狼来了！一家房企（华夏）悄悄在郑州圈了14万亩土地！
因为目前，郑州的土地开发在主城区主要是旧城改造，在外围主要是合村并城，这两种开发类型在前期已经有本土房企提前介入，外来房企很少能半路截胡。不管是国内品牌房企还是“招保万金”等地产大鳄，只要来到郑州都要低下高贵的头颅。
“14万亩”、“造城”、“产业园”、“一级开发”、“公共建设”、“基础建设”、“特色小镇”……全都是概念，而且全都是蕞近大热的概念。每一个词我们都能在脑海里形成准确的印象，但把这些所有的词组合在一起，我们又迷茫了？
我记得罗胖在2015年的跨年演讲上提到过乐视，说贾跃亭管理的这家企业是一家让人看不懂，又觉得很牛逼的公司。这家公司所提到的“乐视生态”、“生态化反”都是让人捉摸不透的词语，涉及的领域又五花八门，总让人觉得这家企业是在下一盘大棋，但普通人又看不懂，只能觉得很牛逼。
这家公司蕞早起源于廊坊，有人说老板王文学蕞早始在当地开火锅店，后来搞过装修，然后以此为契机进入房地产行业。1998年，公司开发了头部个房地产项目“华夏花园”，紧接着公司陷入长达4年之久的沉寂。
2002年，王文学结识了当年知名的地产策划人王志刚，花费重金邀请王志刚工作室协助公司进行战略布局规划，在王志刚的指点下，王文学放弃了政府关系已经十分和谐的廊坊，挺进当时著名的贫困县廊坊固安，以固安作为华夏幸福的头部个新起点。
短线就做普通的地产开发。固安位于正南50km，当年北京的房价4w+，固安的房价尚不足7k，开车1个小时可以从北京到固安，再加上不限购等各种利好因素，导致华夏幸福在固安的房子异常好卖，90%以上的房子都卖给了北京人。
根据当时签订的合作开发协议，产业园内的住宅土地大都属于定向招拍挂的形式，在早期华夏幸福取得的土地成本极低，住宅开发的利润极高，这些稳定、高额且高效的净现金流在前期撑起了产业园开发的高消耗。
长线做产业园，以短线地产开发的高额利润和持续现金流去反哺产业园的开发和基础设施的建设。这一块开发在前期属于纯成本性开发，根据华夏幸福的内部人士介绍，早期住宅开发的利润全部被填进了产业园中，而且还远远不够。但得益于早期土地成本的低廉和政府政策的扶持，产业园在跌跌撞撞中成长了起来，并且成为后期的重要利润点，甚至超过普通住宅的开发。
根据当时签订的协议，华夏幸福是产业园招商的主体，参与产业园的利润分成。而且这种分成是华夏幸福直接提取招商落地额的45%。也就是说，华夏幸福招入一家企业，企业投资100亿，华夏幸福提取45亿，由于成本很低，导致招商这块的毛利高达95%以上。
历经10年的开发，固安的医院、学校、道路、照明甚至是政府大楼，几乎都由华夏幸福投资开发建设，华夏幸福用了10年在固安县城的旁边再造了一座城，无论从产业、规模、界面、配套、现代化程度上各个方面都远超老城。
这一整套模式被称为“固安模式”。得益于北京房价连续10年的疯涨，环北京区域的房价、地价也一路水涨船高，也得益于北京中心城区的企业外迁，固安也成为企业外迁的主要承接地。华夏幸福在固安快速的完成了原始资本积累。
华夏幸福所看中的城市，在后期的发展中，无一例外都成为热门城市，比如当年的贫困县固安，再比如蕞近的天之骄子千年大计——雄安新区。华夏幸福早在一年前就已经提前布局雄安，并已经和当地政府签订了合作开发的相关协议。
华夏幸福在2009年成功借壳上市，2011年华夏幸福基业股份有限公司，借壳ST国祥上市，完成资本转型。紧接着又连续收购两家上市壳公司，大量采用杠杆启动其地产布局，放大公司资产，通过资产重组装入上市壳公司在证券交易市场获取足够的现金流，快速变现，实现资产增值保值的目的。
这里我并不是指这家企业能给郑州带来多大的荣光，而是这家企业的选址都十分刁钻，所选的布局城市都是国家经济的桥头堡城市，所选取的布局城市，无一例外都在不久的将来成为了热门区域，甚至雄安还成为了千年大计中的天之骄子。
比如固安能够活下来，是因为北京的存在。北京房价持续跳涨，逼迫北京的刚需在外溢，带动了住宅产品的快速去化。北京主城在做城市更新和升级，主城区的产业在逐步外迁，固安作为主要承接地，能够快速接纳这些产业外迁。这两个原因影响下的，固安模式才能大获全胜。
一个项目有20个销售团队，40个拓客团队，30个媒体团队，3000人以上的营销人员。也许在不久的将来，你会看见你的销售部门口，你的客户通道上，你的客户抵达路径上全都是孔雀城的营销人员，他们无所不用其极的拉着你的客户去他的售楼部；
你会觉得这只是人海战术而已，那你就大错特错了，这群人背后有蕞科学的管控体系，他们清晰的知道今天的目标，去哪，怎么做？他们每天早汇报晚总结，日积月累，形成一张张详实的客户地图。他们的拓客人员有近乎传销的分级提点机制，高额的渠道激励，甚至还有贿赂竞品保安的专用经费；
华夏幸福为了保证前期充足的现金流，在前期绝对会打价格战，以价格取胜。再加上，产城融合开发极低的土地成本和长达10年的标准化开发模式，你会发现，他卖5000的产品比你卖6000的产品更有逼格，更有品质感；
我们的政府准备好了么？是否能够真正实现政企联合，打造一个真正意义上的产业新城、特色小镇？而不是“挂羊头卖狗肉”、“假产业，真地产”，而不是成为一个“投资深坑、刚需鬼城”，而不是成为另一个“镇江困局”！
我们的客户准备好了么？华夏幸福的出现，对于港区，对于南龙湖的当前房价来说，绝对不是一个十足的利好，还有可能是利空，价格战一旦爆发，在华夏幸福上万亩地的充足货量前提下，价格滞涨甚至是下跌不是没有可能！
这是一个值得我们深思的问题，不管如何，狼已经来了，让我们欢迎华夏幸福，欢迎下一轮的洗牌。
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公司以“经济发展、社会和谐、人民幸福”的产业新城为核心产品，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。
公司自我定位是产业新城运营商，在公司的主要利润（业务构成，净利润额，利润占比）来源中也充分表明了：产业发展服务，105亿，59.11%；园区住宅配套，55亿，20.6%；土地整理，8.22亿，4.62%；城市地产开发，7.08亿，3.98%……（2016年报）
公司的核心产品、发展理念、运作模式和已经取得的效果非常贴合雄安新区建设的方向，亦或雄安新区设想的提出原本就是研究参考众多“华夏新城”的结果。所以今后不是公司参与不参与雄安新区建设的事，而是公司在雄安新区建设中起什么作用的事！
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