郑州第三批集中土拍来了！23宗地将花落谁家？
10月22日，郑州市公共资源交易中心公布了第三次集中土拍的信息。23宗地将于11月25日进行竞拍，其中净地3宗，分别为郑政东出〔2022〕11、20号（网）地块、郑政高出〔2022〕6号（网）地块，其余均为城改用地和合村并城用地。
涉及中原区、管城区、二七区、惠济区、郑东新区、高新区、金水区等7个区域，其中中原区是本次土拍的供应主力，供应7宗地。其他管城4宗，二七、惠济3宗，金水、高新、郑东各2宗。
而值得一提的是，供应主力中原区的蕞大供应集中在常西湖南片区。我们都知道，该片区今年表现并不好，而此次集中供应释放了什么信号，我们期待土拍的那一天。
好了，话不多说，先来看看，每次土拍都会备受关注的净地。
郑政东出〔2022〕11号地位于高铁组团，郑政东出〔2022〕20号地位于北龙湖，位置优势明显；
郑政高出〔2022〕6号地地处高新新区，目前区域新盘较多，竞争激烈。
郑政东出〔2022〕11号（网）
永平路北、黄河南路西。地处高铁组团，而且是已经发展成熟的老板块，这几年在售的项目也就海马公园和华润幸福里，都是市场的热销神盘，尤其是华润幸福里更是今年的神盘，光前两次开盘就销售40亿，足见区域的价值。
具体来看，地块西侧就是华丰灯饰界，还有财信花园、瑞豪上林苑、五州汇富社区等等成熟小区，配套完善，生活氛围成熟。
从地块指标来看，274亩，容积率3.58，土地性质住宅、零售商业、餐饮、旅馆兼容商务金融，地块面积够大，土地用途也很全面，未来很大可能将建成一个城市综合体。
值得注意的是，对于这块地，政府的相关政策是该地块为产业用地。
定位为国内有影响力的粮食产业总部及科技研发基地，打造集总部、科研、高端商贸、高端商务酒店、文化博物馆、配套住宅等为一体的城市综合体项目。
1、建成后的1年内，引入年产值100亿元以上的粮食头部企业不少于2家，年产值10亿元以上的知名企业并不少于20家，金融、科技研发等机构和企业不少于60家。
2、商业地上建筑面积不少于16万平方米，高品质购物中心需自持不低于10万平方米且入驻国际知名品牌不低于20家。高端商务酒店自持不低于2.5万平方米。
3、高端写字楼建筑面积不低于11万平方米，自持不低于7万平方米。
4、建设建筑面积不低于2000平方米的粮食文化博物馆1个，且必须自持。
5、配套住宅，30%定向销售给入驻综合体办公、经营的各类专业人才。
无论是要引进的产业还是自持比例，抑或是根据产业施工进度定制住宅可预售计划，该宗地的条件都可以说很严苛，对拿地企业都有着很大的考验，结果花落谁家，我们拭目以待。
郑政东出〔2022〕20号（网）
龙湖区域龙湖中环北路北、龙源西二街东，位于龙湖北岸，我们都知道北岸是目前龙湖发展的重点。
一是，中原科技城加持，比如，该地块边就布局了中原科技城小微企业园、中原科技城人才创业园项目、中建七局中原科技城智慧产业创新园等；
二是，目前北龙湖的开发主要集中在北岸，比如，项目周边就有在售的华润置地瑞府、清华附中启迪郑东科技城以及在建的中海云鼎湖居等项目。
而看地块指标，面积175亩，容积率2.433，限高54米，指标也很不错，但和11号地一样是产业用地，产业主导方向为数字金融、数字文娱、数字科技等，而它的要求是：
1、签订投资建设合同180天内，引入不少于1家2020年美国福布斯杂志评选的全球上市公司500强企业的省级区域总部，且须持有三类及以上不同类别的金融牌照。
2、引入不少于3家科创类准独角兽企业（估值不低于1亿美元，成立时间不超过10年）。
3、引入不少于1家具备第三方支付牌照的金融科技国家级高新技术企业。
4、引入1家健康险持牌照金融机构的区域性总部。
此外，还提出了签订合同后1年内、6年内的不同要求，总之要求很高，谁能拿到也要看符不符合条件。
梧桐街北、红杉路东，纯粹的净地。
地产高新新区，但紧邻科学大道，交通便捷。而项目的优势就是，周边聚集了郑州大数据产业园、中国移动郑州高新区数据中心、新开普智能制造产业基地等高新科技企业，且项目一路之隔就是郑州一中高新实验中学和郑州一中高新实验小学，教育资源不错。
从地块指标来看，55亩，容积率2.9，限高80米，指标还不错。
此外，该地块毛坯综合销售均价不超过12020元/㎡，成品房交付的线元/㎡。
说完净地，我们再看看其他的城改和合村并城用地。
枣园路东、明达路南，合村并城用地，土地面积62.558亩，容积率3.6，限高100米。
郑政出〔2022〕39号（网）、40号（网）
这两宗地，都属于惠济区张定邦岭军峪合村并城用地。
上面的名字也许我们不熟悉，但是提起思念果岭、正商河峪洲这些项目我们不会陌生，而该地块就位于这个沿******区。
在沿黄区域的发展中，这个区域相对来说，是发展较早的，且随着思念、正商、清华园、碧桂园房企的打造，该片区的生态和居住氛围相对来说已经形成，是不少郑州人周末休闲的好地方。
惠济区苏屯村城改开发用地，地段优势明显，一路之隔就是贾鲁河，一线河景，周边教育资源也丰富，有惠济区英才街小学、郑州惠济外国语中学以及郑州市惠济区锦艺实验小学，周边也有成熟的小区融创珑府和锦艺四季城，不过该地块会被谁拿下是个悬念。
金水区任庄小金庄社区合村并城用地，从位置来看，或为天伦城项目后续用地。
地块指标不错，97.648亩，容积率2，地块面积适中，容积率也不高，开发商可操作空间大。
地块位置不错，紧邻主干道中州大道、杨金路、慧城大道，隔壁就是金水区纬五路头部小学（大河校区），还有碧桂园天誉、蓝城凤起梧桐以及一些安置区。
但地块面积较小，仅7.5亩多，按照2.8的容积率来看，也就两三栋楼的规模，规模太小，小区景观不太好做。
郑政出〔2022〕43号（网）、郑政出〔2022〕44号（网）
这两宗地同属于中原区西十里铺（朱屯三期）城改用地，不过43号地为安置用地，44号地为安置开发混合用地。
地处中原老城区，周边配套很完善。交通上有主干道金水西路、嵩山北路、农业快速路，还有地铁五号线，公园有月季公园，学校有郑州市第68中学、郑州市第五十二中学、中原区锦绣小学、郑州市第寺中学等学校，商业上紧邻锦艺城购物中心，生活很是方便。
中原区三王庄村城改开发用地，永威西郡就是三王庄的城改项目，而该宗地是继续由永威开发还是会有新房企参与，结果还需等待。
郑政出〔2022〕54号（网）、郑政出〔2022〕55号（网）
中原区常庄村城改开发用地，地处常西湖新区南板块，该板块今年的表现有点惨淡，至于这两块地会被谁拿，会不会为区域注入一点信心，我们期待11月份的土拍到来。
中原区刁沟村城改开发用地，曾经的恒大林溪郡就是刁沟城改项目，如今刁沟城改再次参与土拍到底会释放什么样的信号，我们也同样期待。
中原区段庄、郭厂、冯湾、道李村城改一期开发用地。
不得不说，中原区这次的土拍有点意思，54号到57号这四宗地都集中在表现惨淡的常西湖南片区，而57号地所处的城改项目就是金科中原的地块。
此次，常庄，刁沟，段庄等城改地块集中入市，绝对有他的目的，至于这几块地是原来的参与方拿地还是城投托底，一切都要等待土拍那一天。
郑政出〔2022〕46号（网）、郑政出〔2022〕47号（网）
二七区马寨镇张寨、娄河、湾刘合村并城开发用地，地处二七新区尖岗水库附近，这几年区域楼市发展没有太多声音，购房者多以地缘客户为主。目前，周边在建的项目有招商公园172，不知这两宗地是不是该项目的后续用地。
二七区刘胡垌、水磨、王庄合村并城开发用地，和46、47号地属于同一片区，还处于开发阶段，配套不完善。
郑政出〔2022〕49号（网）、郑政出〔2022〕50号（网）
两宗地都是管城区苏庄八郎寨合村并城开发用地。
南四环外的项目，而原来苏庄八郎寨的改造都是由绿地开发的，此次花落谁家，我们拭目以待。
管城区南曹新村、杨园村、李马庄村合村并城开发用地，和49、50号地一样，都在南四环外，属于同一片区，周边在建的项目就是正商生态城、富田九鼎华府、绿地花语城等项目。
渠南片区合村并城开发用地，而碧桂园时代城项目就属于渠南片区的开发地块。
毫无疑问，本轮的土拍还是以城改和合村并城用地为主，但从土拍的具体情况来看，似乎有着不同寻常的意义，比如郑东新区的净地需要引入产业，比如常西湖南片区的集中供地，而结果如何？11月25日即将告诉我们答案。
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