深挖！郑州产业地产

admin1年前 (2024-09-27)郑州产业信息25

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

　　郑州作为国家中心城市之一，近年来发展飞速。自 2018 年 12 月郑州市政府印发《关于高新技术产业开发区新型产业用地试点的实施意见》以来，河南省第一个明确针对新型产业用地的试点新政正式落地郑州高新区。而郑州天健湖大数据产业园作为高新区新型产业创新示范基地、高新区重点产业园区项目，先行先试开展新型产业用地(M0)标准建设规划，为新型产业在郑州高新区落户和集聚、为全市加快新型产业发展提供了「经验」和「样本」。

　　2020 年 4 月，郑州市人民政府办公厅发布《郑州市 2020 年高品质推进城市建设实施方案》，提出郑州将围绕「东强、南动、西美、北静、中优、外联」的城市发展格局,坚持实施以项目带动发展战略,积极打造 32 个城市建设核心板块。当前郑州市已经形成了以电子信息、新材料、生物医药、食品制造、家居和品牌服装制造、汽车装备制造和铝及铝精深加工业为代表的七大主导产业。那么,郑州当前的产业地产市场发展情况如何？当下又是什么样的发展趋势？形成了怎样的发展特色？

　　为了对郑州产业地产市场有初步了解，研究小组前往郑州进行了为期 10 天的实地调研。在对郑州市的产业园区及办公项目的筛选后，最终共计进行了 4 组政府访谈，以及 33 个典型产业园区及办公项目的调研。

　　结合前期整理的资料及实际调研内容，研究小组以经开区、高新区、航空港区和杨金片区为调研的核心板块，最终筛选出 21 个产业园区项目作为调研样本进行详细调研，并选出其中 10 个具有代表性的产业园区项目作重点研究，包括市场载体的开发体量、产品、价格等，从而对郑州的产业地产市场的现状进行深度探索。

　　从筛选出的 21 个重点项目的分布来看，高新区的产业园区分布最为密集。同时，从园区发展角度来看，经开区、高新区、航空港区这三个片区也是河南省 2019 年度产业集聚区高质量发展考核评价综合排序中位列前三的三大片区。

　　从调研的 21 个重点项目的整体情况来看，重点产业园区的整体规模在 433 万方左右，其中独栋办公类产品的规模约为 84%，厂房类产品的规模约为 16%（此数据为不完全统计，仅代表本次研究的项目数据）。

　　通过比较分析重点研究的 10 个园区的产业发展情况可知，高新区的园区产业聚集程度相对较高。

　　从园区周边配套情况来看，高新区、航空港区产业园区周边发展成熟度相对较高。

　　郑州处于工业园区、总部园区同步发展的阶段。「产业」属性缺失，无明确产业定位方向，重地产轻产业运营。

　　从园区载体的开发体量来看，单体开发体量以 20-25 万方为主，占总量的 33%。园区产品的主力开发体量在 20-25 万方，在调研样本中共有 7 个项目，占总量的 33%。大体量项目多集中在航空港区。

　　园区产品注重性价比打造，多使用组团式布局、打造半地下空间、赠送地下面积或露台等。

　　园区独栋产品以成组、成团的形式安排在一起，形成相对独立的组团或院落形式的规划布置，有利于形成围合的半公共空间，增加公共空间的利用率。

　　半地下空间的打造虽然在成本上比一般的地下停车场或地下室高，但这种方式极大地增强了地下空间的通透性，在园区的整体空间利用上也增强了功能性。

　　在园区产品上通过增加露台、屋顶花园及地下室面积的赠送，使得园区产品，尤其是独栋产品的性价比得到极大提升，提升了园区调性同时也增加了产品吸引力。

　　从园区独栋办公及厂办主力面积段来看，独栋产品的面积集中在 1000-2000㎡及 500-800㎡两大面积段。从调研的园区对比分析来看，台湾科技园、郑州临空生物医药产业园、瑞孚产业园、M3 美立方、郑州天健湖大数据产业园这五个园区产品的面积段较为集中，同时产品类型相对较少，集中在独栋办公和厂房两种类型。