郑州出台土地出让管理意见 全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内
郑州将建立土地供应动态调控数学模型,确保全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。顶端新闻·大河报记者从郑州市政府了解到，《郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见》（以下简称《意见》）发布。住宅用地的土地出让前置条件中,要明确合理销售参考房价(毛坯房价格和装修价格),可按周边实际销售价格的10%浮动确定。
《意见》提出，统筹编制供应计划，年度土地供应计划要与做地计划、储备计划相衔接,做地计划要紧跟城市规划。年度土地供应计划经市政府批准后,及时向社会公开发布。未列入年度土地供应计划内的原则上不得组织供应。
年度土地供应计划要结合区域存量房地产去化周期和市场销售价格变化情况,合理分解形成季度土地供应计划,由市级统筹编制、管控,分阶段、分区域优化供应时序、供应结构和供应面积。
同时，加快棚户区改造项目用地供应。严禁擅自批准新增棚户区改造项目。已批改造方案的棚户区项目,应设定完成期限,加快推进,限定期限内未完成的项目自期限届满按照本意见执行。
“这个政策合理地分解了城市土地供应计划，让政府可以精准控制市场，起到积极作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，这样可以让土地供应市场波动不会太大，进而达到稳定房地产市场的目的。
“近些年，郑州存在着住宅用地、商业用地、物流用地等方面供应不平衡的现象。”郑州资深地产人士马水旺认为，政府接下来能平衡商业用地与住宅用地的市场供求关系，“只有这样才能做到物尽其用，不至于使商业用地资源的闲置和浪费”。
《意见》指出，完善地价形成机制。建立以基准地价、地价监测成果为基础,以市场指导价为基本调控手段的土地市场价格体系。
住宅用地的土地出让前置条件中,要明确合理销售参考房价(毛坯房价格和装修价格),可按周边实际销售价格的10%浮动确定;评估时增加剩余法,计算方法为:楼面价=销售参考房价-税费-财务成本-建安成本-合理利润;2021年在郑东新区、郑州经开区、郑州高新区,以及市内五区非城改项目储备用地先行试用,然后有序推开。
“也就是说，开发商在买地的时候，得明确将来房子大概卖多少钱。”严跃进认为，新的政策明确了楼面价，让购房者对未来房价、市场的预期更加明了，防止民众盲目炒房，同时也能使开发商更精准地把握土地市场。
土地按计划供应，在价格形成机制合理的基础上，还需要加强市场调控管理。《意见》指出，结合房地产市场销售价格、区域去化周期、区域成交案例、土地供应计划等,建立土地供应动态调控数学模型,将区域用地类型、价格、周期具象化,实现有效联动调控,为地价决策提供参考依据,确保全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。
同时，分类适配土地竞买规则。住宅用地可采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人,报(竞)价首次达到出让起始价的120%~130%时熔断。
在产业项目相对集中、租赁住房需求较为旺盛区域,熔断后转入网上竞报自持比例,竞报最高者为竞得人,竞报自持比例达到100%后转入网上竞配建养老用房或公租房面积,配建面积多者为竞得人;在安置房供应量相对充裕、租赁住房供需相对平衡区域,熔断后由网上交易系统随机摇号确定竞得人。
商服和产业用地合理确定出让起始价,按照公开公平公正原则组织出让,鼓励多个市场主体充分自由参与竞争,充分发挥市场作用,采取“价高者得”方式出让,报(竞)价最高者为竞得人。
“地价决定未来的房价，新的政策可以很好地控制住地价，这对稳定房价很关键。”严跃进认为，新的政策同时将很好地限制开发商高价拿地现象的发生，将增加更多的公共用房，缓解低收入人群的住房压力。
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