郑州租房需求排前列但为啥有房子还不好出租？以至于房东路边“摆摊求租”
12月23日，58同城、安居客发布了《2020年中国住房租赁市场总结报告》（以下简称“报告”），郑州在“2020年租房需求蕞大的10个城市”中排名第8，位于长沙和西安之前。
需求排行这么高，按常理说，郑州的租赁房市场应该是一片大好的繁荣景象，可河南商报记者实际走访发现，现实并非如此。
“我手里有四五套房子，以前可好租，今年不行了，已经卖掉了一套。”张先生拿其中一套房子举了个例子，2017年的时候，他在金水区的一套两居室，每月能租到2700元到2800元，现在掉到了2000元。
王先生的一套房在管城区城东南路，年初疫情期间，自租客退房后，他反复在小区内粘贴了几次广告，又到网上发布出租信息，可直到年终了，房子也没租出去。“我把1900元的价格降到了1700元，还是没有人租，索性我也懒得再操租房这个心。”
而在一些安置房小区，小区门口的“摆摊求租”现象依旧常见。河南商报记者走访了燕庄新区南院以及七里河小区，在小区门口，“房东们”三三两两地聚集在一起，前面放置着标有户型、价位、联系电话的标牌。“看房不？”七里河小区的史女士看到河南商报记者在拍照，立马上前询问。她告诉河南商报记者，自己还有一个单间没有租出去。
“俺小区有的屋空了两个多月了，一室一厅的还好租，那种两室三室的都不快。”家在中原区的房东孟庆丽告诉河南商报记者，今年的房屋问询数也比去年下降了一半。
一边房屋需求量排在全国前列，一边是郑州租赁市场的冷清，这到底是怎么回事？
对此，贝壳研究院郑州分院高级分析师尹玉洁认为，造成这种情况的原因主要有两点：首先，报告的统计维度更多是从需求方面进行的解读，郑州为单核城市，发展潜力大，郑州人口红利明显、每年约20万人进城，产生大量的租赁需求。
“需求是有，但房屋的供应量也更大。”尹玉洁表示，郑州租赁市场热度下降的蕞大根源就是供大于求。
尹玉洁解释道，首先是郑州大量安置房的入市，2014至2019年，郑州的安置房近60万套。尹玉洁认为，郑州安置房体量很大，大部分的安置房是用来出租的，是房屋租赁供应量大的原因之一。
其次，商品房集中入市造成了一定的影响。自2016年商品房的“大爆发”之后，按照商品房开发周期，2016-2018年新建住宅基本全部入市。根据贝壳研究院的数据，2015-2018年郑州主城区累计成交5305万㎡商品住宅，约53万套，可容纳约190万人。这部分房子一方面进行出租，另外一部分用作自住，减少了一部分租赁的需求。
第三，公寓的大量入市，2015-2018年郑州主城区累计成交395万㎡公寓，约10万套，可容纳约12万人。
除此之外，尹玉洁谈到了一个情况，租赁区域分散化这个趋势，在近几年的数据上体现得很明显。据贝壳研究院郑州分院的数据显示，从2017年郑州租赁的成交比重来看，租赁市场以单一金水为主，占比超过55%。而到现在，金水占比降到33%，管城回族区、二七区、郑东新区、中原区的占比均在11%以上。其实这也说明郑州供应量是增加的，近几年大量安置房、新房入市，供大于求，可选择的余地增加。
通过贝壳研究院的数据来看，2017-2020年，18-24岁租赁人群占比由22%上升至44%。年轻人更注重居住的品质，更青睐个性化的生活服务，高品质的租住生活将成为新需求。
年轻人作为房屋租赁的主力军，抓住年轻人的胃口，在竞争激烈的租赁市场才有机会将自己的房屋快速出手，来避免空置期的损失。
房东王雪在新乡的一所大学当老师，她和老公在郑州有一套房子闲置。她出租房屋就比较有经验——她的房子空置期往往不是很长，一般很快就会有下一个租客。王雪告诉河南商报记者一个细节，每更换一个住户，她除了常规的清洁以外，还会再更换一个新的马桶圈和拖把。“头部印象和细节都很重要。”王雪这样说。
装修也是年轻人比较关注的一个方面。链家的一位房屋中介王其（化名）告诉河南商报记者，很多租客都想在自己的预算范围内选择装修蕞好的。而在装修风格方面，王其认为，符合当代年轻人的审美也很重要。“2010年之前有段时间，郑州突然间流行起来欧式的装修风格，看起来很高端大气就是奢华那种的感觉。但是那种装修很费钱，却被市场淘汰得很快。也许一两年不能显现，但是过了5年，它可能就被淘汰掉了。” 王其说，现在的年轻人喜欢的一些小清新、或者是简约风、中国风的风格。
“如果说没有疫情的影响，他们（年轻租房客群）可能是真的对价格没有那么敏感。”尹玉洁认为，年轻的客群走在追求品质化、个性化的道路上，这是未来的趋势，他们更加关注的是交通便利性、租金以及周边配套。疫情对于大部分年轻人的消费方式产生了很大的影响，他们更加追求整体性价比。
来郑州实习的苏慧敏告诉河南商报记者，自己租房比较在意价格和环境。因为刚出来实习，希望房租不要太贵，但也不想要花几百块钱住一个环境不太好的房子。“环境好，价格合适是蕞好的。”苏慧敏这样说。
今年的公寓“暴雷”事件引发关注，对此，尹玉洁认为，后期随着整个租赁市场的规范，也会倒逼着租赁行业进行整体的提升。
近期，3、4号地铁线开通，吸引了一大片讨论。而谈到地铁3号线号线的开通对于房屋租赁的影响，尹玉洁表示，随着整个郑州地铁接通的越来越多，地铁附近可选择的空间也在逐渐变大。她告诉河南商报记者，相比于非地铁房，今年地铁房的租金溢价非常低，不到2%。“交通确实是租房选择的一个因素，但因为地铁而产生租金溢价比较高的情况没有发生。”尹玉洁这样说。
除此之外，谈及租赁市场的发展，尹玉洁表示，在国家租赁市场发展的红利下，未来租赁市场仍将占据一席之地，郑州租赁市场也会更加标准化、健康化。
在政策方面，可以看到，2019年，郑州市被列为中央财政支持住房租赁市场发展试点省市。在资金下达后，郑州市房管局会同市财政局于今年3月印发了《郑州市支持住房租赁市场发展专项资金管理办法（试行）》，5月印发《郑州市支持住房租赁市场发展专项租金申报实施细则（试行）》，6月15日郑州市头部批支持住房租赁发展专项资金申报工作启动，共有7个新建类租赁住房项目符合《申报实施细则》要求。
10月10日，根据郑州市房管局发布消息显示，国家财政支持郑州市住房租赁市场发展的头部批新建类奖补资金，日前已拨付到位。经郑州市房管局与市财政局共同审核，奖补资金共3.65亿元，报经市住房租赁领导小组批准，公示无异议后，按《申报实施细则》规定，首次拨付资金总量的60%，约2.19亿元，已于9月28日拨付至相关企业账户。
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