泛地产观察 小股操盘的品牌策略你值得拥有
近日中央政治局会议重申“房住不炒”、依然坚持一城一策，而地方政策有松有紧，说明政策层依然维持稳价跑量的基本思路。政策层面对行业整体走势的影响力或在弱化，而更强调结构上的调整。
从配置端看，行业基本面的韧性得到进一步确认，因城施策及资金面宽松改善预期正逐步兑现因素叠加，引导地产板块整体估值回升。部分一二线城市底部回暖，落户放宽政策将持续利好一二线及强三线城市。（BXLS）
4月19日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作；听取2018年脱贫攻坚成效考核等情况汇报，对打好脱贫攻坚战提出要求；审议《中国宣传工作条例》。
会议要求，要把推动制造业高质量发展作为稳增长的重要依托，引导传统产业加快转型升级，做强做大新兴产业。要有效支持民营经济和中小企业发展，加快金融供给侧结构性改革，着力解决融资难、融资贵问题，引导优势民营企业加快转型升级。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。要以关键制度创新促进资本市场健康发展，科创板要真正落实以信息披露为核心的证券发行注册制。
4月17日，自然资源部发出通知，制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标，主要目的为实现因城施策、分类调控目标，保持住宅用地供应稳定，引导市场预期，促进房地产用地市场平稳健康发展。
通知要求，制定实施本年度住宅用地分类调控目标，各地方需结合本地土地市场实际，切实优化住宅用地供应，实施差别化调控政策，在上年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地；18-12个月的，维持供地持平水平；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。
4月15日消息，中国人民银行副行长陈雨露于日前出席了第39届国际货币与金融委员会（IMFC）会议。此次会议主要讨论了全球经济金融形势与风险、全球政策议程和基金组织改革等议题。会议指出，全球经济继续扩张，但速度慢于去年10月的预期，预计增速将在2020年回升。
陈雨露于发言中表示，今年中国稳健的货币政策将松紧适度，M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配。中国将健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，加快金融市场基础设施建设，健全问题金融机构的处置机制，继续完善汇率形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。同时，中国将进一步扩大金融业开放，实现制度性、系统性开放，以更加透明、更符合国际惯例的方式同等对待中资和外资金融机构。
银保监会17日在官网上发文指出，按照建立符合现代金融特点、统筹协调监管、有力有效的现代金融监管框架要求，银保监会机构改革方案坚持问题导向，着力解决监管重叠和监管空白。
银保监会强调，要保持战略定力，未雨绸缪，坚定维护市场纪律，着力化解银行业保险业风险。比如，制定防范化解银行业保险业金融风险攻坚战三年行动方案，明确阶段性目标和时间表、路线图；继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长；主动配合整治地方政府隐性债务，稳妥处置高风险中小银行保险机构等等。银保监会党委还将坚定不移继续深化银行业保险业改革开放，向改革要动力、向开放要活力。
4月15日，长沙出台《关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知》(以下简称《通知》)，停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，即个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。
就本周的地产战略投资而言，以“产业”之名多元化拓展仍是大型房企战略拓展的核心策略，或以“科技产业”的模式与政府合作，或以“冰雪产业+特色金融”的模式抱团发展，各取优势，共同发展，一定比单打独斗来得更加明智。
就本周的收并购市场而言，部分中小型开发商/物业公司/房地产经纪公司“忍痛”转让项目，“救活”自己。对有实力的收购方而言，是兼并重组扩大业务规模的良好时机。（BMLH）
4月19日，招商局海南开发投资有限公司与三亚市人民政府、海南省发展控股有限公司，签署三亚深海科技城项目合作协议。
深海科技城项目位于三亚崖州湾东部临海地区，占地15平方公里，是继前海蛇口之后，招商局集团“前港-中区-后城”模式的实践。
未来该项目将以深海科技产业生态为核心。目前，已有中船重工、中船工业、中科院深海研究所、中科院南海研究所、中兴研究所、中核产业园、用友产业园及上海交大等重点项目签约落地。
4月18日，万科与中国银行股份有限公司签署《冰雪产业发展战略合作协议》。消息显示，万科集团将依托在冰雪产业领域的技术储备、合作资源和实践经验，中国银行将利用全球综合金融服务优势，共同构建“冰雪产业实体+特色金融服务”的冰雪银企综合服务体系。
同时，双方此番携手发展冰雪产业，结合了国家政策导向和市场发展需求——双方将在冰雪产业领域积极探索灵活多样、不同层面的合作模式，支持冰雪产业发展，推广冰雪运动，从而引领健康生活时尚。
4月17日，我爱我家控股集团股份有限公司发布公告表示，上市公司子公司我爱我家房地产经纪拟以支付现金的方式购买蓝海购100%的股权，本次交易合计对价为5.6亿元。
本次收购的标的公司蓝海购创立于2013年，自成立起便立足于房地产经纪业务，近年来，蓝海购逐渐聚焦于商业地产营销及运营细分市场，形成了包含定位咨询、项目规划、产品设计、业态布局、运营优化、招商销售等在内的全流程服务能力，在长沙、上海、武汉、南京、石家庄、西宁等全国十多个城市，均有布局。2017年和2018年，蓝海购分别实现了营收1.40亿元和1.51亿元，盈利能力稳定。
4月15日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司公告宣布，其拟筹划支付现金协议受让中航国际控股股份有限公司持有的中航善达股份有限公司（简称“中航善达”）22.35%股份。同时，招商蛇口将以持有的招商局物业100%股权认购中航善达非公开发行股份。
中航善达前身即中航地产。在2017年底将旗下资产打包为9个资产包，并以20.3亿元转让给保利地产后，2018年6月1日，中航地产在深交所的简称变更为“中航善达”，官方对此解释为“适应公司新的发展战略”。中航善达的新战略即以物业资产管理业务为主营业务，以轻资产经营的方式加快物业管理业务和商业资产运营管理业务的规模和效益扩张。
本周企业融资已完成方面以海外融资居多，国内证券市场融资动作有所收紧、减缓，部分企业暂停、终止发行国内票券，资金端的紧张并未消除。另一方面，部分企业又再获银行授信，期限以短中期为主，授信金额在1-10亿元之间，主要为偿还旧债、补充经营性流动资金等。
此外，招商蛇口与集团下属财务公司的协议及资金业务关系，实质充当内部银行角色，在一定程度上有助于业务发展以及风险控制。（BTJ）
4月19日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告称，拟与招商局集团财务有限公司签署《金融服务协议》，协议期限三年。据协议，财务公司向招商蛇口及下属公司提供存款、结算、信贷、外汇及其他金融服务。
协议约定，招商蛇口（包括其下属公司）在财务公司的日终存款余额（不包括来自财务公司的任何贷款所得款项）不得超过人民币200亿元；财务公司向招商蛇口（包括其下属公司）授出的每日蕞高未偿还贷款结余（包括应计利息和手续费）不得超过人民币500亿元；等。
公告显示，2019年年初至披露日，招商蛇口与财务公司累计已发生各类关联交易总金额为163.08亿元。
4月16日，招商局置地有限公司发布公告称，于当日，公司（作为借款方）与一家银行（作为贷款人）订立一份融资协议，循环贷款额度不超过人民币10亿元，贷款额度自融资协议日期起计为期三年。按照贷款额度的要求，若招商局集团有限公司不再为招商局置地蕞大单一股东，则构成违约事件。
4月17日晚间，正荣地产集团有限公司发布公告称，4月10日，该公司已完成1.6亿美元优先票据的注销工作。已注销票据为正荣地产于2018年5月非公开配售发行的一年期1.6亿美元优先票据，票面年利率8.5%，曾于新加坡证券交易所有限公司上市。正荣透过私人商议方式回购票据全部尚未偿还本金额。
4月18日晚间，建业地产股份有限公司公告宣布，与当日，河南龙宇、项目公司、建业建材及百瑞信托订立股权债权出售安排。公告披露，股权出售事项的现金代价为1470万元，债权出售事项的代价为13.2亿元。建业地产透过项目公司拥有位于郑州市金水区附近的目标地块，占地面积约3万平方米。
4月16日，建业地产股份有限公司发布公告宣布，所有未赎回的2013年票据将于2019年5月16日全数赎回，赎回价为本金额100%另加截至赎回日期（但不包括该日）的累计未支付的利息。于本公告日期，未赎回2013年票据本金额为2亿美元，票息8.00%，票据赎回后将会注销。同日，建业地产发行3亿美元2023年到期票息7.25%优先票据。
4月18日，广州珠江实业开发股份有限公司（SH：600684，下简称“珠江实业”）发布公告宣布，经公司控股股东广州珠江实业集团有限公司推荐，董事会选举郑洪伟先生担任公司董事长，任期自董事会通过之日起至本届董事会届满止。
资料显示，郑洪伟，男，汉族，江西南昌人。1977年4月生，重庆大学材料科学与工程专业研究生毕业，工学博士，高级工程师。现任广州珠江实业集团有限公司副总经理。
【博志成提示】珠江实业近几年来频繁换帅，营收也出现下滑。去年3月，郑暑平因工作调动原因卸任珠江实业董事长。随后，广州市纪委监委通报显示，郑暑平涉嫌严重违纪违法正接受纪律审查和监察调整。在郑暑平卸任后，珠江实业董事会选举罗晓担任董事长;10月8日，罗晓因工作调动辞任董事长等所有职务，邓今强接任。今年3月29日，珠江实业发布公告称，董事长邓今强、董事张纲及董秘黄静辞职。
频繁换帅之下，2018年珠江实业的营收也出现了下滑。其2018年年报显示，报告期内公司实现营业收入34.05亿元，同比减少19.70%;实现净利润2.45亿元，同比减少31.78%。珠江实业经营收入不佳，是因为公司土地储备等规模不大，同时项目销售受到限购等因素的影响。（BLL）
【博志成提示】4月中旬市场环比增速有所降低。一线同比持续上涨，但影响力有限，部分城市热度较高，而显著降温城市较少。小阳春虽然短暂，但住房市场目前仍以稳态为主。（BTJ）
【博志成提示】40大中城市土地供应环比减少40%，无推出城市数量继续减少，成交面积环比上升36%，其中杭州土地出让金领衔一二线%。土拍白热化暂无降温趋势，而政策层面的担忧或有所增加。（BTJ）
【博志成提示】上周土拍市场热度依旧，此前因各种原因流拍的土地也逐渐被市场消化掉。个企方面，中海、融创、碧桂园、新城持续拓展土储，但是，战场显然在继续下沉。这一周较为火热的城市，除杭州以外，温州、阜阳、绍兴、常州的溢价率多高于50%。且全国范围来看，地王再次涌现。
案例简述：一个区域型小公司和TOP10房企合作，项目使用对方公司名称，小股操盘，对外宣传均为对方品牌。那么，这家小房企应该如何做品牌规划？或者说，需不需建设品牌？
汪老师：首先，肯定要做品牌。其次，必须和对方公司把品牌的表见代理、知识产权等法律问题梳理清楚，再进行具体的工作。
廖老师：根据八部战略落地法，品牌建设需要从公司品牌和项目品牌两个层面考虑。项目层面，主要是如何通过合作项目借力于对方品牌。公司层面，因为不会各个项目都和十强企业合作，也就是要通过项目来打造公司品牌。品牌战略是以房地产开发公司为主体去做，而单个项目公司的品牌，不叫战略，主要是营销策略。
王老师：要考虑清楚，是通过项目品牌带动企业品牌，还是企业品牌带动项目品牌。小公司的主营如果是地产，小股操盘一般更倾向于项目品牌带动企业品牌。比如，海尔地产与海尔电器，碧桂园与碧桂园机器人。
吴老师：说到品牌策略，就必须思考实现路径。小公司，只有一条路：小而美。快速实现品牌被业内知晓。可以作为一个领域龙头，规模不大，但某些方面有独特的能力，能够被行业认可。
小企业要做出品牌，必然和品牌公司合作，让别人带你走，慢慢实现“大品牌”，除非你不需要拄拐杖，自己就能做起来。
小企业一般怎么走呢？和大企业合作，提升品牌。而小股操盘这类合作方式，主要是希望借助对方的品牌来带动自己的项目和企业发展。然后慢慢地，随着自身规模体量变大，可能也会有其他策略。举个例子，比如在代建产品线之外，再形成新的产品线，用自己的品牌；或者，在代建合作过程中，使自身管理水平和品牌知名度都得到提升。
同样举个案例，旭辉和银盛泰。银盛泰是山东青岛属于省内十强的房地产企业，成立的时间比旭辉更早，在当时规模已经不错了。
怎么做的呢？银盛泰与旭辉成立了一个合资集团，将双方的土地资源、人才储备有机整合，确立了“2+6+8”的城市发展定位，深耕青岛、济南两大核心，布局六大区，推进八大重点城市，迅速实现山东全境的省域化布局及发展。
在品牌策略方面，银盛泰索性舍弃了原来的品牌，与旭辉注册了新的品牌，执行财务并表，同时也让旭辉做大了。其后，银盛泰甚至进入了全国200强，再加上一些品牌营销操作，知名度迅速提高。
而旭辉银盛泰的合作模式，也可能出现两种情况：慢慢把自己的品牌做起来的，或者把自己的品牌做没了。做没的情况，属于“傍大款”的做法，这两种情况，蕞主要看战略发展方向：如果地产业务并非自己的主业，傍大款也是可以的；而如果在战略层面要求就是要自己做大，那就必须******更多，真正强大自己的品牌，能够把拐杖丢掉。
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