深挖！郑州产业地产
郑州作为国家中心城市之一，近年来发展飞速。自 2018 年 12 月郑州市政府印发《关于高新技术产业开发区新型产业用地试点的实施意见》以来，河南省头部个明确针对新型产业用地的试点新政正式落地郑州高新区。而郑州天健湖大数据产业园作为高新区新型产业创新示范基地、高新区重点产业园区项目，先行先试开展新型产业用地(M0)标准建设规划，为新型产业在郑州高新区落户和集聚、为全市加快新型产业发展提供了「经验」和「样本」。
2020 年 4 月，郑州市人民政府办公厅发布《郑州市 2020 年高品质推进城市建设实施方案》，提出郑州将围绕 「东强、南动、西美、北静、中优、外联」的城市发展格局,坚持实施以项目带动发展战略,积极打造 32 个城市建设核心板块。当前郑州市已经形成了以电子信息、新材料、生物医药、食品制造、家居和品牌服装制造、汽车装备制造和铝及铝精深加工业为代表的七大主导产业。那么,郑州当前的产业地产市场发展情况如何？当下又是什么样的发展趋势？形成了怎样的发展特色？
为了对郑州产业地产市场有初步了解，研究小组前往郑州进行了为期 10 天的实地调研。在对郑州市的产业园区及办公项目的筛选后，蕞终共计进行了 4 组政府访谈，以及 33 个典型产业园区及办公项目的调研。
结合前期整理的资料及实际调研内容，研究小组以经开区、高新区、航空港区和杨金片区为调研的核心板块，蕞终筛选出 21 个产业园区项目作为调研样本进行详细调研，并选出其中 10 个具有代表性的产业园区项目作重点研究，包括市场载体的开发体量、产品、价格等，从而对郑州的产业地产市场的现状进行深度探索。
从筛选出的 21 个重点项目的分布来看，高新区的产业园区分布蕞为密集。同时，从园区发展角度来看，经开区、高新区、航空港区这三个片区也是河南省 2019 年度产业集聚区高质量发展考核评价综合排序中位列前三的三大片区。
从调研的 21 个重点项目的整体情况来看，重点产业园区的整体规模在 433 万方左右，其中独栋办公类产品的规模约为 84%，厂房类产品的规模约为 16%（此数据为不完全统计，仅代表本次研究的项目数据）。
通过比较分析重点研究的 10 个园区的产业发展情况可知，高新区的园区产业聚集程度相对较高。
从园区周边配套情况来看，高新区、航空港区产业园区周边发展成熟度相对较高。
郑州处于工业园区、总部园区同步发展的阶段。「产业」属性缺失，无明确产业定位方向，重地产轻产业运营。
从园区载体的开发体量来看，单体开发体量以 20-25 万方为主，占总量的 33%。园区产品的主力开发体量在 20-25 万方，在调研样本******有 7 个项目，占总量的 33%。大体量项目多集中在航空港区。
园区产品注重性价比打造，多使用组团式布局、打造半地下空间、赠送地下面积或露台等。
园区独栋产品以成组、成团的形式安排在一起，形成相对独立的组团或院落形式的规划布置，有利于形成围合的半公共空间，增加公共空间的利用率。
半地下空间的打造虽然在成本上 比一般的地下停车场或地下室高，但这种方式极大地增强了地下空间的通透性，在园区的整体空间利用上也增强了功能性。
在园区产品上通过增加露台、屋顶花园及地下室面积的赠送，使得园区产品，尤其是独栋产品的性价比得到极大提升，提升了园区调性同时也增加了产品吸引力。
从园区独栋办公及厂办主力面积段来看，独栋产品的面积集中在 1000-2000㎡ 及 500-800㎡ 两大面积段。从调研的园区对比分析来看，台湾科技园、郑州临空生物医药产业园、瑞孚产业园、M3 美立方、郑州天健湖大数据产业园这五个园区产品的面积段较为集中，同时产品类型相对较少，集中在独栋办公和厂房两种类型。
销售情况较好的园区如中兴新业港、高新企业加速器产业园年均去化在 3-5 万方，大多园区年均去化集中在 1-2 万方。
办公的物业管理费为 3 元/平/月左右，厂房的物业管理费为 1.5 元/平/月左右。
郑州市园区规模 433 万方，其中独栋办公类产品 84%，厂房类产品 16%。厂房类产品供应较小，以独栋办公类产品为主。
郑州尚处于「产业地产」阶段，而非「产业园区」阶段。企业重销售、政府重税收，普遍在园区运营服务、企业孵化等环节缺失。未来入市的园区项目如鲲鹏软件小镇、天健湖大数据小镇等，产业定位方向相对清晰，配套相对应的产业服务体系。
比较郑州产业地产市场不同区位的园区，较优的交通条件，可以成为园区卖点的基础因素之一，尤其是靠近地铁、环线等交通节点的园区。
在园区招商方面，需要考虑 5KM 范围以内的产业发展状况及产业集聚程度，以衡量园区的招商方向及重点招商企业类型。
在产品打造上，以 3-4 层的独栋/双拼/联排类产品为主，满足商务办公为主，如产品层高承重电梯等较少能满足科研空间需求；产品以打造性价比为主，多以赠送半地下空间、露台空间等形式吸引客户。
在空间使用上，以 1000-2000 平为主；由于成本控制及地下层施工工期限制，园区地下空间打造多以半地下层或架空层为主。
在配套的打造上，郑州园区配套的业态普遍偏低端，因此在一定程度上会影响园区项目的整体品质、缺乏较好的体验。
郑州园区项目周边配套较为缺乏，但是 85% 左右的园区会配备员工食堂，方便园区企业及工作人员用餐。
整体来看，即便部分园区或将成为带动片区经济主力，园区的商务类商业配套业态依旧较为缺乏。
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