郑州东方今典杨金产业园发展战略及招商方案(90页)
郑州东方今典杨金产业园发展战略及招商方案(90页)
对项目理解后的思考省会城市省会城市大东区大东区龙湖畔龙湖畔黄河滨河公园黄河滨河公园竞争项目多客户选择面广泛产业园市场容量小企业购买力强劲陌生区域有认知过程周边环境与配套建设不完善宜企业办公科研宜居性高稀缺资源价值高自然生态环境优美地块觃模大配套觃划完善政府重点収展方向优势与机会优势与机会劣势与威胁劣势与威胁东区収展时间长龙湖区域収展迟缓刚迚入概念觃划评审阶段収展周期不确开収周期较长产品功能单一持续导入客户有难度11央行再度上调准备金率银行吃紧房贷收紧14日中国人民银行决定仍201120日起再度上调存款类金融机极人民币存款准备金率05个百分点
东方今典杨金项目发展战略及招商方案
发展规划 价格与产品规划 招商中心规划 团队管理 招商与推广策略
招商四结合 强势招商期 持续招商期
关键词：省会城市 • 大东区 • 龙湖畔 •黄河滨河公园 •规模大•功能全
杨金产业园区地处“郑汴一体化”与“一城两翼”东翼的双核心位置，南依连霍
高速，北靠黄河生态区，西邻中州大道，东至新107国道，园区总规划面积12平方公
杨金产业园区内四条主干道穿过连霍高速与龙湖生态区相连，距郑东新 区中央商务区8.5公里、北三环6.5公里、新郑国际机场40公里、郑州新火车 站12公里、与新乡桥北新区隔河相望。
2011年7月郑州黄河滨河公园进行到了实质性规划阶段。范围为：东起雁鸣湖景 区，西抵河洛景区，南起连霍高速和郑州北四环，北至黄河中心行政区界，总面积约 900平方公里。规划区域内自然风光及历史文化资源丰厚，遍布着大量的古文化遗址， 古作坊遗址，古战场遗址、古城遗址等，这为打造黄河滨河公园提供了有力的资源支 撑，也为杨金产业园项目的招商建设提供了更有力的生态环境。
杨金产业园区、龙湖生态区、郑东新区及经开 区，是实现省政府 “郑汴一体化”和市政府“一 城两翼”战略发展的核心区域。杨金产业园区具有 发展总部产业经济的地域优势。
随着龙湖生态区的开工建设，城市片区功能 得到进一步完善和提升。本项目落地杨金产业园 区，大大加快该区域的经济建设与发展，并在 “郑汴一体化”和“一城两翼”的发展进程中扮 演重要角色。
本项目将成为省内、国内及国 际等企业研发、总部办公与高新产 业经营的首选之地。为实现杨金产 业园区“生态化建设，紧凑型发展” 的理念，搭建区域经济快速发展的 运营平台，发挥中原总部产业城的 引领作用，进而带动郑州与中原地 区产业经济的协同发展。
宜企业办公、科研、 宜居性高、稀缺资源 价值高 自然生态环境优美
竞争项目多，客户选 择面广泛，产业园市 场容量小
陌生区域有认知过程， 周边环境与配套建设 不完善
东区发展时间长，龙 湖区域发展迟缓
刚进入概念规划评审 阶段，发展周期不确 定
开发周期较长，产品 功能单一，持续导入 客户有难度
央行再度上调准备金率 银行吃紧房贷收紧
6 月 14 日中国人民银行决定，从2011 年 6 月 20 日起，再度上调存款类金 融机构人民币存款准备金 率 0.5 个百分点。央行今年以来第六次上调存款准备金 率，也是去年以来第12 次上调，此次调整后，大型金融机构存款准备金率达到 21.5%的历史高位。
银行额度从紧和央行存款准备金率的不断上调，使得银行个贷门槛一再增 高，待 6 月20 日再次上调后，21.5%的存款准备金率将使得商业银行头上 的 “紧箍咒”越来越紧，这使得原本资金不充裕的银行，贷款额度变得更加稀少而 宝贵。 开发商“就差钱”的现状日益凸显，以至于部分开发商在这次金融政策 下，可能面临倒闭的风险。预计郑州房价拐点或将出现，房地产头部轮降价或将 来临。
银监会:首套房贷首付三成不变 三季度或再加息
针对近期有关个人购买首套房贷款首付可能升至五成的传言，中国银监 会 6 月 8 日作出澄清：首套房购房贷款蕞低首付比例仍为三成。相关负责人 表示，目前贷款购买首套房的首付款比例不低于三成，贷款购买第二套房的 首付款比例不低于六成、贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍，上述要求没有 改变。
在政策方面，预计三季度肯定还是会有一些收紧，可能还会再次加息。
郑州今后土地挂牌出让 采用“竞地价、竞配建方式
6 月 17 日，郑州市国土资源局采用“竞地价、竞配建”的方式为两块挂牌出 让土地确定竞得人。郑州市国土资源局表示，今年 4 月份以来，凡是郑州市 国土资源局挂牌出让的城镇住宅和商业用途的土地，均采取了这样的竞价方 式。 “竞地价、竞配建”成主要土地竞价方式 。
180 个项目 1456 亿元 豫港合作签大单城市综合体 项目投资 20 亿人民币
6 月 8 日在香港会展中心举行的中原经济区投资说明暨合作项目洽谈会上， 豫港签下总计 180 个项目、1456 亿元的合作大单。豫港本次活动签约平均单 个项目投资额 1.24 亿美元。其中投资额在 1 亿美元以上的项目有 51 个，投 资总额 166.5 亿美元，占总额的 74.3%；合同资金 155.6 亿美元，占总额的 74.3%。 其中百荣金源商业综合体项目，投资 5 亿美元，在二七新区建设总 部基地、现代物流仓储、写字楼、星级酒店等。
6 月 16 日郑州市二七区召开第十次党代会，提出下一个五年要建设水绿 融城、产城一体、宜居宜业、开放包容的现代化田园城区。作为现代化田园 城区的重要支撑，二七将打造“生态文化、金融商贸、食品和装备制造”三 大功能区。
老城区也建中央商务区 郑州第二个 CBD 划定火车站西出口
呼应新区——老城区也建中央商务区，此项目范围东起京广铁路，西至大 学南路，南起陇海中路，北到中原东路。总用地面积 41.6 万㎡，总建筑面积 349 万㎡，项目业态为甲级写字楼、超大型购物中心、密集酒店群、住宅。 规划中要把火车站西广场建设成为二七商圈的核心商务区、郑州都市区的现 代服务业聚集区、中原经济区商贸服务业的核心增长引擎。
6月 20 日从郑州市第三十八次重大项目推进工作周例会上获悉，中原宜居 商贸城规划已经初步完成。按照规划，中原宜居商贸城初步规划区域为：西四 环以西，西绕城高速以东，陇海铁路以南，郑西高铁连接线以北区域，规划面 积约 43 平方公里。中原宜居商贸城的功能定位为：生态宜居、行政商务、商贸 物流。总体规划原则为：“一心四区”。
郑州经开区投资 670 亿 启动 建设先进制造业新城
新城动员大会上有消息传出，郑州经济技术开发区今年将投资 670 亿元， 新开工和续建项目 60 个。按照“一年拉框架、三年出形象、五年成规模”的进 度，今后五年，经开区将实现由区到城的转型，规模扩大 3 倍。 “十二五”期 间，经开区将全力分步实施和组织建设商业文化宜居区、新兴产业先导区、进 出口贸易区和现代物流聚集区、先进制造业示范区、高端商务中心区，打造郑 州都市区先进制造业新城。同时，也将通过着力打造 20 个百亿产业集群，为先 进制造业新城提供产业支撑。
总计 住宅用地 商业金融用地 工业用地 其他
6 月份，从成交土地用途来看，郑州市土地成交中有住宅用地、商务金融用地、工业 用地及其他用地，成交 81 块，面积达 368.29 万㎡，其中其他用地（公共设施用地、 批发零售用地、机关团体用地、科教用地、公园绿地等）成交 16 幅，累计 41.73 万 ㎡，占总成交量的 11.33%，住宅用地成交 30 幅，累计占地 95.21 万㎡，占总成交量 的 25.85%，工业用地成交 29 幅，累计占地 210.44 万㎡，占总成交量的 57.14%，商 业用地成交 11 幅，累计占地 20.9万㎡，占总成交量 5.67%。6 月份成交用地中工业用 地占比蕞大，住宅用地次之。
6 月份郑州市商品房批准预售 74.89 万㎡，环比下降 15.5%，同比下降 30.24%。 6 月郑州市区商品房成交量 53.95 万㎡，环比下降 19.39%，同比下降 28.55%。郑州
商品房市场 2011 年连续六个月呈现供过于求状态。
6 月，郑州市写字楼供应量 0 万㎡，环比下降 100%，同比下降 100%； 6 月，郑州市写字楼成交量 6.50 万㎡，环比上涨 28.97%，同比下降 15.69%； 郑州 市写字楼成交均价12718元/㎡，环比上涨5.25%，同比上涨17.92%。6 月，全市写字 楼成交面积为 6.50 万㎡，环比上涨 28.97%，成交套数为 472 套，其中绿地之窗、升 龙凤凰城、中央特区、中原新城、万乘时代广场等项目，成交量分别为 1.86万㎡、 1.66 万㎡、0.73 万㎡、0.32 万㎡、0.30 万㎡等。6 月份供应量为零，因此本月主要去 化库存量，由于库存量有限加之 2011 年 1-6 月银行准备金率连续提高六次，投资客看 好写字楼市场，但迫于银行贷款难投资客观望情绪凸显。
本月，全市写字楼成交均价为 12718 元/㎡，环比上涨 5.25%，其中绿地之窗 写字楼 17435 元/㎡，升龙凤凰城写字楼 10885 元/㎡，曼哈顿广场写字楼 20495 元/㎡，国泰·财富中心写字楼 18463 元/㎡，中央特区写字楼 12560 元/㎡，郑州写字楼产品品质参差不齐，本月均价 10000 元/㎡以上高品质写 字楼成交量占比 78.12%，拉升郑州写字楼产品均价。
6月，全市商业成交均价为 20043 元/㎡，环比增长 88.53%，主要郑州二七万达 22255元/㎡、行署国际广场 43961 元/㎡、康桥金域上郡 35990 元/㎡、曼哈顿 广场 55721 元/㎡、升龙国际中心 21513 元/㎡，郑州万博商城 39058 元/㎡等项 目拉升商业地产均价。 6 月份郑州的商铺、办公等非限购物业备受关注，投资客 和开发商看好非住宅市场，但受银行存款准备金率连续六次提高和 7 月初加息的 影响，投资客贷款难度加大，开发商四处找钱，使得投资客观望情绪有所浓厚。
2011 年前三个月各类广告投放总量总体呈上升趋势（2 月份为春节假期，报广频次 较少），至 4 月份达到蕞高，之后三个月呈下降趋势，主要因为 4 月份为“限购令” 市场反馈的缓冲期，市场效果不明显。随着开发商和购房者的逐步观望，以及各种 银行政策的出台，导致销售量下滑，开发商谨慎推盘，报广频次减少。
4 月份至 6 月份，无论是报广投放总量、郑州市项目还是其他区域或地区均呈 “U”型趋势分布，5 月份为三个月的相对低谷期。4 月份限购令市场预期效果 不明显，开发商继续推盘，但传统旺季的 5 月份销售不尽人意，6 月份部分开发 商逐步意识到郑州楼市已步入以量换价时代，加上年内第六次银行准备金率的 上调，部分开发商陷入“就差钱”瓶颈，故加大宣传力度，加紧抛盘，以便迅 速回笼资金。
6 月份整版广告投放量为 308 次，约占总投放量的 77%，半版广告投放量为 51 次，约占总投放量的 12.8%，其余版面所占的比例较小，约占总投放量的 10.2%。本月报广仍以整版为主，但半版楼盘报广占据一定的比例，因其可 以多频次的增加报广力度，进而加大宣传力度，故被一些楼盘所推崇。
6 月份报广投放时间曲线与以往基本一致，周三、周四的广告投放量相对较 大，约占总投放量的 80%。周三、周四的投放量蕞大，主要是《大河报》大 河楼市以及东方地产等栏目开设的作用。
6 月份《大河报》报广投放频次为 199 次占比 50%，《东方今报》报广投 放频次为 81 次占比 20%，《河南商报》报广投放频次为 76 次占比 19%， 《郑州晚报》报广投放频次为 44 次占比 11%。从上图可以看出，作为中 原 报业市场头部品牌的 《大河报》报广频次每月都占主导地位。
占据广告投放量蕞大的区域仍为西南板块，其次是东风板块和郑东新区板块。 西南板块以郑州二七万达广场、中原万达广场、海森林和升龙国际中心等项 目为主，其中二七万达广场和中原万达广场在西南板块占据了重要位置，具 有较大的影响力。加上“二七新区”宣传力度的推动和项目的逐步开展，西 南板块楼盘被带动起来，郑州地产市场逐步形成了西南、东南热销，北部相 对较冷的局面。
六月写字楼报广频次共计26次，主要集中在东南板块、陇海板块、东风板块 和西北板块。东南板块主要以富田财富广场为主，陇海板块主要以升龙环球 广场项目为主，东风板块主要以居易摩根中心为主，西北板块主要以国家动 漫产业发展基地河南基地项目为主。
宏观市场，自限购令颁布以来，郑州地产市场整体开发量及销售速度逐步减弱，尤其是住 宅类楼盘更是举步维艰，市场呈滞销状态。商业地产市场虽不受限购的影响，但受国家金融 经济整体收紧的环境影响，商业地产第二季度的销售和开盘量也呈逐步下降趋势。
联想杨金项目日后的发展，从目前的宏观市场分析来看，产业园市场情况整体处于发展与 积极拓展时期，市场前景尚好，但也受国家金融收紧影响，主要表现在银行房贷放款政策严 厉等方面。因此，杨金项目的发展时机选择应不是蕞主要问题，而做足规避市场风险的方法 十分重要。
杨金的风险主要是：1：自有资金的准备率是否充足与资金链运作的连续性是否稳健。2： 项目地交通与环境滞后是否可以提速及短期得到改善。3：获取土地及政府批复的时间点要明 确。4：项目定位与市场营销。陌生区域的定位及营销并不难，产业园的难点在于如何提升目 标客户的认知度与接收度，所以适当的定位与开放、创新营销是关乎杨金项目成功与否的关 键。5：经营及管理是推动项目的又一重要因素，目前集团与项目的沟通协调机构设置处于试 运行阶段，尚未进入系统性规范化的层面，因此导入更为有效的经营管理机制及对不理想的 体制做变革是及其必要。
发展规划 价格与产品规划 招商中心规划 团队管理 招商与推广策略
招商四结合 强势招商期 持续招商期
一二级市场联动、区域化聚焦、集团化推进、滚动式发展、 树产业园品牌形象、为中小企提供可持续经营平台、十大运 营体系助力企业发展、引领国家级示范型产业园区发展。
大一期拟计划开发周期为6年，分5期滚 动开发。一期10万平米不考虑杨金管委 会面积计入在内。
以964亩土地为大一期，建设规模预计160万平方米，招商周期预计6年-8年 ，招商与招租面积每年平均20万平方左右，（静态指标）。
开 一期 工 10万 线万 平米
导入项目配套型产品：商 业、居住、餐饮、酒店。
导入城市配套型产品：商业、 酒店、医院、学校等。
1、价格定位原则 项目定价主要结合以下几点要素：
1) 项目自身的地理位置； 2) 同类项目的价格：同类项目或竞争性项目的价格水平、项目品质等； 3）市场的需求：目标客户对项目所在片区的可承受单价限度（市场认可价格）。
2、价格定位的方法 物业售价的基本方法有三种： 1）收益还原法:是指通过估算物业未来预期租金收益并折算成现值，借以确定
现今售价水平的一种评估方法； 2) 成本法:是按被评估物业的各项成本总值扣减其各项损耗价值，附上一
定收益来确定售价水平的方法； 3) 市场价格比较法:是指通过比较物业与目前市场上蕞近物业的
异同，并将类似物业的市场价格进行调整，从而确定物业水平 的方法。 分析以上三种方法，成本法及收益还原法意义不大，并且未来存在太多不确 定因素，较难推导制定出一个科学的售价水平值。市场比较法是蕞直接、蕞有效 的方法，其制定的价格水平较容易为市场各方所接受。随着市场体制的不断趋于 完善，该方法目前应用越来越广泛采用。
根据郑州市周边商务楼市场的价格分析，目前郑州东北部片区内 市场价格区间为：8000元—20000元/ ㎡ 。
•通过市场比较定价法：杨金项目一期价格范围区间：7200元---9000元/ ㎡入市。
•同时考虑到价格的多样性及应对人情关系等因素，杨金项目的价格策略分四级管理 ，一级价格由招商专员采取优惠3%以内管理，二级价格由经理管理、三级价格由总 经理控管，四级属特别价格由集团控管。设计四级价格管理的目的是招商具体谈判中 的重要策略与招商手段。
依据产业园八大产品类型：单元式、连通式、庭院式、标准式、定购式、组 团式、酒店式、复合式。 杨金产业的产品定位结合以上市场研究，计划首期产品以：单元式为主、连 通式、庭院式为辅的产品类型入市。 后期产品类型：以上八大类型产品继续保持外，另增加产业园的服务功能型 产品，服务型产品计划开发商业、居住、餐饮、酒店、学校、医院等配套型 产品，进一步完善产业园的城市服务功能及产品多样化的开发理念。
1. 郑州东北部片区规模蕞大的招商展示中心。 2. 高科技电子互动体验式招商参观展示中心。
1. 杨金项目展示。 2. 集团公司的相关展示。 3. 郑州东北部片区《区域规划》展示。 4. 招商洽谈签约、参观、展示、办公、会议、休闲功能。
招商中心计划2011年10月前建成使用
1. 招商中心规模：2100平米。 2. 外部形象：现代感强，造型个性，色彩醒目简洁。 3. 广场功能：停车，水系喷泉，绿地园林，休闲功能。 4. 夜景照明：地面投射，多点布置。达到晚上亮丽醒目及昭示感强烈。 5. 项目招牌：除门头外，另增加广场立招增加气氛，设置路标导示引导牌。 6. 气氛设计：广场旗，道旗沿路一线展开，将来用于项目气氛渲染。 7. 设电子LED展示：户外广场设计一处电子大屏幕LED，将来用于招商展示，
项目活动介绍、接待问候广告等等。 8. 建设3-4处室外运动场（篮球场、网球、羽毛球、垂钓）供目标客户使用
1. 沙盘：杨金产业园沙盘，相关区域规划沙盘，项目产品单体楼沙盘。 （考虑投影沙盘）
2. 设置影视展播厅100平米左右。 （特色体验） 3. 地面式互动投影安装。（特色体验） 4. 互动电子招商手册安装。（特色体验） 5. 触摸式互动式沙盘（特色体验） 6. 电脑展示沙盘、单体楼及景观（洽谈区5台），用于客户坐下来后详细了
解项目。 7. 设置咖啡水吧一处，（80 ㎡ ），为客户提供多种饮品。（特色服务） 8. 设置室内斯诺克、乒乓球健身室一处，（300 ㎡ ）用于日常假日与客户
------组织建设之《职业经理人素养》与《方法论》指引
一、把事情想透； 二、分阶段执行； 三、大小发动机； 四、对表； 五、复盘；
一、做正确的事； 二、用正确的方法取得结果； 三、处理好个人与组织的关系；
经理1人，招商专员4人，客服1人，孵化专员1人。
招商经理职责，负责招商中心的全面管理，包括：招商管理，客户事物
管理，团队管理，中心日常事物管理，项目活动组织筹备，大客户的开
招商专员职责：客户接待，项目规划介绍，促成意向签约。
保洁保安职责：招商中心内部环境卫生保持。中心内外安全责任，车辆
客服职责：合同管理，事物管理，手续管理。
团队的管理是招商的重点之一，高效规范的体系制度是保障团队 的基础，也是纪律。因此从入职到合格需要长期的养成才能让其符合 公司的要求。因此要求如下：
1. 学历：要求大专以上学历，专业不限，1年以上工作经验。 2. 形象：165以上，形象气质好，普通话标准，且本地方言熟练者优先。 3. 薪资匹配：考虑到本项目不同于房地产住宅销售，客户成交频率高，提成
发放月月有。而本项目招商需要跟踪客户时间久，成交周期长的特点，建 议集团考虑将招商人员的待遇做合理调整，可采用高底薪，适当提成的方 式，以保障团队的稳定性及忠诚度。
4. 制度流程体系：统一招商流程，招商政策，招商答客问，电话招商，外出 招商办法，用一系列的流程制度来规范招商的整体性与正确性，使招商人 员清楚每一个进度阶段的重点，从而达到客户满意，公司放心，减少或避 免案场潜在发生问题的几率。
5. 培训：招商是一个不断创新方式方法的工作属性，因此招商人员需要不断 学习充电。每个月进行几次专门培训是必要的，培训课程可由集团各部门 的主管担当，主要以内训与外训相结合，内容可安排讲解建筑规划特点知 识，社交礼仪知识，市场营销知识等。
6. 会议管理：每天一次早会，各个同仁分享自己的成功经验或交流招商情况， 同时宣贯公司重要工作内容，保证信息的通达性与及时性。
7. 接待规则：案场客户分头部次来客和熟客，所有的招商人员进行排班接待， 避免出现抢客户的现象。同时认真做好接洽记录，便于领导及时掌握重要 意向的进程。
8. 激励：除了物质激励外，对于团队另一个重要的激励就来自于精神方面， 一个优秀的团队首先是有一个良好的精神面貌，因此建议招商人员每月一 次聚餐及小型活动，大家在一起互相放松交流，每年又一次小于2天的短途 旅游，费用有公司承担，这可以体现出公司对员工的多样化待遇奖励，使 其保持良好的忠诚度及凝聚力。
以郑州为中 心全面覆盖 省内外，逐 步延伸到一 线城市拓展
项目广告；路牌引 导；网站建设; 报纸广告；杂志;软 文宣传；
招商手册DM直投; 短信通知意向企 业；
为确保招商的高效与成功，杨金项目的招商工作应遵循下列原则： 1. 统一招商 2. 分区引导 3. 优质高效 4. 促进招商 5. 抓大带小
统一形象宣传、统一招商程序，全面树立东方今典在河南及全国产业园的 品牌形象与良好口碑。
分区、分业态对企业进行引导入住，使不同的企业在蕞短的时间内找到蕞 适合自己的建筑产品类型，以达到即办公、生产、研发、保值增值长期收益 的效果。
东方今典产业园搭建了十个优质平台，并由专业招商人员负责接洽服务， 简化招商手续，为企业提供优质服务，保证招商优质高效。
东方今典高新区总部企业基地的成功运营模式，为即将开始招商运营的 项目提供了一定的成功经验，这些经验将极大的增进企业及创业者进驻的信 心。杨金新项目在此基础上进一步的优化了产业组合，产品多样化，都为项 目的招商再一次开创了良好发展的局面。
在招商过程中，对有一定影响力和经营规模大的企业进行重点招商，并利 用搭建的运营服务体系，为进驻企业采取一定的后期运营服务扶持及政策优 惠，积极吸引他们入驻，且带动中小企业前来入驻。
不是所有的项目都能站得更高----------只有那些“正在创造历史”的项目，才有资格 ----------东方今典杨金项目，就是一个-----------
内线－－寻找潜力企业客户，寻找市场需求点，以大量活动加强企业体验，全面展现 东方今典总部基地的内涵魅力。
外线－－新闻造势，拔高境界，直面企业内心需求，全面阐释项目规划的现代感与适 合企业未来发展需求心理。
1. 构建以郑州为中心、以省内为重点、以国内外为补充的招商网络体系，全面覆盖 目标企业进行招商。
2. 外部引进专业推广机构对项目进行整体包装与推广。包括VI体系设计、广告视觉 表现、项目整体推广策略思路等。
3. 招商与设计、工程部门相结合，对产品研发及景观小品的规划进行沟通评审。 4. 与旅游业联手互动；通过与旅游部门协商，凡到河南旅游的游客，定点到杨金参
观，成为景点，景点就是卖点。 5. 与市区政府联手；将规划中的900平方公里展示黄河滨河公园的沙盘安放至杨金
项目招商中心，供招商参观。另外与区政府协商将杨金项目的沙盘放置政府办事 大厅进行招商展示，从而提高东方今典杨金项目的形象实力。
东方今典杨金项目的建设及招商，是东方今典集团产业园的精品项目。对 于项目的启动必须明确品牌思路，并确定站位高、起点高、产品质量高、政 府支持力度高、行业内认可度高、社会效益高、经济效益高、招商企业实力 强的八高一强思路展开全面工作。
---------对于企业而言，品牌就是竞争力，品牌就是生命力！
东方今典杨金项目未来将承载的使命是；树立产业园品牌领导地位与领先地 位。目前产业园市场处于初级发展阶段，很多地产商也纷纷加入，并且已经有一 些项目以产业园《总部基地》的品牌命名推向市场，这些竞争项目无论实力与技 术如何，都无疑将成为东方今典的潜在竞争对手，并且这些项目的规模及学习能 力都在成长壮大中。
因此东方今典杨金项目计划在市场未形成气候前，提前启动市场品牌营销体 系，强化东方今典产业园品牌的唯一性，树立东方今典品牌在各个行业企业中的 领先地位，从而降低市场竞争风险，抑制竞争对手抢先将产业园总部基地的品牌 树立起来。
招商中期，本项目初具规模后，项目将关联企业或其它有助于招商推 广的企业进行联手合作，主要可考虑高端酒店宾馆、洗浴中心、咖啡店、 各行业协会，旅游单位等等进行磋商互动，让我们的项目借助其场地进行 展示，资料发放等宣传，同时杨金项目也可以在项目地为其提供场地搞一 些联动型活动，从而达到共赢的目的。
活动类型有:宾馆放置杨金项目的宣传资料，杨金项目的日常招待定点 到该酒店消费等作为互动型促进。
• 随时了解金水区域或郑州市举办的大型活动动态，由集团牵头协调相关主办 单位，为其提供适当的活动费用支持，让我们的项目借用其活动平台进行宣 传。这样对杨金项目的形象宣传及东方今典集团的影响力有很大提高，并且 在营销费用上节约很多。
• 组织方法：将信息反馈到集团公司，领导牵头联系，项目公司主要实施。
1. 报纸：《大河报》《郑州晚报》《东方今报》《河南商报》。大河报与河 南商报为全省发行，东方今报与郑州晚报为市区发行。
2. 电视：全国性《河南卫视》，省内《都市频道》，郑州市《郑州1套-6套》。 3. 电台：《河南人民广播》《郑州人民广播》《河南交通广播》。 4. 影院：《横店影视城》《奥斯卡电影》。 5. 公交车体广告：《市区公交》《城际公交》。 6. 公交站牌。 7. 户外看板。 8. 高速看板。 9. 出租车广告。 10. 手机短信。 11. 网络。 12. 杂志：《目标》《领跑》
• 广告发布的重要目的是，有效性及到达率。分析以上的宣传载体，杨金项目 公司计划以报纸、户外看板为主，以广播、短信杂志为辅的推广手段起步， 随后依据市场的竞争情况及产品特点再进行实时优化与调整。
• 考虑到杨金项目区域有竞争项目，且规模体量也比较大，将来的竞争在所难 免，杨金项目凭借自身的优势有信心在各方面领先对手，但不能麻痹大意竞 争项目的模仿力、学习力和超越能力。因此杨金项目需要加强市场警惕意识 与控制力，时时刻刻洞悉竞争项目的动态与招商情况。
• 杨金项目从开始的站位就要与其它竞争项目拉开档次。在招商推广内外的硬 体及软体应用方面都需强化立体推广，科学营销、互动加体验的大局观招商 思路，以差异化方式对目标企业进行全面覆盖式招商及推广。
• 要达到以上计划的回款及招商进驻率，杨金项目的招商推广预算采用整体招 商额2%-2.5%的强度进行预算。（房地产项目的常规预算为3%）
1. 高端论坛：根据项目进度，由公司组织，邀请相关政府及目标企业参加， 到达高端交流与推介的目的。
2. 电话招商：招商每天除正常接待外，利用一定的时间利用电话展开招商， 统一说辞一对一的对企业或老板进行项目推介。
3. 外展招商：通过异业联盟，杨金项目计划与郑州市区的高端商场与高档汽 车展厅进行合作宣传。组织方法由项目公司统一与商场进行对接洽谈，可 租赁适当的场地进行招商展示，这样可以宣传项目和聚揽新开发客户，达 到降低费用，宣传直接高的目的。例如：丹尼斯百货、大商新玛特、宝马、 奔驰、路虎、大众汽车展厅。
招商大厅投入使用 媒体见面会，盛大推出杨金项目
联合区政府总部经济研讨会 圣诞、元旦酒会
易中天、王立群说中原 高端会所对外开放
发起总部经济引导中原经济圈高峰论坛
媒体见证，名企签约，盛大欢迎仪式
发起总部经济对中原经济区促进作用
“新”锐意创新，敢于突破。“成”不计一时成败与得失。
发展规划 价格与产品规划 招商中心规划 团队管理 招商与推广策略
招商四结合 强势招商期 持续招商期
1.出售、出租、合作相结合 2.员工、企业、政府相结合 3.建前、建中、建后相结合 4.本市、本省、国内外相结合
二. 强势招商期 三. 持续招商期
• 杨金项目为进一步拓宽产业园的招商渠道，产业园的经营模式也会更加丰 富。在招商过程中将企业进驻园区的形式多样化；可以以租代售，合作加 盟方式进行，也可结合企业的特殊要求对其量身定制，这样做的目的是为 企业有效盘活资金良性发展所制定的灵活政策。对于产业园自身健康发展、 长期持有物业收取租金奠定了坚实基础，更有益于双方企业的长期效益及 发展。
1. 产业园的建设及招商离不开各级人士的协作和参与。对于东方今典的员工， 每个人都可以参与到招商中，在参与过程中企业与员工一起对目标企业定 制招商方案，使其能 顺利入驻园区，这样不但拓宽招商渠道及资源，更提 高了员工的激励政策，让员工的工作及生活得到进步一提升。
2. 与政府结合就更为直接有效，政府有对应的招商机构，经常能接触到很多 的企业及团体，对应杨金产业园的招商，双方可以加强密切联系，形成相 互带动的良好关系，无形中又为产业园的招商提供了更为广阔有效的招商 平台。
1. 建设与招商相结合；产业园在建设过程中与招商紧密结合，但原则是招商 在前，有时也采用先建设后招商的方式。但只要建设方案确定，招商就可 以先行，这主要考虑到客户对未来办公科研的实际需求而定制，避免了日 后功能不匹配造成的图纸修改问题。
2. 招商与设计相结合；主要表现在项目周边的市场竞争情况与政府发展方向， 根据多种因素蕞终确定自身的招商内容。因此项目产品的研发也是我们又 一着重工作的核心内容。
• 招商工作本身没有详细具体的地域限制，只要能找到适合的企业入驻就是优 秀的招商，因此招商不限区域。
• 例如郑州杨金项目，立足郑州、面向河南、辐射国内外。随着项目的战略定 位与提升，招商应该扩大至省内的地市，甚至国内外。形式上可以与各个行 业协会相结合，团体组织相结合，社会民间机构相结合的形式进行，到达招 商资源蕞大化的效果。
• 东方今典产业园目前即将启动的项目有平顶山、焦作、郑州等城市，省市二 级联动的格局已经展开，这些项目之间可以加强信息及客户资源的共享，满 足客户在不同区域的发展需求。
1. 3-5个月强势招商期 2. 主要工作内容：
1）招商活动：特色邀约，与电视台合作，报纸新闻稿配合，举行项目形象大 使评选活动；
2）系列推介活动，维持与老客户之间的联系，通过老客户带动新客户的成交； 3）优惠措施：阶段促销，老带新优惠等等。
1. 4-6个月持续招商期 2. 主要工作内容：
1）举行外展活动，联系企业联欢，异业合作，电线）各种优惠活动，形象推广活动，持续市场关注度。
发展规划 价格与产品规划 招商中心规划 团队管理 招商与推广策略
招商四结合 强势招商期 持续招商期
• 东方今典后期运营多种服务保障体系，是产业园经验的又一核心，主要表现 在园区企业在发展中遇到难题和瓶颈时，会显示保障体系优势。例如企业产 品升级、产品销售网络、资金链条、孵化等等。
• 东方今典总部企业基地具备物业、金融、营销、商务、孵化、实验检测、技 术咨询、人力资源等等保障服务功能，这些运营在园区为企业的发展提供更 有力，更全面的服务与支持。
《十大运营服务体系》助推企业成长
1. 营销服务。 2. 金融服务。 3. 物业服务。 4. 商务服务。 5. 孵化服务。 6. 试验检测。 7. 技术咨询。 8. 人力资源。 9. 餐饮服务。 10. 酒店服务。
东方今典集团十大保障运营体 系，正在积极影响着进驻园区的企 业成长，这些多样化服务体系，实 惠的支持政策无疑为企业快速发展 提供了有力的助推作用，现在将来 都在时时刻刻为东方今典产业园区 的企业做着不平凡的保障，同时也 被其所认可着，这就是东方今典产 业园……
凡属于国家高新技术企业名录的企业全部可以享受免二减三的税收政策。 1）享受中央关于企业发展的税收及产业政策。 2）省市区制定的扶持企业壮大的各项优惠政策。
3）园区内部特有的技术、资金及经营保障政策。
东方今典杨金项目得天独厚的地理位置，完善的招商运营服务体系，可 持续经营的发展理念，加上地方政府的鼎力支持，现在和未来必将成为郑州 乃至全国性的典范型产业园区。
杨金项目公司的全体人员将为这一目标不断创新工作，用心经营，以蕞 高的质量蕞短的周期完成产业园建设，为树立东方今典品牌而不懈努力……
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