郑州8宗地块均以起始价摘牌土地市场凉了？非也！
昨天，2020520“爱你爱你我爱你”网络情人节，郑州收到46多亿元的“土拍”大礼！
共计成交8宗地块，合计393.80亩，土地成交额共计46.14亿元！
其中金水区六宗地块，共计312.29亩，贡献了40.26亿元人民币的“厚礼”。其中美盛置业以三宗“庙里城中村改造用地”贡献了28.08亿元；瀚宇置业以三宗“张家村城中村改造用地”贡献了12.18亿元。
高新区以两宗地块，共计81.51亩，贡献了5.88亿元人民币的“爱礼”，由恒大、新合鑫的“联合体”玖智房地产公司以两宗“关庄合村并城用地”贡献！
8宗地块均以起始价成交！其中成交单价最高为1527万元/亩，由美盛出价；折合楼面价最高为5947元/平米，由瀚宇天悦城置业竞得。
地块位置：郑州市金水区丰庆路西、博卉路南；
地块用途：商务金融（地下空间用途为交通服务场站）；
地块面积：10678.1平方米（折合为16.02亩）；
郑政出〔2020〕15号（网）地块最终以24463万元的总价被郑州美盛置业有限公司竞得，该地块以起始价摘牌，折合地价1527万元/亩，折合楼面价2412元/㎡。
知识点一：楼面价=地块总价/（地块总面积*容积率）
地块位置：郑州市金水区普庆路东、博卉路南；
地块用途：城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆、商务金融（地下空间用途交通服务场站）；
竞地价最高限价：204350万元
郑政出〔2020〕16号（网）地块最终以102175万元的总价被郑州美盛置业有限公司竞得，该地块以起始价摘牌，折合地价1369万元/亩，折合楼面价3481元/㎡。
地块位置：郑州市金水区北三环北、普庆路西；
地块用途：城镇住宅（地下空间用途交通服务场站）；
地块面积：74118.47平方米（折合为111.18亩）；
竞地价最高限价：308372万元
郑政出〔2020〕17号（网）地块最终以154186万元的总价被郑州美盛置业有限公司竞得，该地块以起始价摘牌，折合地价1387万元/亩，折合楼面价3467元/㎡。
以上三宗地块均为庙里城中村改造用地，位于金水区北三环以北，紧邻北三环，区位优势较强。这3宗地块应为美盛教育港湾项目后期用地。
目前美盛教育港湾在售房源销售均价为18500元/平方米。
地块位置：郑州市金水区新龙路南、文化北路西；
地块用途：零售商业、餐饮、旅馆（地下交通服务场站用地）；
地块面积：7483.96平方米（折合为11.23亩）；
郑政出〔2020〕18号（网）地块最终以10237万元的总价被河南瀚宇天悦城置业有限公司竞得，该地块以起始价摘牌，折合地价912万元/亩，折合楼面价5947元/㎡。
地块位置：郑州市金水区金冠路北、园田北路东；
地块用途：商务金融兼容零售商业、餐饮、旅馆（地下交通服务场站用地）；
地块面积：19762.59平方米（折合为29.64亩）；
郑政出〔2020〕19号（网）地块最终以34358万元的总价被河南瀚宇天悦城置业有限公司竞得，该地块以起始价摘牌，折合地价1159万元/亩，折合楼面价3548元/㎡。
地块位置：郑州市金水区三全路南、文化北路西；
地块用途：城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆、商务金融（地下交通服务场站用地）；
地块面积：46391.89平方米（折合为69.59亩）；
出让年限：70、40（50）年；
竞地价最高限价：154434万元
郑政出〔2020〕20号（网）地块最终以77217万元的总价被河南瀚宇天悦城置业有限公司竞得，该地块以起始价摘牌，折合地价1110万元/亩，折合楼面价3963元/㎡。
以上三宗地块位于金水区文化路附近，区位优势明显；地块位于在建7号线号线交会处，附近有地铁口，交通十分便利，与市中心实现无缝连接；此外，东临东风渠，未来生态环境优势明显；周边开发项目较多，且目前基础配套较为成熟，未来发展潜力巨大。18号、19号地块为瀚宇新城后期用地，20号地块应为瀚海天悦城项目后期用地。
目前瀚宇天悦城在售房源销售均价为17500元/平方米；瀚宇新城二手房价格为13000元/平米左右。
地块位置：郑州市高新区池北路北、郁香路东；
地块用途：商务金融兼容城镇住宅零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地（地下交通服务场站用地）；
地块面积：45210.03平方米（折合为67.82亩）；
出让年限：商务金融、零售商业、批发市场、餐饮、旅馆40，城镇住宅70（地下50）年；
竞地价最高限价：113314万元
郑政高出〔2020〕4号（网）地块最终以56657万元的总价被郑州玖智房地产开发有限公司（恒大与新合鑫联合体）竞得，该地块以起始价摘牌，折合地价835万元/亩，折合楼面价4177元/㎡。
地块位置：郑州市高新区三全路西延南、郁香路东；
地块面积：9124.43平方米（折合为13.69亩）；
郑政高出〔2020〕5号（网）地块最终以2103万元的总价被郑州玖智房地产开发有限公司（恒大与新合鑫联合体）竞得，该地块以起始价摘牌，折合地价154万元/亩。
郑政高出〔2020〕4、5号地块均为关庄合村并城项目用地，位于高新老城板块东部，片区内有枫杨外国语学校、郑州大学、河南工业大学，教育氛围浓厚；临近西三环，交通畅达市中心，但区域内目前仍处在开发建设前期。
据了解，这2宗地块应为郑州恒大城第六期地块。这是新合鑫集团与恒大集团在前期合作成功的基础上，又一更深层的合作成果。郑州恒大城是新合鑫集团与恒大集团联袂打造的一座屹居于郑州高新区的千亩大城，总建筑面积逾135万方。
目前恒大城在售房源销售均价为14500元/平方米（精装修）。
知识点二：容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积
根据《建设用地容积率管理办法》，容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。比如说，在面积为100平方米的地块上，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2；如果建3层，总建筑面积300平方米，容积率就是3。
简单来说，在一定的地块上，房子盖的越多，层数越高，则整个项目的容积率越高。
从上面容积率的定义就可以看出，容积率直接涉及到居住的舒适度，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30％。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。通俗点说，容积率说到底就是小区里户数、人数和小区面积的关系，当然户越少、人越少，面积越大越舒服了。
三、容积率高低对业主有什么影响？
容积率高就代表着整个小区居住的人口多，高密度的居住人口会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。比如，等电梯需要排队、健身需要排队等，休闲娱乐等各方面的设施使用紧张。同时，频繁的的使用会加剧这些设施的老化。
容积率高，意味着建筑物的占地面积会比较大，或者是建筑物的楼层比较高。在这样的情况下，小区的绿地面积会相对减少。楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。例如，建筑密度过高，楼栋与楼栋之间的间距就可能缩小，阳光、通风、绿地也会受到影响，小区居民的舒适度就会因此降低。
容积率低，整个小区居住的人口就稍微要少一些，房屋的价格比较贵。别墅的容积率比普通小区的容积率低出不少，因此，别墅的价格也是昂贵的。由于地价比较贵，开发商通过多盖一些房子，多出售一些房子，才能赚到更多的钱。比如，同样一块地，开发商在上面盖一栋11层的楼和一栋33层的楼，11层的房子，其价格就比33层的房子要贵。这也是为什么同一个小区，小高层的价格比超高层的价格要贵出不少的原因。
通常来讲，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30％。不同的房屋类型容积率标准不同。
1、0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
2、0.5～0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3～4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
3、0.8～1.2，如果该小区全部是多层的话，那么环境可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
4、1.2～1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
5、1.5～2.0，正常的多层＋小高层项目。容积率2.0～2.5，正常的小高层项目。
6、容积率2.5～3.0，小高层＋二类高层项目（18层以内）。此时如果全做二类高层，环境会很差。
7、容积率3.0～6.0，高层项目（楼高100米以内）。
8、容积率6.0以上一般就是摩天大楼了。
总之：同一项目，容积率越小，居住密度越小，相对舒服。容积率越大则相反。
昨天推出的8宗地块，其中6宗为“城中村改造用地”，2宗为“合村并城用地”，基本上是城中村拆迁后补办手续，“名花有主”，拍卖过程“一帆风顺”，没有荡起丝毫涟漪，均以起始价摘牌。所以并不能代表郑州目前的土地市场！
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