河南发文推进产业集聚区用地提质增效：鼓励市场主体参与盘活低效工业用地
原标题：河南发文推进产业集聚区用地提质增效：鼓励市场主体参与盘活低效工业用地
近日，河南省人民政府发布了《关于推进产业集聚区用地提质增效促进县域经济高质量发展的意见》（以下简称《意见》），要求坚持规划引领，强化源头管控，盘活存量土地，提升利用水平，优化供应方式，增强保障能力，建立长效机制，促进土地高效利用。
《意见》要求以存定增促进消化批而未供土地。落实建设用地“增存挂钩”机制，以盘活存量确定增量，严格控制新增建设用地计划指标使用。对新招商项目，应优先选址利用批而未供土地。项目已落实但因征地拆迁、基础设施不配套等原因不能及时供应土地的，要统筹运用财政资金、土地储备债券资金实施土地储备，加快征地拆迁、补偿安置、前期开发和基础设施配套建设，创造条件加快土地供应。对土地利用现状未改变，确实无法征收或者不再征收的，规范有序开展用地批准文件清理，盘活的指标、费用等可重新使用。
《意见》要求严格工业用地使用标准。除生产工艺、安全生产等有特殊要求的，工业用地容积率不得低于1.0，建筑系数不得低于40%，绿地率不得超过20%。土地使用权人在不改变土地工业用途的前提下提高容积率、利用地下空间的，不再补缴土地出让价款。
《意见》提出创新模式盘活低效工业用地。研究制定低效工业用地认定标准和再开发工作方案，开展摸底调查，建立工业用地数据库，实施动态监管，有效推进停建缓建、围多建少、停产类项目用地盘活利用。鼓励、引导市场主体参与，探索建立兼顾各方利益的平衡机制，促进低效工业用地再开发。
河南省人民政府关于推进产业集聚区用地提质增效促进县域经济高质量发展的意见全文
各省辖市人民政府、济源示范区管委会、各省直管县（市）人民政府，省人民政府各部门：
为深入贯彻落实新发展理念，全面提升产业集聚区节约集约用地水平，推进产业集聚区“二次创业”，促进县域经济高质量发展，现结合我省实际，提出如下意见，请认真贯彻落实。
（一）严格规划管理。各地政府要依据本地国土空间总体规划（现阶段为土地利用总体规划和城乡规划，下同），组织产业集聚区管理机构、自然资源部门科学编制产业集聚区国土空间规划报省自然资源厅审核同意后由本级政府批准实施；要合理确定产业集聚区用地规模、结构、布局以及各类设施配建标准，不得突破国土空间总体规划确定的城镇开发边界，不得规划建设宽马路、大广场、大绿地等形象工程。产业集聚区相关规划的空间布局应符合国土空间总体规划。以发展工业为主的产业集聚区，其工业、仓储物流用地比例不得低于60%。严控产业集聚区工业用地改变用途，不得以编制产业集聚区各类规划为由减少国土空间总体规划确定的工业用地总量。严格规划实施评估，实际使用各类建设用地未达到规划总面积70%的产业集聚区，原则上不得扩区。
（二）引导工业项目入区。推行“按规招商”，确保招商引资项目符合规划。除选址有特殊要求的，新建工业项目应全部进入产业集聚区，严格按照约定的投资强度、亩均产出效益以及用水、用电、用能等控制指标，确定用地规模及分期建设时序，鼓励带规划设计方案供应土地。对实施“退城进园”、转型升级的中心城区企业，优先在产业集聚区安排或者置换建设用地。对县域内布局分散、用地粗放的工业项目进行有序整合，引导其进入产业集聚区。支持符合条件的企业或者政府平台公司，利用工业用地建设高标准厂房、科技孵化器等，以租赁、转让或者合资、合作经营等方式，为初创企业和小微企业提供发展平台。
（三）严格工业用地使用标准。除生产工艺、安全生产等有特殊要求的，工业用地容积率不得低于1.0，建筑系数不得低于40%，绿地率不得超过20%。土地使用权人在不改变土地工业用途的前提下提高容积率、利用地下空间的，不再补缴土地出让价款。探索推行“工业邻里中心”模式，鼓励由产业集聚区管理机构组织分片集中配置行政办公、商务展示、生活服务（含租赁住房）、停车场等配套设施。用地规模较大、确需自行建设行政办公和生活服务设施的，其占地面积不得超过总用地面积的7%，建筑面积不得超过总建筑面积的15%。
（四）以存定增促进消化批而未供土地。落实建设用地“增存挂钩”机制，以盘活存量确定增量，严格控制新增建设用地计划指标使用。对新招商项目，应优先选址利用批而未供土地。项目已落实但因征地拆迁、基础设施不配套等原因不能及时供应土地的，要统筹运用财政资金、土地储备债券资金实施土地储备，加快征地拆迁、补偿安置、前期开发和基础设施配套建设，创造条件加快土地供应。对土地利用现状未改变，确实无法征收或者不再征收的，规范有序开展用地批准文件清理，盘活的指标、费用等可重新使用。
（五）积极稳妥处置已批未供即用土地。以建设诚信政府、优化营商环境、实事求是处理遗留问题、严格规范操作为原则，对2018年年底前已批未供即用的招商引资工业项目用地，经县级以上政府组织摸排、认定、验收，项目符合国土空间规划和产业准入政策，且运营良好、亩均产出效益较高、履约情况较好的，可以项目开工时间为出让起始时间，合理确定出让底价，于2021年年底前完善用地手续，办理不动产登记。对已批未供即用的城市公共服务和基础设施项目用地，可将划拨决定书直接核发给相关权利主体，办理不动产登记。
对原依法使用集体建设用地的乡镇企业，在2020年1月1日前已经报批征收土地，取得用地批准文件并依法实施征地后，可于2021年年底前与企业直接签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《合同》），依法办理不动产登记。
（六）坚持以用为先处置闲置土地。对因政府原因或者信访稳定等原因造成的闲置土地，要消除开工障碍，促进项目早日开工建设；短期内无法开工建设的，可由当地政府安排临时使用，待项目具备开工建设条件后由土地使用权人重新开工建设。对因企业原因造成的闲置土地，要综合运用行政、经济、法律等措施，督促企业限期开工建设，允许企业将工业用地通过转让预登记、合作建设等方式进行盘活利用。因规划调整、高压走廊、军事管制、文物保护、不可抗力等因素，或者政府与企业互有瑕疵，造成土地确实无法开工建设的，经协商一致，可有偿收回土地使用权，或者以协议方式予以置换。企业已开工建设但未办理建筑工程施工许可证或者开工报告的，相关部门按照规定及时妥善处置后，完善建设施工手续。
对涉及司法查封或者抵押的企业闲置低效工业用地，政府要建立工作专班，主动协调司法机关、金融机构，理清闲置低效土地债权债务关系，利用土地储备机构或者政府平台公司“搭桥”、引入社会资本等多种方式依法处置，推进债务化解和土地资产盘活。
（七）创新模式盘活低效工业用地。研究制定低效工业用地认定标准和再开发工作方案，开展摸底调查，建立工业用地数据库，实施动态监管，有效推进停建缓建、围多建少、停产类项目用地盘活利用。集成创新、综合运用相关政策，通过推行复合立体开发、成片综合开发、更新升级开发等模式，一地一策，分类推进低效工业用地盘活利用。鼓励、引导市场主体参与，探索建立兼顾各方利益的平衡机制，促进低效工业用地再开发。除特殊情况外，企业申请改变低效工业用地土地用途的，由政府统一收回后重新供应。
（八）实行工业用地弹性出让。鼓励采取弹性年期出让、先租后让、租让结合、长期租赁方式使用工业用地。实行新增工业用地（含生产性服务业用地）“出让年期不超过20年+有条件续期”的土地供应政策，土地出让起始价可按年期折算，但不得低于工业用地最低价的年期修正价；出让期满，经评估符合续期条件的，可以协议方式办理续期手续。对省级以上重大投资项目和战略性产业项目，以及使用闲置、低效等存量建设用地的项目，经综合评估，可在法定最高年期内合理提高弹性出让年期。
（九）推行工业用地“标准地”出让。建立“按标做地、明标供地、履标用地、对标管地”的“标准地”出让制度，在全省逐步推行工业用地“标准地”出让。出让土地时，将亩均投资强度、亩均税收、容积率、环境标准等控制性指标以及消防安全、配套设施等建设条件，纳入出让方案一次性公告。推行“标准地+代办制”，大幅压缩审批时限；探索实行“标准地+告知承诺制”审批模式，实现“拿地即开工”。
（十）促进新型产业用地发展。鼓励各地研究制定新型产业项目配套用地政策，支持其总部、研发中心、设计中心、检验检测中心、结算中心等用地。在符合控制性详细规划的前提下，新型产业用地可复合、兼容利用，其中产业占地面积不低于70%、产业计容建筑面积不低于总计容建筑面积的80%，出让起始价可按照相应土地用途评估价、物业自持比例等综合确定。新型产业项目达到《合同》和《工业项目“标准地”履约监管协议》（以下简称《协议》）约定条件后，在符合法律、法规的基础上，允许按照相关规定对产业用房办理不动产分割登记和转移登记，配建的生产生活服务设施不得分割转让、抵押。
（十一）完善土地要素二级市场配置机制。加快土地二级市场建设，制定建设用地使用权转让、出租、抵押实施细则，搭建城乡统一的交易平台，依法落实减税降费政策，降低交易成本，促进土地要素顺畅流通，提高存量土地资源配置效率。规范工业用地分割转让，标准厂房可按照独立使用的幢、层等权属界线封闭空间为基本单元分割，各地要限定最小分割面积，不得改变土地和房屋用途；除《合同》（或者《国有建设用地划拨决定书》，以下简称《划拨决定书》）约定不允许分割的宗地外，鼓励对能够单独出具规划设计条件、设置独立出入口、满足消防安全条件，且已达到《合同》（或者《划拨决定书》）和《协议》约定条件的宗地，经批准后可进行分割转让或者由政府有偿收回后重新供应。
（十二）建立工业项目用地全生命周期管理机制。加强土地在使用期限内的全过程动态监管，通过完善工业用地产业准入、亩产效益评价、土地使用权退出等规则，围绕事前管标准、事中管达标、事后管信用，按照“谁提出、谁负责、谁监管”的原则，将项目建设投入、产出、节能、环保等要素纳入日常管理范围。探索实施项目履约保函制，履约保函可以金融机构保函形式提交。完善以信用为基础的监管体系，对严重失信或者不配合落实政府闲置低效用地处置政策的企业，按照相关规定实施联合惩戒。
（十三）完善节约集约用地奖惩机制。以存量低效用地盘活为重点，土地高效利用评价为载体，节地水平、产出效益双提升为目标，开展产业集聚区“百园增效”行动，对行动成效显著的予以激励，对工作推进缓慢的进行问责。组织开展产业集聚区土地高效利用评价，对评价结果好的，给予新增建设用地指标奖励，优先支持其调区、扩区和升级；对评价结果差的，核减其新增建设用地指标，暂停其新增建设用地审批。各地要加强组织领导，强化部门协同，细化配套政策，制定严密程序，营造舆论氛围，综合施策、积极稳妥全面推进产业集聚区用地节约集约、提质增效。省自然资源厅要加强督促指导，将各地工作情况纳入自然资源督察范围，及时研究解决工作推进中遇到的问题，重大情况及时向省政府报告。对履行监管职责不力，造成土地违法事实严重的地方和个人，严肃追究相关责任。
全省各类高新技术产业开发区、经济技术开发区以及工业园区用地参照本意见执行。
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