详解经开区丨房子只是配套工业才是命脉
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原标题：详解经开区丨房子只是配套，工业才是命脉
老经开这两年基本上没在台面上露过脸，风头全部都被滨河国际新城抢了去。记得上一次经开区的高光时刻，还是在2016年，50天炸出了5个地王，除了北龙湖，就看经开区，一时风光无两。
3年过去了，当初的地王都已经入市，但是地王的光环却早已经被人遗忘。滨河就像露在海面上的冰山一角，被人们感慨称赞，经开区更像是海面下的冰山，不声不响，更没有人去刻意关注。
老马和小白，打算来一个详解全郑州系列，市内八区，三大郊县，一个不落。站在城市发展的角度，分区域、分版块的将每个老区、新区拆解开来，最后还原一个宏大的郑州。
这是第一篇，小白说要先写郑东新区，或者金水区，一个新大哥、一个老大哥。我说，先写经开区，因为这里是老马在郑州开始的地方。
当年毕业后来郑州的第一站就是经开区。拉着一个大箱子，从火车站出来，坐上“豪华”的B17路公交车，几个完全分不清方向的转弯之后，就能走到航海路上。
当时年轻，没坐过如此拥挤的公交车，也没有见过如此宽阔的马路。当时航海路上还没有修建5号线个车道，公交车一站一停，一路疾驰，走到中原福塔的时候，很幼稚的拍了张照片，发了个朋友圈，告诉了所有的老同学、老朋友，“郑州，我来了！”
当年拍的照片遍寻不见，网上找了张差不多的
第一个落脚点是老南岗，一个毫不起眼的城中村。因为挨着富士康而大富大贵，没拆迁的时候，每到倒班时间点，总是有成群结队的小年轻涌进老南岗，吃喝玩乐睡，能一直闹腾到后半夜。
在老南岗住久了，发现周边全是工厂。郑州电缆厂，森源电气，双塔涂料，天冰饮料，医药公司，还有河南报业的印刷厂，当然，最大的还是富士康。
当时就在想，怪不得郑州的人富，有这么多的厂子，这么多挣钱的地方，怎么能不富？当初天真的以为，郑州就是这个样子，遍地的工厂，遍地都能挣钱。
后来我才知道，原来，经开区就是一个工厂遍地的大工业区。
要想彻底的了解一个区域，从地图上看是最为直观的。
西起机场高速，东到万三路，南临郑民高速，北至陇海铁路，四个清楚的界限，围合成一个158.7平方公里的巨大区域。
区域内的工业用地占去了大多数的土地，而我们渴望的住宅用地，只有寥寥几块。
很多人说，一个新区的发展，只盖房子是不够的，需要产业的导入，人口的导入，需要有实业来发展GDP，而不仅仅是卖房带来的数字财富。
秉持这种观点的人，应该直接买在经开区的产业园区内，这里有工厂，有物流，有我们熟知的明星企业，有郑州最大的陆港，有各种各样的轻重工业，这里的产业完备、发达。
住在这里完全不用担心GDP，完全不用担心产业，唯一需要担心的是，能不能买得起这里的房子。
2018年郑州各行政区GDP排行
经开区从地理和板块功能角度来划分，可分为四个部分。
第一个是老经开：机场高速、陇海铁路、南三环、东三环合围的区域；
第二个是滨河国际新城：南三环、东三环、机场高速、华夏大道合围的区域；
第三个是产业园区，也可以叫工业区：东三环、陇海铁路、万三公路、郑民高速围合的区域；
第四个是金沙湖片区，由于这个片区是一个孤岛式的区域，且只有一个金沙湖高尔夫观邸在此耕耘，所以无需做过多的介绍。
今天不讲滨河国际新城，这个区域是经开区的心头肉，是整个郑州的心头肉，太金贵，太宝贵，在之前周四的语音直播中，三环也详细的讲解过这个区域，这个放到下期单独来讲，今天只说老经开和工业区。
说老经开之前，必须得讲一下经开区的历史，要不然很多事情都无法讲清楚。
经开区，全称为郑州经济开发区，成立于1993年4月，2000年2月获批为河南省首个国家级经济技术开发区。
如果你关注过其它城市，你就会发现，绝大部分城市都有一个叫“经开区”的地方。比如说西安经开区、天津经开区、广州经开区、杭州经开区等等。
现在，全国一共有219个国家级经济开发区，就连我的老家市区都有一个国家级的经济开发区。
200多个经开区成立，是有着非常深刻的历史原因的。
改革开放之初，深圳、珠海、厦门成为了我国第一批开放的“经济特区”，什么叫经济特区，就是享有国家提供的专有福利政策的地区。
作为一个村小学、镇初中、县高中出来的学生，完全没有体会过什么叫“国家专有福利政策”，更没有去过深圳珠海，所以当年在课本上看到这些话的时候，仅仅当做一个圈起来的“知识点”，并没有体会到文字的背后代表着多么强大的力量。
家中心城市”的虚衔，都能让郑州人民高潮不断，刺激房价上涨，当年的一个“经济特区”该是何种的让人心潮澎湃！
历史已经证明，“经济特区”这一概念，得到了巨大的成功，对于城市，对于国家来说都是重大的利好。
所以，在1984年，又开放了12个港口城市，兴办“沿海经济技术开发区”，这就是曾经出现在近现代史中的14个国家级经济技术开发区：大连、宁波、秦皇岛、青岛、烟台、湛江、广州、天津、连云港、南通、福州、闵行、虹桥、漕河泾。
这些城市中都设有一个我们熟悉的区域：经开区。这个经开区就是一个城市的“深圳特区”。
南巡讲话之后，我国的经济彻底开放，不光沿海地区要开放，内陆地区也要开放，几乎在同一时间，所有的内陆二线城市，全部都有了“经开区”，专门的享有国家级、省市级利好政策，招商引资，发展经济。
2001年，中国加入WTO，对外开放更加规模化，深入化，一时间“地市级”的经开区，一下子有了新的身份，成为了“国家级”经济开发区。
截止目前，全国各个地市219个经济开发区如同历史的烙印一般，刻画着改革开放的功勋。
2018全国“经开区”排名，郑州经开区在30名开外
郑州经开区同样取得了了不起的成绩，这些不用过多的言语，看一下经开区现有的企业就知道了。
富士康、海马汽车、宇通客车、百事可乐、飞利浦、LG、日产、金龙鱼、雅士利、中铝集团……
目前，集聚各类企业及经营主体2.4万余家，其中外商投资企业100家，在区内投资的世界500强企业39家、国内500强企业53家，主营业务收入超50亿的企业16家，其中超100亿的企业8家。
企业来了，经济发展了，GDP上去了。但是由于当年的厂区规划、区域规划缺乏预见性，缺乏成长性，造成了很多的工厂占据了优质的地段，且短期内无法搬迁。
还拿老南岗举例，位于第五大街、经北六路的核心位置，周边却分布着郑州电缆、天冰冷饮、双塔涂料、森源电气、牧鹤饲料、联合磨具等等一大批工业厂房。
相比金水老城、中原老城，这里的居住氛围并不够纯粹。所以经开区创造性的与中建七局合作，开发整理了滨河国际新城，完全的净地，纯粹的住宅区，公园、湖泊、河流、地铁、高架、学校、医院、商业，所有的配套应有尽有，而且没有工厂的侵袭，没有物流大车的打扰。
从图上可以明显的看到，蓝色棚顶的工厂占据了大部分的土地，住宅区、安置区连片分布在东侧、东南侧。
从居住的角度来讲，整个经开区就是一个大的工业区，在工业区里居住，并不是那么的舒心。前车之鉴就是管南金岱片区，连成片的物流产业园区，让整个金岱片区的价值大打折扣，直到这两年市场搬迁，整个片区重新规划。
老经开好的一点就是，住宅区连片开发，工业区连片开发，这让住宅区有了生存的空间，也让工业区内的舒适度有所提高。
得益于郑东新区的巨大成功，挨着郑东新区的经开区成为了跟对大哥的小弟，黄河南路连着第三大街，东风南路连着第八大街，都直通郑东新区，很多在CBD、郑东新区、金水老城上班的精英白领，都住在老经开，道路宽敞、环境优美、没有老城区的繁杂拥堵，却有新城区的良好规划，房价虽高，却远远低于郑东新区，这样的好地方，明眼人都能看到。至于工厂什么的，又不是重工业，有什么好担心的？
东西向道路，以航海路为中轴，向两侧依次为经南（北）一路、二路、三路……
南北向道路，从东到西依次为经开第一大街、第二大街、第三大街……一直到第二十二大街。
八大街是一个分界线，由于经开广场的阻隔，航海路在八大街转了个弯，所以，八大街以西为传统意义上的老经开，八大街以东到东三环，则是近几年才开始发力的。
这样的道路命名原则还是非常好的，简单、好记、规整。
这些数字道路共同构成的交通网络更是四通八达。中州大道与东三环纵贯南北，陇海路、航海路、南三环贯穿东西，再加上五大街连通黄河南路，八大街连通东风南路，让整个老经开的出行变得十分的方便。
这里讲一个小的知识点，很多人不明白，为什么同一条路会有不同的名字？其实很简单，同一条路，不同的行政区，就叫不同的名字。
比如黄河路在金水区、黄河南路在郑东新区、到了经开区就叫经开第三大街，其实都是一条路，只不过起了不同的名字而已。
除了道路、快速路交通之外，还有5号线这个特大利好，沿着航海路横贯整个经开老城，能够直接辐射经开老城的全部区域，最南端的绿地海铂兰轩，距离地铁口也不过2公里。
整个经开老城，无论是道路交通还是公共交通，都非常的便捷。
由于经开区仅仅成立了26年，且以发展经济，招商引资为主要任务，所以教育资源并不是很丰富，截至目前，共有小学25所、中学14所、高中1所，在各区的教育排名中也是垫底的，这里大概介绍一下，具体的等同事缺二爷的详细盘点。
比较好的小学有朝凤路小学、经开区实验小学、经开区外国语小学等，中学有八十五中，经开实验中学、经开二中等。
商业方面，只能用一个词形容——匮乏！
以前在老南岗住的时候，城中村什么都有，也没感觉对超市、卖场的需求，但是现在没了城中村的庇护，如果小区周边没有一个大的商业，买个促销抽纸的地方都找不到。
目前，老经开的大型商业最出名的就是第一大街上的丹尼斯大卖场，没有万达、没有大润发、没有王府井、没有锦艺城。未来会有恒大都市广场、经开万锦城、阳光城檀悦等项目自带的商业，弥补目前经开区商业不足的尴尬。
老经开目前所剩的住宅用地不多，在售的项目也不多。
经开区房子均价都在1.8万-1.9万之间，得益于距离东区近，所以房价高于郑州平均水平，项目不多，看好就可以下手，没什么顾虑的地方。
老经开存在着大量的次新房，这些二手房均价在1.6万左右，低于新房均价，合适可入手。
在东三环以东的区域，就是经开区最为重要的区域，这里遍布着各种各样的工厂、产业园，是经开区最重要的经济命脉，也是郑州工业体系的重要组成部分。
但是居住在这里就不是那么方便了，这里的项目不多，房价不高，只有寥寥几个，被大车、厂房、物流包围着，非地缘客户请绕道。
经开区可以说是郑州的工业重镇，在工业产值方面占据着不可代替的作用，因此大部分土地都是工业用地。
从城市发展的角度来说，工业区最重要，因为它是整个郑州城市发展不可或缺的一部分。
从居住角度来说，老经开是经开区的核心，这里已经逐渐的脱离工业属性，向居住区转变，交通、地铁、商业、教育都已经趋于成熟，居住氛围浓厚而舒适。
从地产的角度来讲，经开区的未来在滨河国际新城，这里全新的规划，强有力的执行，奇迹般的落地速度，让全郑州人都看到了一个不一样的经开区。
下周，老马继续拆解滨河国际新城，敬请关注。
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