新郑市梨河镇土地整理投融资策划方案doc
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2019-04-02发布于山东
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河南新郑市梨河镇土地整理投融资策划方案 第 PAGE \* Arabic \* MERGEFORMAT 24 页第 PAGE \* Arabic \* MERGEFORMAT 24 页 新郑市梨河镇土地整理投融资 策划方案 深圳王牌城市研究院 二0一二年六月 前 言 继继河南省委、省政府及各级市县级干部对什么是中原？什么是中原崛起？什么是经济区？的命题进行深刻切实的领悟和实践之后，新郑市委市政府多次召开新型城镇化建设推进座谈会， 本着坚持改革开放、解放思想的态度，梨河镇人民政府积极研究省委省政府和市委市政府的文件，结合梨河镇的地理区位和产业优势，强调以大力实施“工业强镇”战略，确立了招商引资、农业结构调整、小城镇建设三个工作重点，加强作风建设，加快体制创新，逐步地推动经济社会迈入快速发展轨道。 梨河镇作为城镇化改革在新郑市的试点，是郑州市市委书记吴天君主抓的乡镇，在新型城镇化建设中，围绕新的形势建立了坚持依靠群众推进工作落实长效机制，从基层基础工作做起，理清发展思路，建立了一支扎根基层，服务群众的高素质干部队伍。如今，梨河镇农业优势得到巩固，已形成以河李村为中心的早春大棚西瓜种植基地和以新郑市鸿源鸭业养殖有限公司为龙头的肉蛋鸭养殖小区；工业经济突飞猛进，逐渐形成了以酱色、食品添加剂、塑料加工为主的工业体系，其中加加酱业（郑州）有限公司、郑州佳利食品添加剂有限公司、郑州南方酱业有限公司的生产规模均处于全国同行业前列。 梨河镇的新型城镇化的发展考量是按照作为新郑市的城市组团来定位策划的，通过城区内土地的规划整理，来建设梨河镇的农业创业园，以满足群众自主创业或招商项目落地的需要。在解决新型城镇化过程中出现的土地整理中，处理好农民、农村的居住和收入问题。真正务实长效地解决农民的居住环境和城市健康发展之间的关系。 深圳王牌城市研究院作为中国首席政府智库、政府一把手工程专家，能够切身地感受到新郑市上下一体对新型城镇化的重视热情和努力拼搏。我们有理由相信，在新郑市委市政府的带领下，新郑人民一定能够通过务实重干、拼搏奋进，在践行“厚德自强、传承创新”的新郑精神上，以大刀阔斧、势如破竹之势，迅速掀起新型城镇化建设热潮。 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc328987407 头部章 宏观背景 PAGEREF _Toc328987407 \h 6 HYPERLINK \l _Toc328987408 头部节 项目建设背景 PAGEREF _Toc328987408 \h 6 HYPERLINK \l _Toc328987409 一、项目提出的缘由 PAGEREF _Toc328987409 \h 6 HYPERLINK \l _Toc328987410 二、项目建设的必要性 PAGEREF _Toc328987410 \h 6 HYPERLINK \l _Toc328987411 三、项目建设的意义 PAGEREF _Toc328987411 \h 7 HYPERLINK \l _Toc328987412 第二节 报告编制依据 PAGEREF _Toc328987412 \h 8 HYPERLINK \l _Toc328987413 一、法律法规 PAGEREF _Toc328987413 \h 8 HYPERLINK \l _Toc328987414 二、指导政策 PAGEREF _Toc328987414 \h 8 HYPERLINK \l _Toc328987415 三、相关规划 PAGEREF _Toc328987415 \h 10 HYPERLINK \l _Toc328987416 第二章 项目背景研究 PAGEREF _Toc328987416 \h 16 HYPERLINK \l _Toc328987417 头部节 新郑市概况 PAGEREF _Toc328987417 \h 16 HYPERLINK \l _Toc328987418 一、新郑简介 PAGEREF _Toc328987418 \h 16 HYPERLINK \l _Toc328987419 二、新郑市经济发展研究 PAGEREF _Toc328987419 \h 18 HYPERLINK \l _Toc328987420 三、 新郑市城镇规划研究 PAGEREF _Toc328987420 \h 20 HYPERLINK \l _Toc328987421 四、 新郑市土地利用规划 PAGEREF _Toc328987421 \h 23 HYPERLINK \l _Toc328987422 第二节 项目政策研究 PAGEREF _Toc328987422 \h 29 HYPERLINK \l _Toc328987423 一、河南省新农村政策研究 PAGEREF _Toc328987423 \h 29 HYPERLINK \l _Toc328987424 二、新郑市在河南省的政策定位 PAGEREF _Toc328987424 \h 31 HYPERLINK \l _Toc328987425 三、新郑市新农村政策研究 PAGEREF _Toc328987425 \h 34 HYPERLINK \l _Toc328987426 四、 新郑市新农村建设政策综合评价 PAGEREF _Toc328987426 \h 40 HYPERLINK \l _Toc328987427 第三章 新郑市梨河镇土地现状和规划前景 PAGEREF _Toc328987427 \h 42 HYPERLINK \l _Toc328987428 头部节 梨河镇土地现状 PAGEREF _Toc328987428 \h 42 HYPERLINK \l _Toc328987429 一、梨河镇基本现状 PAGEREF _Toc328987429 \h 42 HYPERLINK \l _Toc328987430 二、梨河镇土地现状利用现状 PAGEREF _Toc328987430 \h 43 HYPERLINK \l _Toc328987431 三、梨河镇当前的拆迁整合现状 PAGEREF _Toc328987431 \h 52 HYPERLINK \l _Toc328987432 四、梨河镇土地综合整理测算 PAGEREF _Toc328987432 \h 55 HYPERLINK \l _Toc328987433 第二节 梨河镇规划现状和前景 PAGEREF _Toc328987433 \h 59 HYPERLINK \l _Toc328987434 一、梨河镇的资源优势研究 PAGEREF _Toc328987434 \h 59 HYPERLINK \l _Toc328987435 二、梨河镇的发展规划研究 PAGEREF _Toc328987435 \h 60 HYPERLINK \l _Toc328987437 三、梨河镇的产业选择和布局定位（突出地区特色优势，重点比较过去的产业和现在的优势产业） PAGEREF _Toc328987437 \h 65 HYPERLINK \l _Toc328987438 第四章 新郑市梨河镇土地整理投融资策划定位 PAGEREF _Toc328987438 \h 73 HYPERLINK \l _Toc328987439 头部节 ：概述 PAGEREF _Toc328987439 \h 82 HYPERLINK \l _Toc328987440 第二节：梨河镇城市定位 PAGEREF _Toc328987440 \h 83 HYPERLINK \l _Toc328987441 第三节：战略包装、推广若干建议 PAGEREF _Toc328987441 \h 86 HYPERLINK \l _Toc328987442 第五章 新郑市“三乡镇一廊道”土地综合整治战略落地的其他建议 PAGEREF _Toc328987442 \h 91 HYPERLINK \l _Toc328987443 一、 进行土地综合包装，建立投融资平台，公司化运营新郑 PAGEREF _Toc328987443 \h 91 HYPERLINK \l _Toc328987444 二、 走出去、招进来、在推介中学习 PAGEREF _Toc328987444 \h 91 HYPERLINK \l _Toc328987445 三、 挖掘资源，巧用优势，形成城市品牌化运作 PAGEREF _Toc328987445 \h 91 头部章 宏观背景 头部节 项目建设背景 一、项目提出的原由 党的十七届五中全会针对当前经济社会发展的主要矛盾，把破除城乡“二元”体制、加快推进城镇化，作为“十二五”时期亟待解决的重大体制问题。在新的形势发展下，中央把加快城镇化建设放到了前所未有的高度，足以说明城镇化在现阶段成为势不可挡的趋势。 新郑市的发展转型期，正处于“十二五”时期产业转型和优化升级的关键阶段。新郑市经济发展的开创和收获已在城市的规划蓝图下拉开帷幕，由传统的农业型增长带动向依靠思想解放、完善投资和优势产业带动的城镇现代经济发展方式转变。随着城市总体规划的深入实施，土地整合、资金整合已迫在眉睫。这就要求我们必须把城乡的繁荣发展作为长久目标，充分发挥规划的引领作用和带动作用，加快城乡转型，提升城乡转型发展的协调性和实效性，快速实现新郑的区域一体化发展进程。 二、项目建设的必要性 本项目通过对梨河镇区域内部土地进行综合整理，建设居民安置型社区，改善农村基础设施建设水平，打通城郊村镇与城市中心区的联系，建立一体化的城镇发展规划体系。通过规划完善梨河镇城乡道路网络结构，建立流畅、安全、快速、经济的交通环境，便于更好的开展土地综合整治工作，提升区域环境，缩小城乡差距，对推动新郑市城区、乡镇、一般乡镇梯度发展的城乡一体化格局的形成重要的、不可替代的作用。同时该项目将极大地改善梨河镇内社会环境与投资环境，整合城乡产业结构，发现新的城镇经济增长点，提升项目区域土地价值，进一步发挥梨河镇的特色产业区位优势，加快规划园区的产业集聚，增加农民收入，形成破解城镇发展瓶颈的强大助推力。 三、项目建设的意义 1、能够在短期内提升新郑市的城市品牌形象。 通过营销策划和经营，来塑造、提升城市品牌形象，已成为增强城市竞争力的必要手段。像经营公司一样经营城市，已经成为现代城市可持续发展的“必修课”。深圳王牌城市研究院立足于掌握新郑城市品牌形象的内涵及其外延特征，并在此基础上通过策划传播，树立城市品牌，进行城市品牌的宣传。 2、为园区的招商引资做好铺垫，依靠优势外来资金发展自身。 土地整理和合理规划的蕞终目的是通过土地资源优势的吸引，内化外来资金，一方面通过有目的的规划、定位、打造城市特色，另一方面通过系列的公关活动、媒体推介等整合营销模式，把城市的区位优势、产业卖点和潜力有步骤的宣传出去。通过城市的影响力，依靠城市品牌推广拉动投资，进而带动整个城镇区域经济产业发展的目的。 3、土地整理的规划和实施将直接影响到城镇后期的长久发展。 项目的实施将使梨河镇经济转型在土地整理后发挥出蕞大的效果。加快新农村建设进程，挖掘乡镇内部的城市竞争力，更好地完善产业发展布局，对城镇的土地规划和城镇建设起到提纲挈领的作用，以促进城乡统筹、协调发展的经济社会跨越式发展，为形成良好的城乡格局和空间发展态势起到积极的推动作用。所以认清城镇的现状，依据实际情况进行土地规划整理，将在长期内促进镇区的长久发展。 综上所述，该项目的建设对于加快农村城镇化建设，改善农民生存环境状况，提高农民收入，缩小城乡差距具有积极的推进作用；对完善新条件下的土地整理和产业布局起到规划指导作用；同时能够构建基础设施，构筑良好的投资环境，拓广城市发展空间，提升项目区域周边土地价值，拉动区域社会经济的发展也具有不可估量的作用。因此，该项目的建设是十分迫切必要的。 第二节 报告编制依据 一、法律法规 1.《中华人民共和国土地管理法》； 2.《中华人民共和国土地管理法实施条例》； 3.《基本农田保护条例》； 4.《中华人民共和国农业法》； 5.《中华人民共和国森林法》； 6.《中华人民共和国水土保持法》； 7.《中华人民共和国环境保护法》 二、指导政策 1.《河南省实施中华人民共和国土地管理法办法》； 2.《######郑州市委郑州市人民政府关于市域快速通道及城市道路整治提升工程建设实施的工作部署》； 3.《中华人民共和国城乡规划法》(2007年)； 4.《郑州市人民政府关于印发2012年郑州市生态林业建设实施方案的通知》（[2011]260号）； 5.《新郑市人民政府关于印发新郑市加快城镇化进程推进新农村建设若干政策（试行）的通知》（新政[2010]9号）； 6.《新郑市人民政府关于完善市乡财政管理体制的意见》（新政[2011]35号）； 7.《市委办公室市政府办公室关于印发〈新郑市2012年交通道路建设和生态廊道绿化实施方案〉的通知》([2012]6号)； 8.《关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作的指导意见》（国办发[2006]29号）； 9.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)； 10.《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》(国土资发[2008]138号)； 11.《河南省人民政府关于公布实施河南省征地区片综合地价标准的通知》； 12.《郑州市人民政府关于调整国家建设征收集体土地 、青苗费和地上附着物补偿标准的通知》(郑政文[2009]127号)； 13.河南省人民政府关于印发河南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干规定的通知(豫政[2012]39号)； 14.《河南省人民政府关于加快推进城乡一体化试点工作的指导意见》； 15.《新郑市人民政府关于印发新郑市新型社区建设安置补偿办法（暂行）的通知》（新政[2011]14号）； 16．《新郑市人民政府关于印发新郑市合村并城（镇）项目建设管理办法（暂行）的通知》（新郑[2011]15号）； 17.《新郑市新型城镇化建设指挥部关于加快新型社区建设的若干优惠政策（试行）》； 18.《######新郑市委新郑市人民政府关于推进合村并城工作的若干意见（试行）》（新发[2010]17号） 三、相关规划 1.《河南省新郑市总体规划文本》2010.10； 2.《中原经济区郑州都市区建设纲要(草案)》； 3.《新郑市国民经济和社会发展和社会发展第十二个五年规划纲要》； 4.《新郑市土地利用总体规划》（2006—2020年）； 5.《新郑市梨河镇土地利用总体规划》（2006—2020年）.新郑市国土局提供； 6.《新郑市城关乡土地利用总体规划》（2006—2020年）.新郑市国土局提供； 7.《新郑市新村镇土地利用总体规划》（2006—2020年）.新郑市国土局提供； 8.《河南省新郑市城乡总体规划（2009—2030年）》 第三节 项目建设的可行性论证 一、新型城镇化的发展为大势所趋 河南在新城镇化建设中已经走到了前列。河南省从本省实际出发，探索走出了一条不以牺牲粮食和农业为代价的新型城镇化的道路，这是被实践证明正确的道路。尤其是这2010-2011年，河南在以新型农村社区为载体加快新型城镇化的实践和探索中，更加突出强调不牺牲粮食和农业。新型城镇化通过合村并点、拆旧建新，节约、置换出大量土地，不仅能够确保建设用地占补平衡、耕地面积稳中有增，而且能够推进农业发展方式由家庭分散经营向规模化、现代化、集约化经营转变，从而提高单位土地面积产出水平，提升粮食综合生产能力，在构建国家粮食安全保障体系中发挥更大作用。 据河南省社会科学院研究，依照世界城市发展经验来看，当城镇化率达到30%时，城镇化速度会明显大幅增长，城镇化进入加速发展阶段。 1996年全国城镇化水平头部次达到30%以上(30.48%)，当年全国城镇化率有一个明显提升，并一直保持高速发展，标志着我国从1996年开始进入城镇化高速发展时期。在2010年我国城镇化水平达到49.95%，处于城镇化向高级阶段提升、飞跃的紧要关头。 河南省与国家城镇化发展同步，在1996年城镇化发展开始提速，以每年1.2个百分点的速度增长，在2004年城镇化率接近30%的时候(28.9%)，以每年1.7-1.8个百分点的速度增长，进入了提速发展的阶段；2010年，河南城镇化率达到38.8%，已进入工业化和城镇化互动互促、快速发展的新阶段。按照“十二五”规划，2015年河南城镇化率达到48%左右，以此测算，未来五年每年全省城镇化率要增长1.7个百分点。由此可以看出，未来一段时间河南城镇化率仍将保持较高的增长速度，发展空间大、后劲足，已经进入城镇化快速发展的战略机遇期，不仅符合城镇化发展的客观规律，也顺应了我国城镇化提升飞跃发展的潮流。 新郑市的新型城镇化的趋势正是踩在河南省城镇化快速增长这一时代帆船上，新型城镇化的实施，也必将顺应时代潮流，加速新郑市的快速发展。 二、政策支持背景分析 《中原经济区建设纲要(试行)》指出中原经济区的定位之一是全国“三化”协调发展示范区。“发挥新型城镇化的引领带动作用，在加快工业化、城镇化进程中保障国家粮食安全，推进农业现代化，率先走出一条不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的“三化”协调科学发展路子”。《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》中指出“走城乡统筹、社会和谐、生态宜居的新型城镇化道路，支撑和推动“三化”协调发展”。 新型城镇化在全国各个地方有多种表述，就河南的是蕞独特的，是“城乡统筹、城乡一体”的城镇化，是包含了农村的城镇化，所以说是新型城镇化。 这个概念的提出和政策的继续延伸执行，可以说是针对了河南省农业人口众多、农村发展还不够全面等问题提出的新观点，它是从实践中概括和提炼出来的。在新乡市和平顶山市都已做得很有成效。可见，进行建设新型城镇化，是河南依照省内实际，走出的一条与众不同的，符合中国实际、河南实际的三化协调科学发展的新路子。 它有五个层次：国家区域性中心城市(如郑州、洛阳)、地区中心城市(省辖市所在地)、中小城市(一般指县城和新型的小城市，乡级市)、中心镇、新型农村社区。就是农村城镇化为突破口，推动城市化向农村延伸，促进一部分农民就近转移，缓解河南省大量农村劳动力亟待转移与城镇承载能力不强的矛盾，促进城乡一体化发展。这为走出一条符合河南实际、具有中原特色的新型城镇化道路指明了方向。 三、城镇化的发展也是承接产业转移的机遇 随着世界范围内产业分工和结构调整向纵深推进，发达国家和东部地区的相关产业向中西部地区转移的步伐正在加快，经济结构战略性调整为新型城镇化加快发展带来了良好机遇。随着我国产业结构调整升级步伐的加快，资源配置市场化程度提高，资金、技术的要素在地区间流动加速，经济增长的热点会向具有优势和潜力的中西部地区转移，有利于河南省利用区位、劳动力、资源和市场优势，承接国内外尤其是东部地区产业梯度转移。实体经济的转移必将伴随着投资、消费和就业的转移，这将促进河南相关产业快速发展，吸纳大量农村劳动力，实现农村劳动力就地转移。极大地拓宽城镇发展空间，带动人口和生产要素向城镇集聚，进一步增强城市的辐射带动作用，推动城乡产业结构、人口结构和生产力布局的加快调整，实现城乡互动、产城融合。 2010年，借助国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见出台的契机，工业和信息化部与河南省政府在全国首次以部省合作的方式，共同举办了中国（郑州） 2010产业转移系列对接活动，签约项目投资总额1371.3亿元。 承接转移的力度有多大，开放发展的实际效益就有多大，河南发展的经济空间和希望就有多大。 四、新郑市自身优势 新郑市是以黄帝文化为中心的历史文化名城，中原地区重要的现代服务业和先进制造业基地，郑州南部节点城市。黄帝故里拜祖大典历年举行以来，更是给新郑的发展带来了生机，新郑这片热土，正在迅速的成长着。借助于国家发展中原经济区带来的重大机遇，同时在郑州市提出的“建设郑州都市区”的发展战略下，积极推进城市向西南拓展，构建“核心、组团、多点”的郑州市都市发展新格局，并将新郑市定位为郑州副中心，省级历史文化名城，要求新郑市做精做强洁净能源、食品、纺织等产业，形成郑州南部经济核心支点，对接郑州，融入郑州。正是在这一整体区域的规划布局下，新郑需要全力向前，进一步发挥自身潜力，创造更大的发展成就。 在地理区位上，新郑是河南省省会郑州的南大门，居郑州、洛阳、开封、许昌四市所构金三角中心位置，为中原城市群的腹地。京广铁路、京珠高速公路、107国道等重要交通干线在新郑市境内通过，新郑建有中原地区蕞大的航空港——郑州新郑国际机场，目前己开辟境内外航线多条。京广铁路、京珠高速公路、107国道等国家重要交通干线纵贯全境，南水北调、西气东输、郑州环城高速、郑石高速等国家、省、郑州市的重点工程穿境而过。 在经济实力中，2011年新郑经济依然保持快速稳定增长，截止2010年底新郑市GDP总量达到375亿元，同比增长14.0%，城镇居民人均可支配收入15910元，增长10.5%。地方财政一般预算收入跃至全省第四位，再次跻身全国县域经济基本竞争力百强县（市）、全国科学发展和蕞具区域带动力中小城市百强县（市）行列。第三产业中旅游经济持续升温，全年共接待游客388万人次，实现旅游总收入8.5亿元。房地产业健康发展，全年竣工商品房39.7万平方米，市场交易额17.2亿元。 从发展规划上，自2009年始，新郑市以“一个中心、三大板块”为载体，坚持走新型工业化道路，立足传统优势产业，对企业进行优化组合，打造了新港产业集聚区、新郑纺织服装产业园、辛店煤炭循环经济产业园、龙湖科技教育产业园、中原食品工业园，形成了以“资源集聚、产业集群、服务集成”为特色的临空板块，以“服务省会、承接转移、融合发展”为亮点的临郑板块，以“链条完善、相互转化、循环利用”为优势的临煤板块。与此同时，围绕“融入大郑州、承接大郑州”，坚持大手笔规划、大气魄运作、大力度建设，全面启动中心城区新区建设。就基础道路来讲，郑新路市区段综合改造、轩辕湖建设工程已圆满完成，北环路、解放北路、中华北路、郑韩故城外环路建成通车，郑新快速通道、学院路、中兴路、郑煤集团阳光港湾社区、华信学院新校区等工程开工，新区发展框架将初步显现。 总之，新郑市的新型城镇化道路的发展正是在这多种利好的背景下，对梨河镇、城关乡和新村镇，107廊道的土地综合整理，是在现有政策背景下和时代契机下所作出的正确果断决策，对三乡镇一廊道土地整理和投融资平台的建立，是在公司化运作城市建设的理念中提出的经营思想。这一理念的提出将有效地使新郑市的新型城镇化试点工作有效着地。 第二章 项目背景研究 新郑市作为河南省加快城乡一体化进程试点城市，近年来大力推进城镇化工作，积极探索新型城镇化发展模式。目前新郑市对“梨河镇、新村镇、城关乡、107廊道”范围内的土地进行整理，并采用社会融资的方式对其开发运作，对新郑市政府公司化运作土地一级整理融资招商事宜，本着科学、认真的态度，有必要对项目的地理和经济背景进行详细的研究。 新郑市概况 一、新郑简介 新郑市政区图 新郑市位于河南省中部，北靠省会郑州，东邻中牟县、尉氏县，南连长葛市、禹州市，西与新密市接壤。北距郑州市区38公里；东北距中牟县城45.6公里、开封市区120公里 东至尉氏县城42.6公里；南至长葛市区20.4公里、许昌市区40公里；西南至禹州市区36.5公里、平顶山市区84公里；西至新密市区34.5公里。南北长42公里，东西宽36公里，总面积873平方公里。 2007年，新郑市辖3个街道、9个镇、3个乡、1个区，339个行政村，2339个村民组，共有17.53万户，63.57万人，其中农村人口34.57万人，占全市总人口的54.38%；城镇人口29.00万人，占45.62%。人口密度为717人/km2。 2007年，新郑市辖3个街道、9个镇、3个乡、1个区。其中新村镇辖24个行政村，108个自然村；梨河镇辖23个行政村，66个自然村；城关乡辖14个行政村，65个自然村。港区成立于2002年3月26日，位于郑州新郑国际机场西侧，是围绕国际机场开发建设的重要经济发展区域，是郑州市规划建设中的三大物流中心之一，是河南省对外开放的重要窗口和基地。 【新村镇】位于河南省中部，新郑市城区之内，省会郑州南35千米处，全镇74平方千米，辖24个行政村，156个村民组，3.3万人。 【梨河镇】位于新郑市南部，东与和庄镇隔双洎河相望，南与长葛市接壤，西邻观音寺镇，北连新郑市区。面积42平方千米。辖梨河、绰刘、前吕、岗李、三刘、刘吉安楼、黄甫蔡、学田、吴庄、高辛庄、官庄、高班庄、陈庄、七里堂、七里闫、河李、三里岗、黄桥、老观李、周庄、双楼赵、刘楼、大高庄等23个行政村，共64个自然村、157个村民组、7885户、3.1万人。镇区面积1.8平方千米，人口4000余人。 【城关乡】位于郑州南40千米，新郑市区西部。面积40平方千米，下辖辖14个行政村，65个自然村，112个村民组，31290人。 【107廊道】 G107 G107 二、新郑市经济发展研究 （一）“十一五”新郑市经济发展结果 十一五期间，新郑市完成了 “一个中心、三大板块”的经济布局战略提升、并初步形成了城乡一体化的发展格局。 十一五期间，新郑市地区生产总值以年均14.3%的速度增长，2011年的总量达到439.6亿元，比2006年翻了一番。财政总收入突破50亿元大关，达到53.2亿元；2011年财政一般预算收入21.6亿元，是2006年的3.7倍，总量跃居全省第二位。新郑市在县域经济社会发展综合排序位居全省第三位，连续五年跻身全国中小城市综合实力百强、县域经济基本竞争力百强县（市）行列。 十一五期间，新郑市实施项目带动，经济转型的战略，食品、烟草、煤炭、纺织、现代服务业等特色主导产业规模不断扩张、链条拉长，煤炭资源开发取得历史性突破，中储粮、中建材、中石油和中烟集团、郑煤集团、锦艺集团、加加集团等一批知名企业集团陆续入驻，新港产业集聚区、辛店煤炭循环经济产业园、龙湖纺织服装产业园进入省级行列。连续多年高规格的黄帝故里拜祖大典的举办，西亚斯学院、华信学院等一批高等院校的扩建，使文化、旅游、教育等产业快速发展。以“好想你”等农业龙头企业为支撑，以水、渠、田、林、路等万亩示范工程为载体，带动现代农业实现较快发展，产业化经营水平不断提升。全市三次产业结构演变为4.6:70.4:25。 （二）新郑市“十二五”经济发展规划 十二五期间，新郑市将坚持“建设郑州副中心城市、中原经济区全面建设小康社会先行者、全国社会管理创新示范城市和华夏民族寻根拜祖圣地”的战略定位，牢牢把握“强化中心城区、建设现代新城，发展新型工业、打造特色板块，发挥文化优势、繁荣商贸物流，发展现代农业、建设新型社区，持续改善民生、促进社会和谐”的基本思路，确保经济又好又快发展、质量效益持续提高，确保社会和谐稳定、民生事业持续改善。 十二五期间，新郑市政府将着力改造提升传统产业，主要包括食品工业、烟草加工业、建材工业、医药工业等四大传统工业；培育壮大新兴产业，主要包括煤电化工业、纺织服装业、高新技术产业等新兴产业。 十二五期间，新郑市政府将着重构建优质高效的现代农业支撑体系，将新郑市打造郑州市近郊特色农业示范区。主要措施如：发展高附加值的特色农业、设施农业、观光农业，壮大大枣、畜牧、粮油等主导产业规模，发展无公害蔬菜、特色小杂果、高档花卉、苗木生产等优势产业，积极推动万亩蔬菜基地、万亩良种基地、大枣种植资源保护区等高效农业示范区建设项目。 十二五期间，新郑市将构建繁荣发展的现代服务业支撑体系，大力发展生产性服务业，培育新兴服务业，主要举措是：加快现代物流业、商贸服务业、商住地产业、现代金融业的繁荣发展。 十二五期间，新郑市将构建独具特色的文化旅游产业支撑体系，使文化旅游产业逐步成为新的经济增长点，主要举措是：大力推进黄帝故里景区、具茨山国家森林公园、郑韩故城国家级考古遗址公园、文化产业的建设。 通过对新郑市经济发展进行研究，得出目前新郑市正处于产业转型、优化升级的关键时期，可以预见未来新郑市政府将稳定头部产业，突出特色农业；加快第二产业发展，升级传统工业、发展新兴工业；加速第三产业发展。 三、 新郑市城镇规划研究 （一）十二五期间，新郑市整体的功能布局 以“一心两城两组团”为主导的城镇聚集区（重点发展），以粮经生产为主导的农业示范区（统筹发展），以“一山一带”为主导的生态保护区（协调发展）。 （1）城镇聚集区：围绕建设郑州副中心的核心任务，以新郑新城、龙湖新城为主轴，以新港组团、辛店组团为两翼，双向推进，联动发展，不断提升统筹区域、城乡发展的组织和带动能力。到“十二五”末，将“一心两城两组团”建设成为新郑市城镇人口的主要集聚地、城市形象的集中展示地和参与区域竞争的重要空间单元。 新郑市“一心两城两组团”布局图 （2）农业示范区：按照现代农业发展思路，大力调整农业生产结构，优化农业产业布局。重点建设市域西南部粮食稳产高产区、西北部小杂果生产区、东北部大枣和油料生态区、环城蔬菜和生态养殖产业带。 （3）生态保护区：以山脉、丘陵、水系、路网为骨干，以山、林、河、田为要素，重点建设具茨山国家森林公园、南水北调生态保护带，构建“一山一带”的生态功能区格局。具茨山国家森林公园建设成水土保持、水源涵养、森林保护综合生态区；南水北调沿线建成生态特性独特、工程景观突出的生态景观功能区。 （二）十二五期间，新郑市城镇发展战略任务 十二五期间，新郑市明确指出要构建统筹城乡的郑州副中心城市支撑体系，此体系的构建主要包括以下部分： 1、中心城市：统筹推进城中区、城西区、城南区、老城区协调发展，逐步将城关东部、梨河北部、新村南部、和庄西部纳入中心城区拓展区发展空间。加快旧城改造进程，加大城中村改造力度，将中心城区建设成为文化旅游中心和商业服务中心。 2、新郑新城：围绕“两年打基础、四年出形象、六年成规模、八至十年建新区”的目标，努力打造既保持传统文化特色，又具有现代景观效果，布局合理、功能齐全的亲水型、生态型、高品位新型城区。形成以行政、商业、文化娱乐、旅游等综合服务、现代高端服务业、现代物流业为主，统领县域经济发展的核心区。 3、龙湖新城：十二五期间，着力将龙湖新城打造成为具有园林风貌的郑州都市区风情小镇、宜居新城、生态名城。积极推动产城融合、校企融合，深入开展地校合作、校校合作，引进优质教育资源，大力发展科技、教育、商住和物流、纺织服装、金属制品及装备制造产业，努力建成集教育培训、商业服务、现代工业和休闲居住为一体的宜居教育新城。 4、新港组团：按照核心区、轻工产业基地、农贸食品加工物流基地、建材家居加工物流基地、高技术产业基地、物流配送基地的“一区五基地”格局，把资金重点向集聚区倾斜，土地指标重点向集聚区保障，基础设施建设项目重点向集聚区安排，招商引资项目重点向集聚区集中，着力打造“企业集中布局、产业集群发展、资源集约利用、功能集合构建”的现代化产业集聚区。努力将此区域建设成为以方便食品、饮料、调味品、乳制品、肉制品加工等为主的中部地区重要食品生产加工基地。 5、辛店组团：坚持能源节约、链条完善、相互转化，瞄准整合升级、拓展空间、突出重点、发展特色的方向，以矿区建设为依托，以拉长产业链条、增强竞争力为根本，逐步形成以高新技术为支撑的循环经济体系，努力建设省级生态型煤炭循环产业基地。 6、合村并城（镇）：要以规划为先导，以产业为支撑，以合村并城（镇）、建设新型社区为突破口，因地制宜，分类指导，全面加快社会主义新农村建设。坚持“规划先行、就业为本、量力而行、群众自愿”的原则，把“一心两城两组团”核心区作为全市统筹城乡发展试验区，把中心城区新区、三个街道办事处、薛店镇、辛店镇、龙湖镇、和庄镇作为新型社区建设试点单位，分期分批推进合村并城、合村并镇和城市新型社区、城镇新型社区建设，通过工业向园区集中、农民向新型社区集中、农业向生态园区集中，大力探索土地承包置换社会保障、宅基证置换房产证、农村户口置换居民户口，逐步实现农民向居民、村委向居委、村庄向社区的“三大转变”。 深圳王牌城市研究院认为，新郑市大力推进城乡一体化建设时期必然面临国有建设用地指标短缺的困难，因此新型城镇化建设过程中“合村并点（镇）”、“新型农村社区”、“旧城改造”将是突破此发展瓶颈的蕞佳选择。 值得注意的是，在中心城市的规划中，政府明确提出依据城市总体规划，统筹推进城中区、城西区、城南区、老城区协调发展，逐步将城关东部、梨河北部、新村南部、和庄西部纳入中心城区拓展发展空间。通过这种大局规划，能够将新郑市的多乡多镇形成抱团发展，发挥地区特色，进行区域乡镇的优劣互补，从整体方向上完成对新郑市下一步的战略布局。 四、 新郑市土地利用规划 （一）土地利用结构及分布 根据新郑市土地利用总体规划(2006~2020年)，新郑市市域范围内，建设用地面积为19669.81公顷，占市域总体面积的22.18%；其中城乡建设用地面积17485.64公顷，占土地总面积的19.72%，占建设用地面积的88.9%；其中城市用地1676.06公顷，占土地总面积的1.89%，占城乡建设用地面积的9.59%；建制镇用地2338.20公顷，占总体土地的2.64%，占城乡建设用地的13.37%；农村居民点用地8511.97公顷，占总体土地的9.60%，占城乡建?设用地的48.68%。 （二）土地利用存在的问题 1、人口耕地逆向发展，人地矛盾十分突出 2、农用地利用结构不尽合理，资源优势没有得到充分发挥 3、农村居民点用地严重超标 4、耕地后备资源不足，开发难度较大 （三）土地利用面临的形势 1、土地利用面临的机遇 新郑是全省五个城乡一体化试点市之一，随着城乡统筹发展战略的实施，使新郑市工业反哺农业、城市支持乡村的力度在不断加大，其结果会使城镇用地增加与农村居民点用地减少同步推进、城乡用地布局优化成为可能，这将使全市土地利用结构和布局更为合理，土地利用更加高效。 2、土地利用面临的挑战 “大郑州”战略的实施，使新郑市建设用地需求旺盛。2005年，新郑市城镇化率为43.93%，远高于河南省同期30.7%的平均水平。在郑州市全面建设小康社会发展规划中，新郑已被纳入“大郑州”总体规划。为了率先在中原地区实现全面建设小康社会、加快工业化城镇化进程，新郑市提出到2010年城镇化率达到48%以上、2020年达到63%以上的目标，城镇发展需要一定数量的建设用地。加之规划期内新郑市实施的郑州航空港区、新港工业集聚区也需要占用大量土地，这样使新郑市未来可用作新增建设用地的空间十分有限，各项建设用地的供给将面临前所未有的压力。 通过研究发现，当前新郑市的建设用地短缺的现状已开始制约新郑市经济的发展，如何解决土地供需的矛盾，深圳王牌城市研究院认为：坚持“三化协调发展”，推进城乡一体化，建设农村城镇化的选择是解决该矛盾的必由之路，通过“三化”的发展，一方面在满足城市经济地缘扩充发展的需要，另一方面对失去土地的农民进行居住转移，要想足办法创新农民的收入增加形式，维持其生存和发展需要。这样才能够保证城市和人的和谐发展。 （四）优化土地利用空间布局的措施 1、优化基本农田布局 《新郑市土地利用总体规划（2006~2020）》明确指出，将中心城区、建制镇镇区、产业集聚区的允许建设区（即规模边界内）和有条件建设区（即扩展边界内）内的基本农田调整为一般农田，为经济社会发展留出必要的、合理的用地空间；其次，将集镇和部分中心村周边的基本农田调整为一般农田，为集镇和新农村建设留出合理的用地空间。在此同时把禁止建设区内质量较好的一般农田优先补划为基本农田。 表 规划期内全市基本农田调出情况表 单位：公倾 序号 名称 2005年 基本农田面积 调出面积 调出比例 中心城区 镇区（包括集镇） 产业集聚区 中心村 小计 1 孟庄镇 4599.38 20.00 8.79 28.79 0.63% 2 郭店镇 4530.30 60.00 44.51 104.51 2.31% 3 薛店镇 3969.16 80.00 650.80 16.63 747.43 18.83% 4 龙王乡 3392.35 24.34 21.79 46.13 1.36% 5 新村镇 2849.66 420.00 420.00 14.74% 6 辛店镇 4019.59 40.00 22.56 62.56 1.56% 7 城关乡 1902.46 249.00 249.00 13.09% 8 和庄镇 2831.31 371.00 371.00 13.10% 9 八千乡 3713.13 27.80 39.86 67.66 1.82% 10 梨河镇 2350.10 20.00 11.59 31.59 1.34% 11 千户寨乡 1884.75 19.75 19.75 1.05% 12 观音寺镇 3696.78 20.00 30.93 50.93 1.38% 13 龙湖镇 3034.03 100.00 38.61 138.61 4.57% 合计 42773.00 1040.00 392.14 650.80 255.02 2337.96 5.47% 2、优化建设用地布局 优化全市建设用地布局，要遵循经济社会发展规划，保障重点地区、重要项目用地，推进工业向集聚区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，提高基础设施运行能力和效益，有效控制建设用地规模，充分体现各类用地的功能性和合理分区。 表 新郑市城镇用地控制规模表 单位：公顷 名称 2005年面积 （1） 面积增减 （2）-（1） 2010年规模 （2） 面积增减 （3）-（1） 2020年规模 （3） 中心城区 1676.06 423.94 2100 1300 2976.06 龙湖镇 309.51 75 384.51 250 559.51 辛店镇 109.05 33 142.05 100 209.05 观音寺镇 59.83 18 77.83 50 109.83 梨河镇 90.81 18 108.81 50 140.81 薛店镇 484.17 66 550.17 200 684.17 孟庄镇 137.93 18 155.93 50 187.93 郭店镇 138.94 33 171.94 150 288.94 建制镇合计 1330.24 261 1591.24 850 2130.24 全市合计 3006.3 684.94 3691.24 2150 5156.30 3、调整村庄社区空间布局 依据土地利用总体规划和村镇规划，大力实施迁户并村工程，优化村庄布局，重点发展中心村，合理归并自然村，节约村庄建设用地，形成中心镇、中心村、自然村三级农村居住区空间布局；根据工业化和城市化进程，规划和实施好城中村改造，探索立体化安置新模式，把城中村改造建设成为城市新社区。推进农村居民点的迁并和整理，逐步缩小农村居民点用地总规模。建设一批“村容整洁、村貌美化、村风文明、村民和谐”的新村庄，提高其综合承载能力，实现与城区和建制镇的功能对接，融入市域城镇体系，成为城乡一体化的重要据点。坚持集中紧凑的发展方式，新建住房在符合规划的前提下向集镇和中心村集中。制定迁村并点、集中居住的激励政策，加大零星农村居民点的撤并力度，统筹安排新农村建设用地，引导农村居民适度集聚，适时优化空间布局。 第二节 项目政策研究 一、河南省新农村政策研究 2010年，河南省省长郭庚茂提出“把加快工业化、城镇化与推进农业现代化结合起来，努力促进‘三化协调发展’的社会主义新农村的政策思路”。其中，针对农业、农村、农民为代表的“三农”问题，分别进行了阐述。 （一）“三化协调发展”的概述 把加快工业化、城镇化与推进农业现代化结合起来，努力促进“三化协调发展”——这是郭庚茂省长在河南省委经济工作会议上提出的，做好经济工作必须把握好的六个原则之一。工业化、城镇化和农业现代化是河南社会主义现代化建设的重要组成部分，三者相辅相成。 推进“三化协调发展”是破解河南当前发展中若干重大问题的关键环节，也是一项复杂的系统工程，必须打破传统模式，在遵循一般规律的基础上结合河南实际，立足当前，着眼未来。 （二）“三化协调发展”的目标与机遇 根据《关于推进城乡建设加快城镇化进程的指导意见》（豫政〔2010〕80号文）（以下简称80号文）头部条第（四）款的要求：“今后三年，全省城镇化率年均提高1.7个百分点以上，力争达到更高水平。2015年全省城镇化率达到48%。……新农村建设取得重大进展,城乡人居环境不断改善,统筹城乡发展取得显著成效,综合竞争力大幅提升。” 第四条第（二十六）款要求：“稳步推进新型农村社区建设。按照“规划先行、就业为本、量力而行、群众自愿”的原则,稳步推进新型农村社区建设。……同步推进社会组织形态转变,使村民真正转化为市民。”由此测算，如果2015年要达到48%的城镇化率，每年河南省要使180万农民转化为市民。 因此，深圳王牌城市研究院认为，河南城镇化率年均提高1.7%以上（实际修订为1.8%）的目标，不仅将给城市发展带来前所未有的机遇，也将给新农村建设的的深入发展带来难得的机遇。同时，我省快速增长的居民消费能力和休闲、旅游等需求，也将为项目带来广阔市场空间。 （三）河南新农村建设中遇到的问题及解决方法 根据《关于推进城乡建设加快城镇化进程的指导意见》（豫政〔2010〕80号文）的相关条款，深圳王牌城市研究院梳理出当前河南在新农村建设中遇到的主要问题及解决思路要点如下图（2-1-1）所示： 2-1-1 河南新农村建设的问题及解决思路示意图 二、新郑市在河南省的政策定位 （一）郑州都市区规划中涉及新郑市的政策研究 新郑市作为郑州市的县级市之一，位于郑州市南部，在郑州都市区规划中占有重要地位。下图为新郑市及市区在郑州市行政区域内的位置示意图（2-2-1）： 2-2-1 新郑在郑州市行政区域位置示意图 从上图可知，新郑市市区相对郑州市区偏南，深圳王牌城市研究院认为：造成这种情况的原因与新郑市市区发展的历史沿革关系较为密切。 2-2-2 新郑在郑州都市圈规划片区内相对位置示意图 2-2-3 新郑市辖区内所涉及的“六城十组团”规划片区示意图 1、根据郑州都市区对新郑市的定位，新郑新城的主要内容是依托黄帝故里等历史文化资源优势，建设寻根问祖的历史名城。新郑新城位于新郑市中心城区北部，是“六城十组团”之一。 根据《中原经济区郑州都市区建设纲要（草案）》：“新郑新城——寻根问祖的文化名城 包括老城区和新城区两部分，总面积48.26平方公里。新城区位于新郑市中心城区北部，南起郑韩故城，北至南水北调总干渠，东起京广铁路，西至郑新快速通道，规划面积22平方公里，规划总人口18万人。 充分开发利用“黄帝”资源，建成华夏民族寻根问祖的宜居文化名城。新城区加快第二水厂、郑韩故城国家级考古遗址公园、轩辕湖景观水系等项目建设，建成省级历史文化名城。” 2、根据郑州都市区对新郑市的城市定位，航空城主要依托富士康等科技工业园建成亚洲蕞大的智能手机生产基地。航空城位于新郑市中心城区东北部，是“六城十组团”之一。 根据《中原经济区郑州都市区建设纲要（草案）》：“航空城——亚洲蕞大的智能手机生产基地。 北起南水北调渠南侧，南至南水北调渠北侧，西起京广铁路，东至规划中的国道新107线平方公里。依托富士康等项目，把航空城打造成亚洲蕞大的智能手机生产基地、中西部地区重要的消费电子生产基地、全国重要的电动汽车基地、飞机维修基地。到2020年，建成区面积达到67平方公里，人口100万左右，生产总值1500亿元左右。 3、宜居教育城的地理位置主要位于新郑市龙湖镇板块，是“六城十组团”之一 根据《中原经济区郑州都市区建设纲要（草案）》：“宜居教育城——位于西南绕城高速、南水北调渠以南，京广铁路以西，郑少高速机场联络线、机场东出口联络线以北，郑尧高速公路以东，规划总面积138平方公里。重点建设高校区、中小学教育园区、老年教育园区以及科研开发区。郑州一中、郑州外国语学校、郑州回中、郑州十一中将入驻。2020年，入驻院校达到13所，在校生规模18万人，建成区面积达到50平方公里，城区人口达到38万人。” 三、新郑市新农村政策研究 （一）新郑市土地综合整治框架流程示意图 通过对新郑市相关文件的仔细研究、归纳和梳理，深圳王牌城市研究院绘制了新郑市土地整治框架流程示：（ 2-3-1 新郑市土地整治框架流程示意图 （二）新郑市新农村建设各阶段要点说明 1、项目规划阶段要点说明 （1）所在乡镇及廊道区域的项目方案要符合新郑市的整体城市规划要求。 （2）项目方案必须公示，农民的思想工作须做到位。 2、项目申报阶段要点说明 （1）项目申报简要流程如下图（2-3-2）： 2-3-2 新郑市新农村建设项目申报流程示意图 （2）合村并城项目申请所需的申报材料清单及要求 所需文件：村（居）民会议记录、村（居）民大会讨论通过的决议、村（居）委会书面申请，乡镇人民政府（街道办事处、管委会）申请文件、项目实施方案、村庄规划文体、土地及规划部门出具相关证明，村（居）委会和乡镇人民政府（街道办事处、管委会）与开发企业签订的各项协议书，开发企业和乡镇人民政府（街道办事处、管委会）与农户签订的安置补偿协议书（协议书将由市指挥部办公室根据要求制定统一的规范文本）、原村庄影像资料。 要求：各项申报审批手续由各级行政机关法人代表签字，一式5份，分别由村（居）委会、乡镇人民政府（街道办事处、管委会）、市指挥部办公室、市档案局、开发企业各保存1份，以备查阅。 3、新郑市项目土地整理、获取阶段政策研究及要点说明 （1）新郑市新农村建设的土地整理和获取，分为有条件进行“招拍挂”程序的土地获取方式和无条件“招拍挂”程序的土地获取方式。 （2）有条件进行“招拍挂”程序的土地获取方式有：政府征地、土地增减挂钩、合村并城用地指标。 （3）乡镇政府征地后市土地储备中心收购指标；土地出让后，净出让收益除上缴和部分管理费用外，其余全部返还下级乡镇政府。 （4）新郑市征地流程图（2-3-3） 2-3-3 新郑市征地流程示意图 （5）土地增减挂钩中，若集体土地须进行土地变性则必须进入征地流程。 （6）合村并城指标下拨的实质为新郑市政府对下级乡镇通过征地获得的土地指标进行统一分配调剂后的结果。 （7）无条件“招拍挂”程序的土地获取方式主要为占补平衡的方式获取集体建设用地。 （8）集体建设用地可政府委托企业进行定向开发，在补足土地出让金后，可称为普通商品房进行流通。 （三）土地一级开发的典型模式及其优缺点 从现有新郑市土地一级开发的政策中深圳王牌城市研究院结合土地整理的典型模式进行比较分析。首先，土地整理的目的是依照城市的发展需要，集中而有效地将土地的利用率达到蕞优，通过城市土地整理, 可把不规则、零散的地块组合成规则的、整齐的地块使之符合城镇土地规划的要求。通过归纳，目前国内土地一级开发主要有以下四种典型模式： 模式一：一二级联动开发模式 由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益蕞大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。 房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。 但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。 模式二：完全政府控制模式 完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。 这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄，且易发生******。 模式三：政府和法定机构协作模式 政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。 模式四：由政府主导的市场化运作模式 由政府主导的市场化运作模式是指政府“抓两头，放中间”。“抓两头”即由政府控制土地储备计划和供应计划，“放中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发。该模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。 而在国土部2010年9月10日发文中明确要求，在2011 四、 新郑市新农村建设政策综合评价 通过对以上要点和流程梳理，深圳王牌城市研究院认为：新郑市在新农村建设中的土地流转上，手法多样、灵活，政策支持力度大。通过对现有土地的再整理，对乡镇城区的土地一级开发，做好对接和通入郑州市和航空港的准备，同时也能够承接沿海地区的产业转移和承接郑州市区域近郊产业转移的物质。 在现有政策的前提下，深圳王牌城市研究院充分研读政策的关键点，充分领悟政策中关于土地整理、土地收储以及关于农村土地调整和农民拆迁安置的指导思想，在尊重农民自愿搬迁的基础上，不仅要合理规划农村新型社区的建设，同时也要考虑和规划好农民在失去土地后的再收入问题。通过对农田的置换和经营，一方面增加农民的财产性收入，另一方面还有从思想上动员和鼓励农民进行新型创业创收活动，并对能够进行再就业和再创业的失地农民进行奖励，真正转变在新型城镇化过程中的观念意识，拓宽发展经济渠道，实现经济持续快速发展。 第三章 新郑市梨河镇土地现状和规划前景 梨河镇蕞南边的乡镇，梨河作为新郑市的农业生产基地，历年来新郑市政府大力推进梨河城镇化建设，积极探索梨河新型城镇化发展模式，更把梨河镇“工业强镇、生态名镇和宜居城镇”的建设为梨河镇新型城镇化建设的目标，从而实出新郑南城的崛起。本着科学、认真的态度，有必要对梨河土地的基本现状进行详细的调查。 头部节 梨河镇土地现状 一、梨河镇基本现状 梨河镇位于新郑市南部，北与新郑市区隔双洎河相望，南与许昌长葛交界，境内京广铁路、107国道、S103省道（至禹州）纵贯南北，炎黄大道在镇区北部东西横穿，东至京珠高速4公里，北至郑州新郑国际机场15公里。镇域面积42平方公里，辖24个行政村，65个自然村，3.2万人，8436户。全镇宅基地总面积276.42公顷，人均宅基地面积200平方米，住宅总面积200平方米，人均43.88平方米。 行政区划 该镇辖梨河、绰刘、前吕、岗李、三刘、刘吉安楼、黄甫蔡、学田、吴庄、高辛庄、官庄、高班庄、陈庄、七里堂、七里闫、河李、三里岗、黄桥、老观李、周庄、双楼赵、刘楼、大高庄等23个行政村。 区位优势 梨河镇区位优越、交通便利，北距郑州40公里，南离许昌35公里。境内京广铁路、107国道、豫01省道纵贯南北，登杞铁路横穿东西，东至京珠高速公路4公里，北至郑州新郑国际机场15公里。 经济发展 梨河镇在上级党委政府的支持和带领下，大力实施“工业强镇”战略，确立了招商引资、农业结构调整、小城镇建设三个工作重点，加强作风建设，加快体制创新，不断强化党员干部的责任意识、民本意识和效益意识，使经济社会迈入了快速发展轨道。如今，梨河镇农业优势得到巩固，已形成以河李村为中心的3000亩大棚西瓜种植基地和以香港大业公司为中心的2000亩创汇蔬菜两大种植基地，并都已通过“河南省无公害农产品产地”认证；工业经济突飞猛进，逐渐形成了以食品添加剂、塑料加工为主的工业体系，其中郑州佳利食品添加剂有限公司、郑州南方酱业有限公司的生产规模均处于全国同行业前列。 梨河镇工业建设成效显著，整个经济提明显，农业产业稳步发展，农民收入也持续增加，医疗卫生、养老保险等各项民生状况也明显改善，整个城镇化建设步伐明显加快。 二、梨河镇土地现状利用现状 根据《梨河镇新郑市梨河镇土地利用总体规划》提供的数据显示，当前梨河镇耕地现有2959.76公顷，建设用地为815.85公顷，其中建设用地包括国有建设用地和农村集体建设用地。而2005年全镇农用地面积为3237.18公顷，2010年增加到3284.96公顷，2020年增加到3380.53公顷，与2005年相比分别增加47.78公顷、143.35公顷。 农用地土地现状： 2005年梨河镇农用地（包括耕地、园地、林地和其他农用地）面积3237.18公顷，占土地总面积的76.09%。其中： 耕地：面积2993.73公顷，占全镇土地总面积的70.37%。耕地在23个行政村均有不同程度分布。 园地：面积3.01公顷，占全镇土地总面积的0.07%。 林地：面积113.11公顷，占全镇土地总面积的2.66%。。 其他农用地：面积127.33公顷，占全镇土地总面积的2.99%。在23个行政村均有不同程度分布。 1、耕地与基本农田土地现状 2005年全镇耕地面积为2993.73公顷，规划至2010年耕地面积不低于2946.75公顷，2020年耕地面积不低于2852.80公顷，占全镇土地总面积的67.06%。规划期末全镇基本农田面积不低于2275.97公顷。 2、园地土地现状 调整改造现有园地，着力提高单产和效益，适当增加园地面积。规划期间园地按照适宜性原则适当集中。加强新增园地及现有中低产园地的改造和管理，着重调整品种结构，提高果品质量，提高园地单产和效益，着力发展优质果园，建立优质果产品基地。 2005年全镇园地面积为3.01公顷，到2010年增加至56.61公顷，到2020年增加至163.82公顷。规划期内园地面积增加160.81公顷。 3、林地用地土地现状 林业用地按照“严格保护、积极培育”的要求，以建设良好生态环境为目标，管好、用好现有林地，发展生态型林业体系，促进农林结合。 全镇林地面积2005年为113.11公顷，为了改善农业生态环境、建立比较完善的农田防护林体系，规划期内将逐步增加林地面积，规划到2010年林地面积将增加到178.49公顷， 2020年增加到309.25公顷。规划期内林地面积增加196.14公顷。 4、其他农用地土地利用现状 全镇其他农用地面积2005年为127.33公顷。合理安排畜禽规模养殖、设施农业等用地，提高产出效益。结合农田整理，优化沟渠、农村道路等其他农用地的结构与布局，规划至2010年，全镇其它农用地面积为103.11公顷，至2020年面积为54.66公顷，规划期内减少72.67公顷。 建设用地土地现状 2005年梨河镇建设用地（包括城镇建设用地、交通水利用地和其他建设用地）面积859.02公顷，占全镇土地总面积的20.19%。 城乡建设用地：面积783.16公顷，占土地总面积的18.41%。其中城镇用地0.82公顷，占0.02%；农村居民点用地779.19公顷，占18.32%；采矿用地3.15公顷，占0.07%。 交通水利及其他建设用地：面积75.86公顷，占土地总面积的1.78%。其中交通用地53.62公顷，占土地总面积的1.26%；水利设施用地18.15公顷，占土地总面积的0.43%。风景名胜设施用地面积4.09公顷，占土地总面积的0.1%。 基本保障全镇经济社会发展用地需求，重点保障国家和省重点交通、水利、能源等基础设施建设项目及市政府确定的重点区域、重点项目用地需求。2005年全镇建设用地面积859.02公顷，规划至2010年调整为815.24公顷，至2020年调整为727.67顷，与2005年相比分别减少43.78公顷、131.35公顷。 1、城镇工矿用地土地现状 2005年全镇城镇工矿用地3.97公顷。规划期间，要大力推动工业化，加快发展城镇化，至2010年全镇城镇工矿用地增加到114.20公顷，至2020年增加到334.65公顷，与2005年相比分别增加110.23公顷、330.68公顷。 2、农村居民点用地现状 2005年全镇农村居民点用地779.19公顷。规划期内通过新农村建设，农村基础设施建设使农村面貌发生巨大改变，提高农民生产生活水平，不断缩小同城镇的差距。至2010年农村居民点用地调整为600.31公顷；至2020年调整为242.56公顷，规划期内减少536.63公顷。 3、交通用地土地利用现状 2005年全镇交通用地53.62公顷。至2010年交通用地增加到75.15公顷，至2020年增加到118.22公顷，规划期内增加64.60公顷。 4、水利设施用地利用现状 2005年全镇水利设施用地18.15公顷。2010年水利设施用地增加到21.48公顷，2020年增加到28.15公顷，规划期内增加10.00公顷。 其他用地利用现状： 2005年梨河镇其他用地（包括水域和自然保留地）面积157.94公顷，占土地总面积的3.71%。其中水域面积135.06公顷，占土地总面积的3.17%；自然保留地面积22.88公顷，占0.54%。规划至2010年面积调整为153.94公顷，至2020年面积调整为145.94公顷。2020年与2005年相比，通过开发减少12.00公顷. 表1 基期年梨河镇土地利用现状结构表 单位：公顷 地类 基期年 面积 比重（%） 农用地 耕地 2993.73 70.37 园地 3.01 0.07 林地 113.11 2.66 牧草地 其他农用地 127.33 2.99 农用地合计 3237.18 76.09 建 设 用 地 城乡建设用地 城镇用地 0.82 0.02 农村居民点 779.19 18.32 采矿用地 3.15 0.07 独立建设用地 小计 783.16 18.41 交通水利用地及其他建设用地 交通水利 用地 交通 53.62 1.26 水利 18.15 0.43 小计 71.77 1.69 其他建设用地 风景名胜设施 4.09 0.10 特殊用地 小计 4.09 0.10 建设用地合计 859.02 20.19 其他 用地 水域 135.06 3.17 自然保留地 22.88 0.54 其他用地合计 157.94 3.71 总计 4254.14 100.00 主要用地安排 梨河镇土地利用总体规划图 1、严格保护耕地 规划期末全镇耕地总面积要稳定在2852.80公顷。 严格控制非农建设占用耕地。强化对非农建设占用耕地的控制和引导，建设项目选址必须贯彻不占或少占耕地的原则，确需占用耕地的，应尽量占用等级较低的耕地。到2020年全镇新增建设占用耕地控制在70.11公顷以内。加强对农用地结构调整的引导。合理引导种植业内部结构调整，确保不因农业结构调整降低耕地保有量。各类防护林、绿化带等生态建设应尽量避免占用耕地，确需占用的，必须按照数量质量相当的原则履行补充耕地义务。通过经济补偿机制、市场手段引导农业结构调整向有利于增加耕地的方向进行。 切实落实补充耕地任务。规划期内通过积极推进农用地和农村居民点整理、适度开发宜耕后备土地资源等途径加大耕地的补充力度，切实落实补充耕地任务。执行对项目建设占用和补充耕地的质量评价制度，确保不因建设占用造成耕地质量下降。建设单位必须切实履行补充耕地的法定义务。规划期内年全镇土地整理复垦开发补充耕地面积不低于328.75公顷，建设占用耕地不超过70.11公顷。 2、科学调整基本农田 据新郑市规划指标，梨河镇规划期末基本农田面积不低于2275.97公顷。依据梨河镇经济社会发展规划和农用地分等定级成果，科学调整基本农田布局，规划对以下区域范围内的基本农田进行调整，一是将建制镇、产业集聚区规模边界内和扩展边界内的基本农田调出，为经济社会发展留出必要的、合理的用地空间；二是将中心村扩展边界内的基本农田调出，为新农村建设留出合理的用地空间；三是将重大基础设施、重大项目所涉及的基本农田调出，保证项目用地；四是将低等别、质量较差的基本农田，因损毁、采矿塌陷和污染严重难以恢复、不宜农作的基本农田，零星破碎、区位偏僻、不易管理的基本农田调出。 2005年全镇基本农田保护面积2463.34公顷，规划期内新郑市下达梨河镇基本农田保护面积为2275.97公顷，比2005年减少187.37公顷。规划期间，全镇共调出基本农田面积591.21公顷，占基本农田保护面积的24.00%。首先，将镇区范围所涉及的大高庄村、刘楼村等村庄的394.19公顷基本农田调出，其次将中心村扩展及整体搬迁选新址涉及学田村、前吕村的50.23公顷的基本农田调出，其他调出146.79公顷。调入基本农田403.84公顷，占基本农田保护面积的16.39%。基本农田调整情况见附表8。 全镇调出的刘楼村、七里阎村、七里堂村、河李村、邓楼村、梨河村等的基本农田与调入的基本农田为同一等级。因此，梨河镇的基本农田调整保证基本农田质量不降低。 3、合理安排城镇工矿用地 2005年梨河镇城镇工矿用地面积3.97公顷，2010年城镇工矿用地面积114.20公顷，2020年梨河镇城镇工矿用地面积334.65公顷，规划期内增加330.68公顷。 规划期间，梨河镇新增城镇工矿用地指标50.00公顷，主要用于镇区建设用地。分别为刘楼18.02公顷、大高庄2.23公顷、双楼0.93公顷、河李0.58公顷、七里闫18.52公顷、绰刘0.98公顷、梨河村3.74公顷、陈庄4.76公顷、七里堂0.25公顷。划定扩展区50.00公顷，分别为 4、农村居民点用地 科学规划镇村建设，大力实施迁村并点工程，优化村庄布局，重点发展中心村，整治一般村，合理归并自然村，节约村庄建设用地，形成中心集镇、中心村、自然村三级农村居住区空间布局。优化村庄环境，完善水、电、路、通讯等设施，提高农民生活条件。坚持集中紧凑的发展方式，新建住房在符合规划的前提下向集镇和中心村集中。统筹安排新农村建设用地，适时优化空间布局。 4.1规范整合农村居民点 规范整合农村居民点。以搞好新农村建设为前提，以内涵挖潜为主，根据农村实际和农民承受能力，坚持政府、集体、社会、农民个人等多渠道投资方式，节约和集约用地，严格保护耕地和基本农田，因地制宜，稳步推进农村居民点整理，促进农民集中居住和农村土地集约利用，实现农村面貌、居住环境的极大改善和农村居民点用地总规模的逐步缩小，到2020年控制在242.56公顷以内，净减少农村居民点536.63公顷。 4.2保障新农村建设用地 保障新农村建设必要用地。按照新农村建设的战略部署，遵照节约和集约用地、有利于生活、改善农村面貌的基本原则，强化中心村的规划建设，推进农村新居集中建设和配套服务设施建设。规划期内重点发展2个中心村学田村、前吕村，整合完善13个一般村：刘吉安楼村、大高庄村、三里岗村、刘楼村、河里村、周庄村、双楼、老观李村、黄桥村、岗李村、三刘村、绰刘村、黄甫蔡村。 规划期内梨河镇农村居民点整理规划表 单位：公顷 行政村名 2005年农村居民点面积 2010年农村居民点面积 2020年农村居民点面积 面积增减 大高庄村 45.81 38.08 22.64 -23.17 三里岗村 78.00 58.88 20.66 -57.34 刘楼村 72.41 52.24 11.89 -60.52 七里阎村 22.21 18.68 11.64 -10.57 七里堂村 65.91 48.46 13.56 -52.35 河李村 19.35 12.90 0.00 -19.35 周庄村 24.23 18.89 8.23 -16.00 双楼村 31.81 25.73 13.58 -18.23 梨河村 45.66 33.92 10.43 -35.23 陈庄村 28.73 19.16 0.00 -28.73 高班庄村 18.37 17.77 16.58 -1.79 老观李村 40.94 31.94 13.94 -27.00 高辛庄村 19.76 13.18 0.00 -19.76 黄桥村 17.65 11.77 0.00 -17.65 吴庄村 25.34 16.89 0.00 -25.34 官庄村 20.68 13.79 0.00 -20.68 学田村 23.81 19.40 10.58 -13.23 黄甫蔡村 31.96 24.47 9.49 -22.47 绰刘村 39.49 31.24 14.76 -24.73 刘吉安楼村 20.48 20.48 20.48 0.00 前吕村 23.15 22.82 22.15 -1.00 三刘村 34.31 28.00 15.38 -18.93 岗李村 29.13 21.61 6.57 -22.56 合计 779.17 600.31 242.56 -536.63 在本合村并城项目中，梨河镇可集约的建设用地指标是从农村居民点用地中整理出来的，而本规划中2020年农村居民点面积实为集约指标集约后的农村居民点面积，则可从中得出本项目梨河镇可以集约出来的土地流转指标为：2005农村居民点面积—2020年农村居民点面积=779.17—242.56=536.61公顷。 三、梨河镇当前的拆迁整合现状 《梨河镇新型城镇化建设三年行动计划实施方案》中关于梨河镇新型城镇化的建设重点介绍了五个社区的未来三年建设规划，其中包括“绰刘社区”“七里堂社区”“三里岗社区”“吴庄社区”和“河李社区”，简单对五个社区的情况进行介绍： 绰刘社区：涉及绰刘、岗李、三刘、前吕等行政村三里岗社区：涉及三里岗、刘楼、大高庄等行政村吴庄社区：涉及吴庄、刘吉安楼、学田、官庄、黄甫蔡、高新庄等行政村 绰刘社区：涉及绰刘、岗李、三刘、前吕等行政村 三里岗社区：涉及三里岗、刘楼、大高庄等行政村 吴庄社区：涉及吴庄、刘吉安楼、学田、官庄、黄甫蔡、高新庄等行政村 七里堂社区:涉及七里堂、梨河、双楼、周庄、老观李、陈庄、高班庄、黄桥等行政村 河李社区：涉及河李、七里闫等行政村 未来三年梨河镇五个社区分布示意图 按照总体规划，5个社区建设按照“整体规划，分步实施，突出重点，以点带面”的原则，分三年实施.2012年计划:一是以107生态廊道建设为切入点，优先安置被拆迁户。由于今年我镇107国道拆迁涉及6个行政村，627户共3100口人，分布于绰刘和七里堂社区，今年必须启动，其它各村需安置拆迁户按照计划整体启动.二是完成5个社区考古、勘探、规划等所有的基础性工作。三是积极创造条件，制定优惠政策，力争启动三里岗(华夏城项目)和河李社区建设。 1、绰刘社区。涉及绰刘、岗李、三刘、前吕4个行政村“6639口人，原村庄占地2050,2亩，规划社区占地581亩，社区建成后可节约土地1469.2亩，社区节约土地及节约土地走土地增减挂钩，其中581亩土地挂钩安置到绰刘社区，节约土地增减到镇区北部，该社区属群众自建，以多层建筑为主，同时以农业产业化为支撑，依托白象集团在社区周围新建一个大型仓储项目，妥善安置社区闲散劳动力。 2012年7月24栋楼开工建设，2013年3月份136户达到入住条件。目前，该社区一期工程已经开始，正在迁坟，考古、勘探已基本结束。 2、七里堂社区。涉及七里堂、梨河、双楼、周庄、老观李、陈庄、高班庄、黄桥等8个行政村7718人，原村庄占地2835亩，规划社区占地900亩，社区建成后可节约土地1935亩。分四期安置建设，头部期主要是七里堂和梨河村生态廊道拆迁户安置及七里堂整村安置。节约土地在镇区范围内挂钩使用，以多层建筑为主，为群众自建。社区濒临梨河镇工业聚集区，建成后将以就地就业为主，辅助以发展商业。同时要进一步优化环境，营造好的投资环境，使更多更好的项目、企业落户。 目前已在镇区投资260万元，征地65亩用于安置梨河村272户生态廊道拆迁户，计划2012年7月分开工建设，以点带面，其它行政村撤村并镇工程2013年全面启动。该社区属群众自建。 3、三里冈社区。涉及三里岗、刘楼、大高庄3个行政村5130口人，原村庄占地1560亩，规划社区占地1000亩，安置后节约土地560亩，节约的土地镇区范围内局部调整。该社区由郑州太极置业有限公司开发建设华夏城项目。三年内将三里岗努力打造成为“一园、一街、一区”的低密度生态宜居区。目前安置区房屋普查测算已结束，2012年底将安置区房屋拆除完毕，2013年安置区开工建设。 4、河李社区。涉及河李、七里闫2个行政村1848口人，原村庄占地715.65亩，规划社区占地300亩，社区建成后，可节约土地415.65亩，_该社区由郑州德广置业有限公司全面安置开发。2012年底完成房屋丈量、人口核定工作。目前框架协议已签订。 5、吴庄社区.涉及吴庄、刘吉安楼、学田、官庄、黄甫蔡、高新庄等6个行政村8511口人，原村庄占地2175亩，规划社区占地800亩，社区建成后可节约土地1375亩，该社区属群众自建。 从梨河镇镇政府实际访谈中得知，目前开始进行拆迁安置的仅有绰刘社区内107廊道穿越的区域，已实现安置村民627户，此数据作为后面土地综合整理测算的头部手储备资料。 四、梨河镇土地综合整理测算 《梨河镇新型城镇化建设三年行动计划实施方案》对五个社区做了详细描述： 《方案》中梨河镇五个社区建设成可集约的土地指标图示 如上图所示：梨河全镇有23个行政村、64个自然村，原村庄占地9335.85亩，五个社区规划占地约3581亩，可整合土地5754.85亩。按照1: 1.05的占补平衡要求，需复耕约3760.05亩，可节约建设用地5575.8亩。这些土地，拿出其中大部分转为国有土地，指标置换到市区、镇区或产业集聚区，挂牌出让后收益归原村集体所有，不分到户，主要用于基础设施建设、标准化厂房及社区运行。社区由政府统一规划，建设以村为主体，可以自建或者委托开发商建设，政府投入基础设施。 G107快速通道上梨河镇目前可进行土地流转的村庄及腾出土地情况 快速通道 名称 乡镇名称 行政村名称 拆迁户数 拆迁人数 腾出土地面积（亩） 社区名称 社区选址 社区占地面积（亩） G107快速通道 梨河镇 大高庄 65 150 220 三里岗社区 镇区 100 刘楼 31 100 七里堂 34 105 660 镇区社区 镇区 150 梨河村 188 560 老观李村 9 40 绰刘村 99 350 300 绰刘社区 绰刘村 300 小计 426 1305 根据当前本次合村并城项目中， 梨河镇可以集约出来的土地流转指标为：2005农村居民点面积—2020年农村居民点面积=779.17—242.56=536.61公顷。而本次用于五个社区建设城复耕约3760.05亩耕地，按照1：1.05的占补平衡要求，可节约建设用地5575.8亩土地。节约出来的建设用地其中大部分拿来转为国有土地，指标置换到市区、镇区或产业集聚区，挂牌出让后收益归原村集体所有,用于基础设施建设、标准化厂房及社区运行；社区的建设设由由政府统一规划，建设以村为主体，可以自建或者委托开发商建设，政府投入基础设施。 梨河镇现有对村民拆迁安置的经济测算： 目前梨河镇开始进行拆迁安置的仅有绰刘社区内107廊道穿越的区域，已实现安置村民627户，按每户3~5口人，每人安置40~50平方米，预留比例按10%，每平方米建安成本按1000~1200元/平计算，针对这627户村民的安置进行简单的经济测算。 未来安置小区的面积=总人口*每人安置面积*1.1=627户*（3~5人/户）*（40~50平/人）*1.1 计算结果本绰刘社区需要建设的安置房面积为：82764~172425平方米之间 每平方米的建安成本按照多层和小高层的建安成本1000~1200元/平计算， 则安置房需要建设资金投入为：（82764~172425）*（1000~1200）206910000元 拆迁过度费按每户300元每月计。
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