郑州产业地产市场研究
政策格局·宏观态势——2017年以来国内城市持续维持严厉调控政策，强力抑制投资投机需求、稳定
市场预期，预期未来全国各城市仍将以“维稳”为主要方向，并持续房地产供给侧改革。
✓ 自2016年9月起，全国各地因城施策，连 续发布房地产调控政策，先后出台限购、 限售、利率上浮等政策，一线二线城市进 入重调控周期，逐步向三四线城市蔓延。
✓ ①因城施策，仍将是下半年的调控方向， 预计全国各个城市整体会以维稳为主，政 策力度不放松；②继续推进供给侧改革， 土地市场的供应将持续强化；③金融信贷 政策持续收紧。
政策格局·宏观态势——国家鼓励加快发展住房租赁市场，郑州作为全国12个试点城市之一，已出台
“租购同权”相关政策，可享受落户、子女就近入学等基本公共服务。
7月18日，住房城乡建设部等八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大 中城市，加快发展住房租赁市场。
《通知》提出，增加租赁住房有效供应，创新住房租赁管理和服务体制，鼓励将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等按规定改 建为租赁住房，支持国有企业转型，由地方政府参与组建新的住房租赁企业，或在相关国有企业基础上改建，推动从事保障房、人才公 寓等相关业务公司转型。
住房城乡建设部选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁 试点的单位，进一步对土地、金融、运营等政策做出了细化的要求。
8月14日，郑州市发布《培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案》，在全市范围内试点“租购同权” 住房制度。 以建立购租并举的住房制度为主要方向，降低房地产的投资属性，增强住房的居住属性，引导居民转变住房消费观念，积极培育住房租
赁专业化企业及住房租赁新业态、新模式，有效增加租赁市场供应，促进住房租赁市场持续健康发展。 要切实保障承租******利，2017年10月底前各相关部门制定并完善鼓励住房租赁消费相关政策，对进行房屋租赁备案的承租方，允许其在
居住地落户，享有基本公共就业服务、基本公共卫生和计划生育服务、住房公积金服务、承租人子女义务教育相对就近入学等国家规定 的基本公共服务。
政策格局·宏观态势——一线城市针对“工改商”、“工改住”模式不断探索，未来不排除郑州出台
✓ 2016年7月，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科 学院城市与竞争力研究中心发布了《中国住房发展(2016中 期)报告。《报告》建议，一线城市和部分热点二线城市需要 增加供给，在商改住的基础上，实施工改住，调整工业用地 的功能。
✓ 2017年1月深圳市规划国土委于公布《关于进一步加强商业 办公研发用房建筑设计管理工作的通知》；2017年2月，深 圳治理厂房改公寓，强拆宝安16000多平方公寓建筑。
✓ 2017年7月广东省出台《指导性意见促进工业用地供给侧结 构性改革》，提出“工业用地租购同权，产业地产分割销 售”。
✓ 工改公寓，目前无法可依，消防方面没有标准，大多依据酒 店标准建造，目前只能统一用报备来管理，无正式审批。
2017年以来国内城市持续维持严厉调控政策，强力抑制投资投机需求、稳定市场预期，预期未来全国各城市仍将 以“维稳”为主要方向，并持续房地产供给侧改革。
国家鼓励加快发展住房租赁市场，鼓励将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等按规定改建为租赁住房，支 持国有企业转型，由地方政府参与组建新的住房租赁企业，或在相关国有企业基础上改建，推动从事保障房、人才 公寓等相关业务公司转型，同时选取广州、深圳、郑州等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位，进一步对土 地、金融、运营等政策做出了细化的要求。
一线城市针对“工改商”、“工改住”模式不断探索，2017年2月深圳治理厂房改公寓，强拆违规建筑，2017年7 月广东省提出“工业用地租购同权，产业地产分割销售”，未来不排除郑州出台“工改公寓”政策的可能。
租售同权政策下，个别一线城市工业用地出现利好改革政策
现阶段工业用地市场分为两种情况： 1、具有合规开发手续的工业地产项目 2、企业自有用地开发项目
Part 1.2 郑州合规开发的工业地 产市场
市场格局·产业地产情况——目前郑州市产业地产主要以产业园形式存在，根据地域属性，将其划分为十
大板块，主要位于高新区、经开区、航空港区、杨金板块、马寨等主城区外围区域。
目前郑州的产业园区种类众多，包 括物流类、IT类、电子商务类、生 物科技类、新能源新材料类等17大 类。近150家产业园。根据地域属 性，将其划分为十大板块。
主要位于高新区、经开区、航空港 区、杨金板块、马寨区域等主城区 外边缘及外围区域。
市场格局·产业地产情况——已形成的产业地产项目主要包括物流类、IT类、电子商务类、生物科技类、
新能源新材料类等17大类，有近150家产业园。
航空港区国际航空物流、现代航空 金岱产业园现代汽车服务业
市场格局·产业地产情况——目前郑州市产业地产主要为工业用地和科教用地，多规划厂房、企业独栋、
写字楼以及配套设施，产品主力面积200-6000㎡之间，销售均价5000-15000元/㎡，根据政府政策不同，部 分项目可分割销售、按揭贷款，出售对象为企业，主要通过政策优惠、特色服务、资源引进等附加值招商。
普遍为多层厂房、写字楼、企业独栋的形式，部分项目内部规划配套公寓、综合服务等
一次性或50%企业贷为主要出售方式，高新区均价在9000-15000元/㎡，其他区域5000-7000元/㎡
面积区间分布不均，主力面积在200-6000㎡之间，部分项目可分割销售
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