租金低至22元港南物流地产巨头云集高标仓处于高饱和状态
顶端新闻·河南商报首席记者 吴军
物联云仓发布的《中国通用仓储市场动态报告》（简称《报告》）显示，2022年6月份，全国32个重点城市中，有23个城市通用仓租金上涨，平均租金为26.27元/㎡·月。其中，中部区域6个城市中，郑州通用仓租金为22.57元/㎡·月，环比上涨1.66%。
但和2021年6月份相比，无论是全国32个城市，还是郑州的通用仓，租金都是下降的。
业内透露，随着物流地产巨头相继进驻，郑州港南高标仓过度饱和，租金已跌破25元，成交价甚至低至22元。而市内其他区的普通仓，租金已从十几元跌至8元。
大仓换小仓3000㎡以下仓库需求超七成
《报告》显示，2022年6月，全国通用仓储共有36670.4万㎡，可租面积为6083.8万㎡。全国通用仓储需求区域方面，东部需求占比为56.59%，西部为19.02%，中部为17.07%。按仓储规模划分，0~2999㎡的需求最多，占比为75.61%；其次是1万㎡以上的需求，占比为2.93%。
“今年很多企业的用仓面积都在下降。”河南省物流与采购联合会仓储服务专委会秘书长李宁称，有企业去年还用五六千平方米的仓，今年减到了两三千平方米；原来用一千平方米的仓的企业，今年直接撤仓了。
河南物流园区咨询资深专家贾进克认为，受国际经济大环境以及疫情多点频发影响，今年郑州市场出现了大仓换小仓、高标仓换普通仓的情况。
物联云仓河南区负责人王坤说，郑州商贸企业众多，像饮料、酒水等快消品企业大多都会选择一两千平方米的仓。
成本小、灵活方便，仓储租赁占比创6个月来新高
报告显示，按需求功能划分，2022年6月份租赁需求占比达86.34%。顶端新闻·河南商报记者梳理数据发现，这个比例已达今年前6个月的峰值。今年1~5月份，仓库租赁占比分别为80.95%、81.10%、79.67%、79.24%、85.71%。
贾进克分析，自建仓库前期投入比较大，当企业所处行业淡旺季明显时，淡季用仓又不多，这时想短期外租面临困难，自建仓储的弊端就会暴露，租赁仓库的优势则会显现。加上今年以来，物流行业货量下降明显，用仓需求也随之下降，此时，租赁仓储就成了首选。
在仓储租赁需求占比一路攀高的同时，仓配一体化占比则呈节节后退之势。今年4月份，仓配一体占比18.64%；5月份，为12.32%；6月份为10.73%。对此，业内一位不愿具名的企业负责人称，根据郑州仓储业内的不完全统计，今年以来，找仓的客户约下降30%。当企业规模较大时，使用仓配一体化确实能有效降低成本，但当企业生存状况不好时，他们就会选择自己做。
报告显示，郑州6月份通用仓租金为22.57元/㎡·月，环比上涨1.66%。纵向来看，2021年6月份，郑州通用仓租金为23.15元/㎡·月，今年6月份同比下降2.51%。
全国范围内，物联云仓数据显示，今年6月份，全国32个重点城市通用仓平均租金为26.27元/㎡·月，同比下降5.03%。
“武汉高标仓的租金，已从35元降到了24元。”福建东百集团股份有限公司事业部高级招商经理卢毅称，公司2018年开始进入仓储市场，2019年在郑州航空港拿地200亩建仓，彼时根据市场调研，预计今年9月底交付的10万㎡仓库，租金可达到30元+，但目前根据市场行情，公司已把租金预期下调到了27元以下。
贾进克称，目前郑州港区高标仓租金已跌破25元，甚至低至22元。市内其他区普通仓的价格，已从十几元跌至8元。
港南物流地产巨头云集高标仓处于高饱和状态
今年6月份，中部区域空置率中位值为11.03%。其中，武汉空置率最高，达16.94%；合肥空置率最低，为7.04%。郑州空置率为10.62%，在中部6城市排名第三。环比5月份（空置率10.46%）上升0.16%，与去年6月份相比，下降6.68%。
“我觉得这个数据过于保守，事实上的空置率要远高于这个。”李宁称，目前郑州数十个物流园区，基本每个园区内都有空仓。
贾进克也认为，随着普洛斯、万纬、宝湾、丰树等物流地产巨头陆续入驻郑州港区，港南目前的高标仓处于高度饱和状态。其中，光普洛斯一家的高标仓就有60万㎡，明年6月底前会再增加100万㎡。“目前港南的高标仓市场，处于群雄争霸的白热化状态。”贾进克称。
贾进克表示，目前高标仓受影响最大的是港南区域，像经开区和中牟，变化不大。
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