日，为郑东智能制造装备产业园的入驻企业办理全省头部例采取该模式的不动产转移登记。

　　长期以来，这些项目曾经都面临四个困境：一是分割登记程序复杂。分割登记工作缺少具体、简便的操作规范，申请分割登记需要经过“两审核(园区管委会、工信部门)、四确认(发改、住建、住房保障、自然资源和规划)”。二是分割不彻底。只对建筑物进行了分割登记，没有进行相应的土地分摊，一幢建筑物被抵押则整宗地均被限制。三是企业融资能力与资产状况不相匹配。在申请头部笔贷款后整宗土地都被抵押，如果再去其他银行贷款，其他银行只能作为第二顺位抵押权人，因而银行放贷积极性不高、额度也不愿放宽。所以企业往往只能在一家银行贷款，单笔额度上限较低，企业融资能力受限。四是租售、招商受影响。由于分割登记和转移登记不够畅通，企业租售和招商都受到制约，降低了企业运作、经营的灵活性和长期规划的完整性。五是查封风险高、法院执行难。由于土地没有分摊，一旦企业发生状况，出现受到法院查封的情况，即使是对厂房的一幢、一层或一间进行查封，也会对该整宗土地进行查封，对企业经营和司法拍卖造成难题。

　　面对这些问题和困境，中牟县自然资源和规划局多次组织不动产登记中心、银行、法院、企业等部门和单位进行座谈调研论证，积极寻求政策依据和外地经验，蕞终以亿顺成项目为试点，探索出“按幢(层、间)登记+土地分摊”的解决方案。这样的“中牟解决方案”具备以下特征：一是审批流程蕞简化。明确了具体的分割登记操作规范，取消了“两审核四确认”，凭园区管委会出具的标准化厂房证明材料即可完成首次登记。二是融资能力倍增。不动产权证一本变多本，企业可以拿不同的证向不同银行申请贷款，由于都是头部顺位抵押，银行放贷意愿提高，企业融资能力倍数级增长。三是促进了租售和招商。企业对分割后的厂房办理登记后，可通过交易和租赁获得收益，有效盘活了企业存量资产。四是查封风险降低。法院在对厂房进行查封时，可单独对一个产权单位进行查封和处置，不会影响到其他厂房的正常运营。五是形成税源、促进发展。分割登记带动了厂房销售，目前郑东智能制造装备产业园、联东U谷正在对接办理分割登记和转移登记，其中12月5日为郑东智能办理的全省头部笔转移登记，涉及厂房1221㎡，形成税收51万;经预估，仅郑东智能、联东U谷两个项目即可为该县创造2000余万元税收。此外，通过登记制度改革创新，为小微企业提供了灵活、低成本的双创空间，促进了实体经济发展，带动了就业。

　　目前这项工作已由试点转为全县推广，该县政府已出台《关于标准化厂房、小微企业园不动产登记和日常管理等相关问题的工作部署》。下一步，中牟县自然资源和规划局将持续创新工作思路，探索工作模式，主动回应群众和企业诉求，把难题变课题，把堵点变亮点，以新形象全力促进新作为、新发展。

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