头部部分：郑州工业地产市场的分布情况 第二部分：郑州工业项目的详细介绍 第三部分：行业内的产品功能分析

　　1.目前郑州的已入市工业地产分布

　　大 学 科 技 高新区 园东区 企业公园 高新区 慧 谷 企 业 高新区 加速器 河 南 电 子 高新区 商务产业 园 国 家 动 漫 高新区 产业基地 企 业 总 部 高新区 基地

　　功能定位 总部经济 厂办一体 总部经济 总部经济

　　聚 方 科 技 北龙湖区 总部经济

　　嘉 阳 科 技 北龙湖区 总部经济

　　外 包 产 业 北龙湖区 总部经济

　　台 湾 科 技 航空港区 厂办一体

　　同 赢 总 部 新 密 产 业 总部经济

　　（1）区域分析：目前工业地产在郑州主要分布在高新区， 高新新城，被龙湖区，航空港区，新密产业聚集区等，分别 所占的比例为下图：

　　图示：目前工业地产市场的已入市项目中，主力军还是高新 区，北龙湖区，航空港区，新密产业聚集区已开始投入市场。 （2）已入市项目的功能定位划分：目前主要有总部经济， 厂办一体，生产厂房分别所占比例为下图：

　　图示：在郑州市场上目前总部经济项目所占的比例较大，而 厂办一体，厂房的总量不足 50% （3）已入市项目的各类产品开发面积所占比例如下图：

　　图示：目前整个郑州工业地产市场上的总部办公型产品有 463.3 万平方米占总的比例为 62.2% ，厂房仅有 45 万方

　　占总市场的比例为 6.1%因此导致了郑州市场的短缺，同时 由于总部办公型产品的竞争者还有郑州市区内的写字楼市 场目前有 700 万平方米的库存，直接导致未来办公市场的红 海现状，厂房类产品的短缺也将导致其越来越抢手。

　　二.郑州工业项目的详细介绍 1.各项目基本信息

　　郑州高新区西三环与北环交汇处向南300米路东

　　功能定位 客户定位 销售方式 付款方式 主广告语 配套 交付时间

　　总部经济、 科技企业 平销，集中开盘 按揭、一次性付款 企业成长摇篮，国家技术转移示范基本 会议中心、 一期已交付，二期已开盘

　　主打产品 功能定位 客户定位 销售方式 付款方式 主广告语

　　写字楼 商业综合体，复合型商业建筑群

　　广告、动漫、文化类，其他 平销 按揭，一次性付款 5A 级智能化写字楼，铸就城市巅峰商务，缔造文化财富价值 百货、电影院、录音棚、摄影棚等，会展、会议、购物中心、酒店、文 化休闲 现房销售

　　郑州市高新区冬青街西四环向东1000米

　　产品类别 主打产品 功能定位 客户定位 销售方式 付款方式 主广告语

　　5A 级电子商务企业总部经济 全国性电商企业

　　多种销售综合（行销为主） 按揭，全款，分期 电子商务企业的家

　　研发中心，停车场，资源共享平台 一期现房，二期年底交付，三期15年5月交付

　　1.4 慧谷企业加速器的基本信息

　　项目名称 所在区域 项目地址 占地面积 总建筑面积 绿化率 容积率

　　郑州市高新区长椿路与冬青路交汇处

　　以组团的形式，4个方向的围合建筑，一个组团的地下停车位大约70个

　　6元/每月 交半年送半年 后期自己的物业

　　服务配套楼，员工餐厅，酒店，多媒体会议室，健身房，丹尼斯

　　分四期开发，一期销售接近尾声，只剩下两栋，二期明年八月份交房，主体楼已完 工

　　项目名称 所在区域 项目地址 占地面积 总建筑面积 绿化率 容积率

　　企业公园 郑州西开发区 郑州西四环与冬青街交叉口西

　　停车位配比 电梯比例 物业及物业费 产品类别 主打产品 功能定位 客户定位 销售方式 付款方式 主广告语

　　120亩地下停车场 双电梯配置，实现客货分梯

　　自己的物业 企业独栋，企业独栋，高层写字楼，临街商铺

　　企业联排，企业独栋，高层写字楼 中部首创4C 产业综合体，国际化企业品牌基地

　　科研，办公 支持企业独栋定制，高层写字楼正常销售

　　按揭，全款 企业新引擎，世界大舞台 会议厅，产品展示厅，酒店，银行，餐厅，宿舍

　　项目名称 所在区域 项目地址 占地面积 总建筑面积 绿化率 容积率

　　总部企业基地 郑州高新区 郑州市瑞达路与翠竹街交叉口

　　停车位配比 电梯比例 物业及物业费 产品类别 主打产品 功能定位 客户定位 销售方式 付款方式 主广告语

　　2.5元/㎡ 每月 企业独栋 企业独栋

　　总部企业基地 科研，办公，生产，教育

　　以租代售，合作加盟，定向开发，资产置换，一次性，分期。 创业者的沃土 经营者的乐园

　　医院，酒店，银行，商业，饮食等 2011年6月

　　项目名称 所在区域 项目地址 占地面积 总建筑面积 绿化率 容积率

　　不配停车位 2万平方米的地下车库 89:1

　　中原首家总裁专属 高尔夫生态办公领地

　　5A 级标准配备 21部德国蒂森克虏伯电梯 韩国大金中央空调 LOW-E 镀膜玻璃墙 智能楼宇系统

　　1.8 河南省外包产业园项目基本信息

　　中州大道连霍高速向东5公里（中州大道杨金路向东5公里）

　　电子 物流 保健品 研究院 等各个行业

　　一期美食街 二期酒店 咖啡馆 超市 会展会务中心

　　先付40% 交房再付40% 房产证下来再付20%

　　玻璃幕墙 精装写字楼 电梯 管家式的商务服务

　　1.10 嘉图西城发展基地基本信息

　　郑州市高新区西四环莲花街向西2000米

　　标准厂房一楼层高5.9米其余层高3.5米共6层

　　每栋楼都有地下停车场园区有公共停车场共2000个停车位

　　物业及物业费 产品类别 主打产品 功能定位 客户定位 销售方式 付款方式 主广告语 配套 交付时间

　　生产性企业，承接产业转移园区 生产性企业负责人，地产投资者

　　多种销售综合（行销为主） 按揭，全款，分期

　　好厂房，并不贵123家入园企业的共同选择 研发中心，停车场，资源共享平台 现房

　　郑州市高新区莲花街与红楠路交汇处北50米路西

　　标准化厂房，厂办一体，写字楼，科研楼

　　以电子电器，生物医药等轻工业为主

　　一次性付款，预定金10万，一星期内付50%

　　项目名称 所在区域 项目地址 占地面积 总建筑面积 绿化率 容积率

　　郑州高新区莲花街与西四环交汇处向西3公里处 200万 15万 30% 3.0

　　一层5.7米，二楼以上3.6米 后期物业公司负责

　　物业及物业费 产品类别 主打产品 功能定位 客户定位 销售方式 付款方式 主广告语 配套 交付时间

　　后期自己的物业 标准化厂房，厂办一体，写字楼

　　标准化厂房 生产办公一体 以电子电器，生物医药等轻工业为主

　　平销 一次性付款，预定金10万，一星期内付50%

　　CPU 企业服务联盟 酒店，宿舍，沿街商铺出租

　　S102省道与四港联动大道交汇处

　　总建筑面积200万平米 首期开发150亩

　　园区规划停车为1900个，另外铺设草坪砖，充分满足停车需要

　　电子信息、生物科技、总部经济（现代服务业）；产业发展特色是：以现代服务业 提升现代制造业园区。

　　定制式销售 销售方式为：招商式销售、采购式销售、推广式销售、投资式销售。

　　按揭50% 按揭合作的银行是郑州银行 一个企业来了就不想走的地方

　　一期规划建设有两栋（F、G 楼），与生产办公用房同时启动。 2014年年底

　　1.14 智能手机产业园基本信息

　　项目名称 所在区域 项目地址 占地面积

　　智能手机产业园 郑州航空港区 郑州航空港区 人民路

　　总建筑面积 绿化率 容积率 层高

　　停车位配比 电梯比例 物业及物业费 产品类别 主打产品 功能定位 客户定位 销售方式 付款方式 主广告语

　　厂房 手机制造商 港区招商局负责招商 只租不卖

　　1.15 同嬴·企业总部港项目基本信息

　　项目名称 所在区域 项目地址 占地面积

　　同嬴·企业总部港 郑州新密曲梁产业集聚区 大学南路与密港大道交汇处西北角

　　中部首席 EIC 花园式生态办公

　　郑州市大学南路与 S321交会处东200米

　　总建筑面积 绿化率 容积率 层高

　　停车位配比 电梯比例 物业及物业费 产品类别 主打产品 功能定位 客户定位 销售方式 付款方式 主广告语

　　独栋地下停车场 每栋2部电梯 0.43元

　　多功能标准化厂房、独栋办公研发楼、商务配套 企业独栋

　　中部服装产业崛起引擎 服装生产性企业、服装加工型企业

　　多种销售综合（行销为主） 按揭，全款，分期

　　承接中国服装行业梯度转移，400家企业零距离产业配套 服装博物馆、主题公园、运动会所、创意中心 一期2014年底交付，二期三期正在筹划中

　　高层写字楼，独栋 高层写字楼 7000 元/平独栋

　　二期独栋定制报价 9000 元/

　　高层写字楼，独栋 高层写字楼 7500 元/平，独

　　外包产业园 台湾科技园 手机产业园 衣天下 同赢总部港

　　2.各区域工业地产均价比对如下图

　　由上图可以看出目前在郑州工业地产市场上新密产业聚集

　　区以及高新新城以及航空港区都是价格较低的战略洼地，产 品具有很大的升值潜力，并带动这三个区域的快速发展。

　　大学科技园 高层写字楼， 高 层 蕞 小 销 高 新 区 成 立 高 层 写 字 楼 目 前 高 层 写

　　中 原 广 告 产 20 层的写字 蕞 小 销 售 面 自己的物业 层高 3.3 米 由 于 价 格 和

　　米的 9600 元 格优势，销售

　　电 子 商 务 产 17 层的写字 蕞 小 销 售 面 自己的物业 层高 3.4 米 价 格 优 势 明

　　蕞 小 销 售 面 自己的物业 企 业 独 栋 销 售 情 况 很

　　企 业 总 部 基 企业独栋 地

　　蕞 小 销 售 面 自己的物业 已售完 积 1500 平

　　聚方科技园 高层写字楼 蕞 小 销 售 面 自己的物业 高 层 写 字 楼 销售吃力

　　蕞 小 销 售 面 自己的物业 7800 园/平 销售吃力

　　在目前郑州的工业地产的市场里面，总部经济的总开发量很大，

　　但销售却非常吃力，主要原因为目前其产品的主要竞争对手是市

　　区内的商业地产的写字楼，而目前写字楼存量 700 万平方，而

　　郑州每年去化量大概在 150 万方左右，所以如果产品没有特色

　　的话很难打开市场，我建议在总部里面产品做的好的有慧谷，外

　　包产业园但目前卖的好的是慧谷，而外包难以销售目前以租为

　　主，建议总部经济类的领导考察的项目为慧谷，外包产业园

　　金玺总部港 6 层高标准厂 每 户 有 一 部 剩少量余房 一 层 没 有 房 2012 年下半

　　房 1 层层高 货 梯 一 部 客

　　龙 鼎 企 业 中 6 层高标准厂 每 户 有 一 部 剩少量余房 一 层 价 格 2012 年下半

　　房 1 层层高 货 梯 一 部 客

　　房 1 层层高 有汽车梯.蕞 售即将售完， 7500 元/平， 年

　　由于目前郑州的标准厂房需求较大，且开发量较小，所以目 前这部分产品在市场上的销售很火爆，建议领导考察项目为 嘉图西城发展基地。 5.产办一体的项目的产品对比

　　9000 平左右 高 层 写 字 楼 售有压力

　　产 办 一 体 单 产 办 一 体 销 销售难度大 2012 年开始

　　目前在产办一体的项目当中销售蕞好的是台湾科技园，但台 湾科技园的项目更多的成功与政府的航空港区大发展政策，

　　而企业公园的产办一体之所以卖的好是因为其实际盖得是 标准厂房，所以销售的很好，而衣天下销售压力大的原因是 定位的高不成低不就，做厂房太小，做办公品质低，建议领 导考察一下企业公园 建议领导调研郑州项目有：慧谷，外包产业园，嘉图西城发 展基地，企业公园。

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