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　　经过了长时间的低迷期，近期，随着郑州18条促进房地产市场良性发展措施的出台，郑州房地产市场渐渐有回暖迹象，当然，这其中也有传统楼市小阳春将至的阶段效应存在，但无论怎么说，市场回暖是人心所向。毕竟就目前房地产在国民经济中的比重而言，房地产前一段的势微影响了行行业业方方面面。而日前，郑州发布的又一计划，也从侧面证明了这一点。

　　日前，郑州市自然资源和规划局发布《郑州市市本级2022年度国有建设用地供应计划》，根据计划，2022年1月1日至12月31日，郑州市金水区、惠济区、管城区、中原区、二七区、高新区、经开区、郑东新区、上街区、航空港区范围内，市本级计划供应国有建设用地总量为2809.55公顷（约合42143.25亩）。

　　商服用地409.94公顷（约合6149.1亩），占计划总量的14.59%；

　　工矿仓储用地785.83公顷，占计划总量的27.97%；

　　其他用地（包括：公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地）745.68公顷，占计划总量的26.54%。

　　郑东新区供应总量蕞多，为590.63公顷（约合8859.45亩），其次为航空港区的539.99公顷（约合8099.85亩），及经开区的504.05公顷（约合7560.75亩），其他区域供应面积与这三个行政区不可同日而语，供应量为这三个区的一半，甚至只有其四分之一。

　　但从住宅用地总量看，位列前三甲的却是中原区、郑东新区、管城区，分别为109.29公顷（约合1639.35亩），105.45公顷（约合1581.75亩）、101.58公顷（约合1523.7亩），不过，虽然住宅用地总量多，但商品住宅用地却非如此，比如郑东新区，商品住宅用地仅仅46.07公顷，几乎是倒数，主要是其租赁住宅用地以及其他住宅用地占比较重的原因。

　　所以，从商品住宅用地来看，计划供应蕞多的为高新区95.25公顷（约合1428.75亩）、中原区94.81公顷（约合1422.15亩）、管城区92.18公顷（约合1382.7亩）。而积极布局租赁住宅的区，主要为航空港区、郑东新区、金水区。商服用地方面，供应量蕞多的区域为郑东新区，以182.35公顷远超其他区。经开区和航空港区则供应工矿仓储用地较多。

　　土地供应结构体现的是政府对城市空间的布局和引导。2022年的供地结构可见，2022年政府将继续在高新区、中原区、管城区完善居住区，在郑东新区进一步提升商业布局，在经开和航空港区加快产业布局，与此同时，在郑东新区、航空港区、金水区等产业集聚区、经济发展较为成熟区等地方，向租赁市场倾斜。

　　那么，为什么这样计划，我们来看下供地计划文件中对计划期内政策导向的表述，我们只选取重点进行展示。

　　坚持以新型城市化为主导，统筹区域联动发展，调整优化用地空间，合理疏散城市功能，着力提升市区功能品质；根据各区功能定位，结合潜在供地需求，合理安排国有建设用地供应结构、总量、布局、时序和方式，促进区域更加均衡协调发展。

　　1.重点区域、重点产业用地全市本年度拟供应省市重点项目71个，计划用地338.96公顷（ 合5084.4亩）。

　　2.住宅用地全面落实因城施策,优化住房用地供应结构，继续执行好“保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房”等“三类住房”用地保障。坚决落实保障性安居工程建设用地供应任务，将年度计划逐宗、逐批分解落实到具体地块。

　　3.公共服务设施用地确保重大基础设施和社会民生项目的用地供应，促进城市综合服务功能和承载力、竞争力提升，助力优化人居和营商环境。优先确保郑州市中心城区2022年重点教育、卫生、文化、公园与绿地等重点项目建设用地供应。顺应工业化、城镇化快速发展需要，大力发展生产性服务业和生活性服务业，加大投入、扩大开放，拓展新领域，发展新业态，构建功能完备、服务高效、供给良好的现代服务业体系，提高服务业比重和水平。

　　1.节约开发并举以节约和集约利用土地为主的方针，坚持“内涵挖潜与外延扩展相结合、以内涵挖潜为主”的发展原则，促进土地利用方式和经济增长方式的转变，坚持节约优先与高效利用相统一，提高土地集约利用水平和效率。

　　2.严格使用标准严格执行各类建设项目用地定格标准，防止浪费土地。加强建设项目用地预审，项目选址应按节约集约用地的原则进行多方面比较，优先采用占地少的选址方案，优先保障重点产业及交通、水利等重点基础设施建设。

　　3.积极拓展空间推进集约用地，严格控制建设用地增量，严禁闲置土地。积极开展存量建设用地调查，研究制定鼓励盘活存量建设用地的政策措施。依法依规加大闲置低效土地及僵尸企业占地的处置力度，各开发区、区县（市）要梳理摸清本辖区内的低效闲置土地及僵尸企业用地情况和形成原因，制定年度处置计划，提高土地开发利用程度，拓展盘活利用空间。

　　继续推进完善土地市场建设，发挥市场配置资源的基础性作用。继续强化商业、旅游、娱乐、商品住宅项目用地招标、拍卖、挂牌方式出让的供应机制。继续积极实施工业用地招标、拍卖、挂牌方式出让制度。贯彻落实好《郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见》（郑政〔2021〕4号）、《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（郑政办〔2022〕13号）、郑州市人民政府办公厅关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见（郑政办〔2022〕14号）、郑州市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见（郑政办〔2022〕15号）等文件要求，强化土地供应计划管理、市场价格体系管理、土地市场调控管理。

　　在笔者看来，上面说了那么多，其实蕞底层的逻辑就是以土地供应带动郑州城市高质量发展，让空间布局更合理更健康。

　　比如“继续执行好‘保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房’等‘三类住房’用地保障”，实际说的还是以居住为导向，强调基本居住需求，保障普通大众的居住需求。

　　比如“积极拓展空间推进集约用地，严格控制建设用地增量，严禁闲置土地。积极开展存量建设用地调查，研究制定鼓励盘活存量建设用地的政策措施”则是在保证城市建设的前提下，尽蕞大可能集约土地，提高土地开发的质量。

　　说到这里，忍不住再多说几句，其实清华大学建筑设计研究院的未来立体生态创新建筑就挺契合这一条的，毕竟将绿化空间植入每家每户的每个庭院，本身就是集约土地的一种方式，而且提高了人们入住后的生活幸福感，是住宅产品高质量开发的一种好方法。笔者觉得，政府可以对新供应住宅用地通过前置条件设计、对存量住宅用地通过政策引导，来提升开发企业建设立体绿化住宅产品的积极性。

　　刚才我们了解了2022年的土地供应情况，接下来，我们一起看看今年土地供应在历年土地供应计划中，土地供应是提升了，还是降低的，在近几年的横向对比中到底占据一个什么样的位置。

　　首先，笔者梳理了2017年以来郑州市本级国有建设用地供地计划的相关内容，大家一起去看看。为了大家看的更清楚，笔者制作了许多图表，可以让大家一目了然。

　　根据目前制定计划，2017年郑州市计划供应国有建设用地总规模为1885.13公顷（约合28276.95亩）。用地结构方面，住宅用地为843.08公顷(不含保障房)，保障房用地113.45公顷、商业用地341.92公顷，工矿仓储用地301.71公顷，公共类用地284.97公顷。

　　空间（区域）分布方面，市内五区计划供应总规模为1052.94公顷（二七区为238.44公顷、中原区为223.85公顷、金水区为212.28公顷、管城区为181.44公顷、惠济区为196.93公顷、），郑东新区为227.80公顷（不含白沙区域），经开区计划供应244.33公顷（不含物流园区），高新区计划供应360.07公顷。

　　2017年我市计划供应住宅用地为843.04公顷，其中，二七区为99.34公顷，中原区为119.49公顷，金水区为113.85公顷，管城区为96.36公顷，惠济区为100.93公顷，郑东新区为99.75公顷，经开区为72.50公顷，高新区为140.85公顷。

　　在保障性住房用地方面，本年度计划供应规模为113.45公顷，其中，二七区为8.64公顷，中原区为0.27公顷，金水区为8.14公顷，管城区为0.00公顷，惠济区为18.67公顷，郑东新区为39.29公顷，高新区为14.68公顷，经开区为23.76公顷。

　　2018年郑州市市本级计划供应国有建设用地总规模为2218.74公顷（33281亩）。用地结构方面，住宅用地1056.36公顷（158445亩）（含装配式住宅用地1607亩），其中商品住宅用地为977.31公顷（14660亩），经济适用房用地63.54公顷（953亩），人才公寓用地15.5公顷（233亩）；商业用地408.85公顷（6115亩）；工矿仓储用地256.79公顷（3852亩）；其他用地497.94公顷（7469亩）。

　　区域分布方面，金水区为157.40公顷（2369亩），二七区为318.83公顷（4782亩），管城区为407.78公顷（6117亩），惠济区为193.73公顷（2906亩），中原区为402.66公顷（6040亩），高新区计划供应375.97公顷（5640亩），经开区计划供应95.33公顷（1430亩）（不含物流园区），郑东新区为266.52公顷（3998亩）（不含白沙区域）。

　　2018年我市计划供应住宅用地为977.31公顷（14660亩）（含装配式住宅用地1607亩）。其中，金水区为94.27公顷（1414亩），二七区为203.60公顷（3054亩），管城区为294.37公顷（4415亩），惠济区为72.08公顷（1081亩），中原区为122.79公顷（1860亩），高新区为71.92公顷（1079亩），经开区为36.06公顷（541亩），郑东新区为81.03公顷（1215亩）。

　　2019年郑州市市本级计划供应国有建设用地总规模为2922.37公顷（43836亩）。

　　用地结构方面，住宅用地1542.49公顷（23137亩），其中商品住宅用地为1426.2公顷（21393亩），经适房用地81.85公顷（1228亩），人才公寓用地34.44公顷（517亩）；商业用地403.82公顷（6057亩）；工矿仓储用地223.51公顷（3353亩）；其他用地752.55公顷（11288亩）。

　　区域分布方面，金水区为297.5公顷（4462亩），二七区为203.74公顷（3056亩），管城区为441.77公顷（6627亩），惠济区为547.92公顷（8219亩），中原区为292.25公顷（4384亩），高新区为564.50公顷（8467亩），经开区为208.84公顷（3133亩）（不含物流园区），郑东新区为365.84公顷（5488亩）（不含白沙区域）。

　　2019年我市计划供应住宅用地为1542.49公顷（23137亩）。其中，金水区为169.53公顷（2543亩），二七区为119.24公顷（1789亩），管城区为335.97公顷（5040亩），惠济区为324.60公顷（4869亩），中原区为140.24公顷（2104亩），高新区为241.10公顷（3617亩），经开区为71.69公顷（1075亩），郑东新区为140.12公顷（2102亩）。

　　2021年度市本级计划供应国有建设用地总量控制在3098.43公顷（46476.45亩）内。

　　市本级本年度计划供应土地总量为3098.43公顷，其中:住宅用地1166.29公顷，占计划总量的37.64%；商服用地340.82公顷，占计划总量的11.00%；工矿仓储用地612.08公顷，占计划总量的19.75%；其他用地（包括：公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地）979.24公顷，占计划总量的31.60%。

　　2022年度市本级计划供应国有建设用地总量为2809.55公顷（42143.25亩）。

　　市本级计划供应土地总量为2809.55公顷，其中:住宅用地868.10公顷，占计划总量的30.90%；商服用地409.94公顷，占计划总量的14.59%；工矿仓储用地785.83公顷，占计划总量的27.97%；其他用地（包括：公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地）745.68公顷，占计划总量的26.54%。

　　为了让大家看的更清楚些，直接上图。

　　从近6年的数据及柱状图来看，无论是供地总量还是住宅供地总量，刨除2020年来看，整体是先走高，再走低的。而2020年之所以断裂，原因大家都知道，正是新冠肺炎疫情的爆发，由于考虑到防控需要，以及各种生产生活停摆的情况，预见到土地市场会受到相应不小的影响，所以2020年的土地供应计划也随着降低。

　　随着国内疫情受到控制，已经对比国外疫情防控的乱象，使得大家对土地市场、房地产市场拾起了一定的信心，再加上提振市场的需要2021年，土地供应相应的提升，但其实住宅用地的整体供应量还是走低的，毕竟大环境放在那，特别是房住不炒大方面的考虑，土地供应两集中政策的施行等等。

　　但从整体走势看2022年的土地供应，我们发现，住宅用地总量虽然较之前依然在降低，但商品住宅用地和商服用地供应有抬头迹象，已经稍稍超越2021年的供应量。我们知道，在土地供应结构中，能够反应市场、与市场息息相关的莫过于商品住宅和商服用地的供应和拍卖，此次，这两种土地供应的抬头，一定程度上也表明市场的回血，以及政府对房地产企业拿地的鼓励支持，这与此前郑州出台18条援助郑州房地产市场的举措有异曲同工之处。

　　总之，市场需要回暖，市场也确实有回暖迹象。郑州土地市场、房地产市场接下来的表现如何，一起期待一下。

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