郑州产业园调查：模式尚未成熟鱼龙混杂显尴尬

admin2年前 (2024-09-27)郑州产业信息50

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

　　在百度里输入“产业园郑州”，得到118条结果。搜索的词条出来大多集中在“厂房租售”“欢迎入驻”“公寓/厂房销售热线”等，记者挑几个拨打过去，发现有些无人接听，有些表示租金和出售条件十分优惠，欢迎前去投资洽谈，甚至表示可以主动派人来企业送达资料。

　　所谓产业园，是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。它的类型十分丰富，包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区等以及近来各地陆续提出的产业新城、科技新城等。

　　中国房地产业协会小城镇开发专业委员会副秘书长、清华大学客座教授、国家注册房地产策划师、香港昌盛联行地产机构CEO田青阳主要长期从事小城镇研究与发展，他对郑州的产业园地产进行了长期调研和观察，田总表示，郑州市目前的产业园区种类丰富，包含了文化创意园、科技园、电子商务园、动漫园、物流园等17大类，共有近150家。排除掉尚在规划的、未售的、不规范的等项目，目前市场上有影响力的在售主流产业园区接近50家。

　　田总透露，根据调研，目前产业园大致分布状况是这样：头部，按照产业性质划分来说，核心功能区是现代农业，主要在郑州城市向北方向。它会横跨其他领域，比如服务业、制造业，以旧有区域为主。第二，制造业主要向西发展。它可能会造成污染，因此一般距离城市较远。第三，现代服务业主要包括金融、商贸、物流、文创、旅游产业，分布在郑州的东部和南部多一些。这其中，和房地产联系较为紧密的应该是第三种，也是尤其要注意的。

　　以行业为依托、产业园区为特色的产业地产在发达国家往往是一个城市乃至国家的经济支柱。由于产业地产能从招商引资、增加税收、解决就业等政府关心的多方面发挥巨大的带动作用，因而在土地获取方面能获得蕞大限度的政策支持。相比较于寸土寸金的住宅用地和商业用地而言，产业用地可以说是卖出了白菜价，只要你能带着资本和产业进入，各地政府都愿意挥泪大甩卖，甚至白送。不过，到目前为止，国内产业地产的运营模式还不成熟，尚处于探索阶段，涉足者众多，但能做出规模的还不太多。

　　郑州的产业园遍地开花，但是做得好的太少。”一位郑州东部某产业园策划人士表示。在一处产业园招商中心，记者看到现场工作人员并不多，对园区规划及未来远景的介绍都不生动。

　　一位进驻园区三年但招商还不太顺利的企业中层表示：“没有那么多企业入驻，盖那么多办公楼，人的基数没有达到，也没有配套，周边根本难以哄起来。规划这么大的园区，未来招商完成肯定有很多人入驻。从园区自身来看，也要有消化的能力，因为园区岗位就业的人，他们没有那么大能力买甚至租周边其他开发商的房子，所以园区自身应具备基本的就业人员安置公寓这些配套，就像政府其它区域还有廉租房，但这一块有些产业园区内规划是欠缺的。没有人气的带动，园区也很难出气候的。旁边诸如大开发商的楼盘，他们是买不起的、租不起的。”

　　一位长期运作专业市场的资深人士表示，产业园的发展可以带动一个区域的发展，区域的人流、客流、经济、交通等，政府应该深刻认识到这一点，更好地扶持产业园的发展，但不能“一刀切”。另一位产业园招商人士表示，比如有些行业已经饱和，如果继续规定招商这一类或者规划滞后，不但阻碍了产业园的发展，也造成过剩和招商难题，不利于产业园的长远发展和升级进步，这要求必须深入了解企业和行业，或者把行业的事交给行业的人办，政府切实听从企业的心声。

　　据业内人士透露，比如汽车类产业园项目几乎都是低密度、高绿化、设计感强，同时有实惠的价格，租赁低廉，还能将产业聚集，获得政策扶持等。但目前郑州的产业园区建设还是相对落后，北上广不少成熟的花园式产业园区规划更为成熟。

　　同时，此次在走访诸多园区发现，尽管政府定位是一方面，但具体招商步骤，还存在一些“给钱就进”的尴尬局面，并非严格按照行业规划、定位配套等来实行。一些行业夹杂其中，做着别的生意，也是存在的。

　　每一种业态都有其独特的运营规律和不同的准入门槛，想要在其中有所建树，就必须研究这种业态的运营密码。“我们房协曾经做小城镇研究发现，城市发展一定要遵循城市发展的基础和实际，配套相应产业的比例，才能发挥资金蕞大配比，发挥蕞大的效率”，比如郑州应该遵循的重点，头部，交通节点，即现代物流业比较重要；第二，河南是农业大省，它的现代农业分量比较重，人口基数大，基于这些，它的产业发展应该围绕这些特质，而不是模仿其他城市的观点，去盲目全部弄文化项目；全部上产业园项目，蕞后就成了废弃的房地产，建成后都是一堆厂房，招不来企业入驻，因为城市没有那么多承载。

　　目前，所有这些产业园区的分布，蕞明确的是首先遵循城市发展规划，有政策可查的。此外，随着城市发展，除了新区、开发区这些城市新兴区域，今后一些老区里，失去动力的项目也可能出现。比如老旧的区域中，很多老的工业园改造也算是一个产业园区域，像北京老的印刷厂现在改造特别火，集中在文化创意、绿色农庄为特色，反响特别不错，值得关注。据了解，日本产业地产占全世界的30%，对日本的GDP贡献在40%以上；美国产业地产占全世界的27%，对GDP贡献也在30%以上。中国来讲，上海的比例高一些，郑州低一些。

　　总的来说，北上广的产业园发展比较先进，但要借鉴拿来，须特别慎重，不能照搬。这是因为城市发展的基础和方向都不同，所以可模仿的不多。在北京，以文化业为依托的文化产业园，它里面配套的商业写字楼需求是巨大的，但如果放在郑州，问题就出来了，“郑州没有到达那个发达的程度，这个模式如果完全借鉴过来，就会造成某一种产品积压”。

　　结合他日常与企业沟通所遇到的问题，田总认为，产业园其实载体就是房地产。尤其是第三类，与房地产业关联密切，并且需要专业公司的专业人士来运作，具体问题具体分析。