郑州楼市未来发展热点区域主要集中于三四环间
回望2013年地产市场，政府调控依然是主旋律。然而，在2013年严格的政策调控下，房地产市场并没有出现想象中的萎靡。这一年，可以用“激动人心、惊险刺激”进行总结。
如今已是2014年2月下旬，春天已经到来，郑州楼市的春天也将开始。
尽管1月份数据显示，受春节假期影响，1月份成交量大幅下降。但房天下数据显示的2014年将有超过80个纯新盘陆续入市，无疑为整个一年的房地产市场蒙上了一层神秘面纱。
2014年的春天就这样来了，郑州框架的拉大、刚需客户需求的释放、主城区客户外溢，传统的价格洼地如管城区、高新区以及经开区价格出现明显增长。置业热点外扩，近郊楼市成了香饽饽，区域火热度以高新新城、航空港区尤甚，并逐渐蔓延至郑州近郊新兴区域如经开区、龙子湖、新郑龙湖、平原新区、二七新区、郑上新区等。随着楼市热点区域的转移，可以预见，无论土地或楼市供求，郑州未来发展热点区域都主要集中于三四环间，并呈现逐步向东北、西南方向新兴热点待开发板块扩散趋势。
郑州楼市跳着欢快的舞蹈迎来这一年的春天，新盘扎堆儿入市，又一批购房者徘徊在购房边缘，买还是不买，究竟该买哪一个，这个春天里不妨去楼市踏春选房。
2月13日上午，郑政出〔2014〕1、2、3、4、5号地块进行竞拍，出让的5个地块包括商服、工业、城镇住宅以及批发零售、住宿餐饮。其中有着地铁概念的3号地块经过72轮激烈竞价，蕞终以1.8935亿元成交，楼面价约为2780元/。火热的土地拍卖市场也和当月冷清的销售市场形成了鲜明的对比。但专家分析，2月份销售遇冷的市场并不影响郑州土地未来向好的趋势。
节后土地热拍 临地铁地块竞价72轮
2月13日上午9点，郑政出〔2014〕1、2、3、4、5号地块进行竞拍。据了解，当天出让的5个地块包括商服、工业、城镇住宅以及批发零售、住宿餐饮，多集中在高新区。其中郑政出〔2014〕3号地块经过72轮激烈竞价，蕞终以1.8935亿元成交，溢价率79.7%，楼面价约为2780元/。另外，1号地块为商服用地，以7312万元起始价成交，折合楼面价约1043元/；2号地块为工业用地，4号地块因无人报价由郑州市国土局收回。5号地块经过两轮短暂竞价，以2.9166亿元成交。
此次土地拍卖的焦点为挂牌出让的3号地块，该地块位于郑州市苑南路南、宋庄街西，出让面积为19393.11，用于建设城镇住宅、批发零售、住宿餐饮等，起始价1.0535亿元。两位竞买人对该地块进行了激烈的争夺。经过长达一个半共72轮激烈竞价，该地块蕞终以1.8935亿元成交。经估算，该地块溢价率约为79.7%，楼面价约2790元/。
据相关人士分析，3号地块之所以竞争激烈，与其所在地块的优越性不无关系。该地段处于中原区西流湖附近，紧临郑州地铁一号线西流湖站点，且环境适宜居住。竞价者正是看准这个地块未来巨大的潜力才不惜长时间一拼到底。据房地产实战专家，企划董事长上官同君粗略测算，按照该地块对外公布的静态数据来看，该地块成本价可能会达到5800元/平方米左右，蕞终房屋售价也得超过8000元/平方米。
据了解，节后2月份郑州市区挂牌出让建设用地出现了爆发式增长，各类用地投放量高达61块，面积高达4192.24亩。其中，商住房用地计划投放32块，面积达到2291.83亩。从已经成交的情况来看，2月10日有3块工业用地、3块住宅用地挂牌出让，面积达到453.34亩，均为经开区用地。2月11日投放的6块建设用地也位于经开区，面积达到451.27亩。昨日投放量达到10块，面积累计为511.83亩。也就是说，这几天单日的投放量均超过了1月份的整月成交量。
春节商品房销售遇冷 但不影响土地走高
而相比土地市场的火热，郑州1月份和春节期间商品房销售市场并不尽如人意。中指研究院数据显示，1月郑州楼市由于春节假期降温明显，开盘活动锐减，开发商促销活动大幅减少，仅有个别楼盘采取低首付、新年特惠等活动吸引回乡置业人群。1月郑州共有绿都广场、盛润小城之春、非常旺角、正弘高新数码港、正商花语里等5个项目开盘，开盘活动较上月减少77%，楼市降温明显。2月3日-9日期间，郑州商品住宅销售42套，成交均价为8532元/平方米，成交总额约3307.9万元。部分楼盘一周到访量仅个位数，零成交也并不鲜见。
放眼市场，2014年年初，重要城市住宅销售十分平淡。中指系统数据显示，2014年1月监测的43个城市中，有36个城市楼市成交量环比下降。其中，1月北、上、广、深4个一线城市楼市成交集体遇冷，上海商品住宅成交环比下降30.65%；深圳一手住宅成交环比下降45.5%，同比下降70.4%。
2014年2月，各地因春节因素，楼市“春节效应”显现，商品住宅成交量出现“普跌”。比如：从大年初一至初七(2月6日)七天春节长假时间，广州仅网签成交了62套，日均成交量不到9套；在此期间上海商品住宅也只成交了29套，杭州主城区仅预定3套成交2套。
土地的热情与住房销售市场的停滞相矛盾的现象似乎有点不正常。郑州土地为何逆销售市场方向而行？对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为：市场进入春节传统销售淡季时间段，春节长假的数据哪怕再低也不具有任何市场趋势意义。另外，在春节前后开发企业推盘节奏放缓，将更多的推盘计划放到2014年春节之后，或者政策调控效果逐渐趋弱的第二季度。在大中城市，市场基本面仍然为供不应求，市场基本面没有改变。不仅如此，随着市场基本面逐渐好转，一线城市、二线城市等重点城市土地市场呈现逐渐升温态势，政府集中推地和优质地块批量入市激发了开发商回归一二线城市的拿地热情，交易量稳步回升，地价随之还会出现实质性上涨。
上官同君认为，目前，一二线城市尤其是一线城市短期内土地供应总量仍然偏少，市场供求关系仍较为紧张，预计仍将引来品牌房企对于优质地块的争夺战。此次郑州推出的5个地块，有着地铁概念的3号地块受到热捧，就证明了优质地块一直会是开发商青睐的对象。
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