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郑州航空港区住宅调研

admin8个月前 (09-27)郑州产业信息59

　　郑州航空港区住宅调研.pptx

　　2021-11-25发布于北京

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　　郑州航空港区住宅市场调研目录头部部分区域宏观环境第二部分区域土地市场万科美景魅力之城正弘中央公园名门郡景豫发大运城郑报润园永威南樾世航之窗区域在售及潜在项目分布图各项目物业形态对比各项目产品户型面积分布对比各项目物业产品设计对比各项目内部配套对比各项目物业价格、溢价能力对比2013年港区商品房用地成交情况2014年港区商品房用地成交情况2015年港区商品房用地成交情况重点项目土地成交情况区域政策发展区域经济发展区域人口发展区域交通发展第四部分区域主流个案分析第三部分住宅市场整体分析头部部分：区域宏观环境区域政策发展区域经济发展区域人口发展区域交通发展区域政策发展城市机会——2012年11月国务院正式批复《中原经济区规划》，区域的核心城市——郑州市发展已上升至国家战略中原经济区是以郑州都市区为核心、中原城市群为支撑、涵盖河南全省延及周边地区的经济区域，地处中国中心地带，全国主体功能区明确的重点开发区域，地理位置重要、市场潜力巨大、文化底蕴深厚，在全国改革发展大局中具有重要战略地位。——摘自《中原经济区规划》为突出郑州航空港经济综合实验区对中原经济区建设的战略突破口作用，《规划》安排专门一节对航空港区经济集聚区进行描述，航空港区经济集聚区将成为生态、智慧、和谐宜居的现代航空都市和中西部地区对外开放的新高地、中原经济区的核心增长区域。郑州区域政策发展区域规划——2013年3月国务院批复《郑州航空港经济综合实验区发展规划（2013-2025年）》，这是全国首个上升为国家战略的航空港经济发展先行区。在“城市空间扩张，多中心发展”趋势下，港区强势崛起规划范围是西至京港澳高速、北至双湖大道（郑民高速南侧约2公里），东至S223改线国道线公里）、南至炎黄大道郑州航空港经济综合实验区的战略定位为国际航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要门户、现代航空都市、中原经济区核心增长极。并提出“两区两城三卫星”的布局，形成我市郑州中心城区和航空新区双核驱动的新格局。区域政策发展区域规划——郑州航空港被规划为国家级生态智慧航空大都市主体实验区，其规划能级超过郑东新区规划新区规划时间规划面积（平方公里）发展等级发展定位航空港区2007年415国家级生态智慧航空大都市主体实验区郑东新区2002年260省级CBD郑上新区2013年972市级河南省新型城镇化、工业化、农业现代化和信息化协调发展示范区龙子湖高教园区200211.21区级教育科研新城，区域体育文化中心二七新区（运河新区）201128区级以“总部经济产业园区”、“商业商务办公区”、“现代物流产业区”、“生态休闲产业区”等四大功能片区为支撑，打造现代服务业集聚区、智慧宜居新城区和低碳生态示范区中原新区201333区级宜居宜业生态环保新城惠济新城201372区级面向中原城市群、服务郑州都市区，融高端服务业、生态宜居于一体，产城融合的优美滨河景观新城区域政策发展政策利好——2013年9月郑州市人民政府正式批转了由郑州市工商局制定的《关于放宽工商登记条件促进郑州航空港经济综合实验区市场主体发展的意见》，意见开始实施，有几个亮点：亮点一：先证后照改为先照后证所谓的“先证后照”，是指创办一个企业要先到主要部门取得行政许可证，才能到工商部门申办营业执照。在等待许可过程中，创业者往往难以开展前期筹备工作。在工商登记制度改革后，创业者可以先在工商部门领取一个营业执照，之后从事一般性的生产经营活动，如果要从事需要许可的生产经营活动，再向主管部门申请。在等待许可期间，创业者可以着手开展一些筹备工作。亮点二：注册资本由实缴改为认缴一张营业执照背后，是真金白银的注册资本，这是挡在不少创业者面前的高门槛。以后，工商部门只登记公司认缴的注册资本总额，不再收取验资证明文件。按照意见，公司股东自主约定其认缴出资额、出资方式、出资期限、出资责任，并记载于公司章程。公司股东对缴纳出资情况的真实性、合法性负责。无需提交验资报告，工商部门仅进行形式审查并予以登记。亮点三：一址一照可变为一址多照或一照多址对电子商务、广告设计、软件设计、动漫游戏等现代服务业企业在登记注册时，一个地址可以登记为多家企业的住所，也允许分支机构和主体企业在同一地址登记注册。从事一般经营项目的市场主体，其住所和经营场所可以不一致，允许一照多址，并免予分支机构登记。亮点四：无法提供房产证明，也可以注册登记企业申请住所和经营场所登记时，对无法提供有效房产证明文件的房屋，凭郑州航空港经济综合实验区管委会(乡镇、街道办事处)及其授权的单位出具同意在该场所从事经营活动的证明，可以免予提交房产证明文件。亮点五：年检变为企业年报备案企业向工商机关提交年度报告书，填报其上一经营年度主要经营活动、注册资本实际到位情况及资产负债等情况，并对所备案年度报告的真实性、合法性负责。新规实施以后，商户在网上下载一张表格，填一下，不用去工商部门就可以完成报备，手续简化很多。区域经济发展在强有力的招商引资、政策倾斜、规划利好等支持下，航空港区目前已引入富士康、统一、菜鸟、中外运等大型企业，产业集聚逐步形成。港区主要经济指标近几年持续高速增长，在全省经济中占据着举足轻重的地位。在全国经济结构调整、增速放缓的大背景下，各项经济指标继续保持高速增长区域人口发展产业集聚，致使人口激增，规划2030年区域人口达190万，为郑州各行政区之首规划新区规划人口航空港区190万（2030年）郑东新区150万（2020年）郑上新区120万（2030年）龙子湖高教园区30万二七新区（运河新区）40万中原新区10万惠济新城20万2010年，港区常住人口已经达到15万；截至2012年底，港区常住人口已经达到40万；根据《郑州航空港经济综合实验区概念性总体规划》，到2020年，郑州航空港区人口规模将达到90万，2030年达到190万，2040年达到260万。区域交通发展未来交通便利，兼具航空、地铁、高铁、城铁等多种交通方式，可快速通达全国郑州至新郑机场城际铁路正线公里，全程设郑州东、经开区、枣园、新郑机场、机场南5个站。总投资55.77亿元.地铁2号线延长线到达机场在郑州航空港区T2航站楼东约5公里的地方，将建郑州高铁南站，总投资10亿元左右。郑州高铁南站将是未来郑渝高铁、郑合客运专线的交会点，而今已经预留了郑万铁路的接入口。二期主体工程预计将于2015年9月完工，2015年底或2016年初正式启用。建成之后能够停靠的飞机数量是现在的3倍。区域发展总结总结——作为核心城市的快速发展区域，航空港区规划能级高，房地产市场发展空间巨大政府政策导向——港区作为国家战略，也作为经济重要倾向地，点尽了政策和地理的优势，发展空间自然是很大的。1区域交通与产业——港区在建的机场二期（是现在机场规模的好几倍）、轻轨直通郑州、2号地铁延长线到港区、千载难得的高铁南站在港区、马云的菜鸟网络（占地2000亩地，投资10亿在港区建设仓储中心）、当当网物流中心、京东物流中心、绿地投资400亿的绿地大都会、万科拿地上千亩的大盘、工商税务优惠政策等等，一系列事实、投资、动作、政策表明，港区有未来。2第二部分：区域土地市场2013年港区商品房用地成交情况重点项目土地成交情况港区近年来发展迅速，不论是基础设施建设方面还是工业及开发企业的引进方面都取得了巨大的进步。2015年，随着港区政府宣布十大民生实事的进一步规划及实施，区域未来升值潜力可期。重点项目土地成交情况航空港区2013-2014年成交地块楼面地价多在388-660元/㎡之间浮动，其中成交较晚地块楼面地价逐年增高，新项目霄云里楼面地价达660.76元/㎡；地块成交单价在70-110万元/亩间浮动，世航之窗作为商服用地成交单价较高达113.03，其次住宅项目依然为霄云里，为103.04万元/亩2013-2014年重点项目成交地块单价及楼面地价展示数据来源：中国土地市场网楼面地价（由高到低）：霄云里、万科美景魅力之城、世航之窗、豫发大运城、正弘中央公园、名门郡景单价（由高到低）：霄云里、万科美景魅力之城、世航之窗、豫发大运城、正弘中央公园、名门郡景2013年港区商品房用地成交情况类别成交幅数用地面积（平米）建筑面积（平米）成交金额（万元）单价（万元/亩）楼面价（元/平米）住宅用地13584997.3 550.0 商服/商务金融用地978.7 402.4 总计214540895.8 537.1 数据来源：中国土地市场网据统计，2013年港区商品房用地共成交30幅，总用地面积1011624平米（1516.7亩），总建筑面积约270万平米。其中，住宅用地为成交主力，成交25幅，用地面积930650平米（1395亩），总建筑面积247万平米；在总成交用地面积和总建面积中所占的比例均超过91%；商服、商务金融类用地成交5幅，总建筑面积约23万平米。2013年港区各开发商土地获取情况开发商土地用途土地幅数用地面积（平米）建筑面积（平米）平均容积率成交总价（万元）备注河南正弘实业有限公司住宅453.1 27995正弘中央公园项目商服4.0 1011名门地产（河南）有限公司住宅432.7 12743郑州航空港区航程置业有限公司住宅22.0 21925郑州航空港区万科美景置业有限公司住宅072.6 28208万科魅力之城项目郑州航空港山顶房地产开发有限公司住宅03.0 12430郑州悦港置业有限公司商服4.5 1101郑州中建大观置业有限公司住宅62.3 12208中建霄云里项目河南南航房地产开发有限公司住宅642.5 14116河南育林绿化工程有限公司住宅42.5 6224好想你枣业股份有限公司商服2.0 2699中国联合网络通信有限公司郑州市分公司商务金0 1622中国南方航空股份有限公司商务金融2.5 3126总计22.7 145408数据来源：中国土地市场网 2013年，港区住宅市场土地获取较多的项目主要有正弘中央公园项目、万科魅力之城项目、名门地产项目、河南南航房地产公司项目、霄云里项目、山顶御和园项目等，这些项目也将是未来区域住宅供应的主力项目。2014年港区商品房用地成交情况类别成交幅数用地面积（平米）建筑面积（万平米）成交金额（万元）单价（万元/亩）楼面价（元/平米）住宅用地585497商服/商务金融用地4520总计8791500数据来源：中国土地市场网据统计，2014年港区商品房用地共成交27幅，总用地面积746498平米（15119.2亩），总建筑面积约204万平米。其中，住宅用地为成交主力，,与2013年相比略有下降，但在总成交用地面积和总建面积中所占的比例均超过85%，成交22幅，用地面积670717平米（1005.5亩），总建筑面积173万平米商服、商务金融类用地成交5幅，总建筑面积约31万平米，与2013年相比占比略有上升，随着港区的快速发展，后期商服用地成交比例将会进一步上升2014年港区各开发商土地获取情况开发商土地用途用地面积（平米）建筑面积（万㎡）成交单价（万元/亩）楼面地价（元/㎡）备注豫发置业住宅33475.210.0488.20441.02豫发大运城项目住宅6828720.4988.21441.03住宅68392.218.4783.30462.80住宅3470.50.8782.41494.45正弘商服12759.74.47107.00458.59正弘中央公园项目住宅6380.1990.91454.55住宅8717.82.6290.01450.04住宅68430.217.1190.01540.05住宅66344.513.2790.00675.04万科美景住宅37820.111.35103.01515.07万科美景魅力之城项目住宅4094.11.23103.08515.38郑州顺隆置业有限公司商服3824.91.53116.08435.31河南省力源石化有限公司商务金融3199.90.26598.9811230.82总计——379454.1101.9——————数据来源：中国土地市场网2014年港区各开发商土地获取情况开发商土地用途用地面积（㎡）建筑面积（万㎡）单价（万元/亩）楼面地价（元/㎡）备注航程置业住宅27142.65.4373.02547.66富士康旗下子公司住宅21741.95.2281.01506.32住宅228825.0381.02552.44住宅42667.411.9584.01450.08住宅19461.74.4875.02489.26住宅13220.33.5783.00461.13住宅204.70.0684.68470.43住宅58008.815.6683.01461.17住宅4815012.0481.01486.06住宅859.90.2484.51452.71住宅28358.28.2284.02434.59住宅28349.65.1070.01583.39总计——311047.177————数据来源：中国土地市场网2014年港区地块成交多为已入驻开发企业项目的后期地块，其中航程置业有限公司为富士康旗下子公司，14年累计成交地块12宗，均为商品住宅用地，其中累计成交总占地面积达466亩之多，按既定容积率计算，后期可建成商品房面积达77万㎡2015年1-3月港区各开发商土地获取情况地块位置总占地（亩）总建面（万㎡）单价（万元/亩）楼面地价（元/㎡）买受人备注梅河路东侧、规划S102省道南侧30.60184.0878585航程置业富士康旗下子公司新港七路北侧、航虹路东侧20.128652.6878.05585.36航程置业新港七路南侧、梅河东路东侧34.7475 4.679.29594.65航程置业新港七路南侧、长空路南侧71.971059.679.28594.61航程置业梅河西路西侧、长空路南侧90.241812.0378.88591.58航程置业航兴路东侧、翔飞路南侧59.283157.918.88591.57航程置业航兴路东侧、新港八路北侧55.25977.478.89591.62航程置业建行路西侧、领航路东侧65.31818.786516.06航程置业新港七路西侧、规划S102省道北侧74.57685 3.728.98585.08航程置业新港七路东侧、港丰路北侧73.272610.2679.33566.67航程置业长空路西侧、港丰路北侧16.4157 2.486.14587.3航程置业2015年1-3月港区各开发商土地获取情况地块位置总占地（亩）总建面（万㎡）单价（万元/亩）楼面地价（元/㎡）买受人备注领航路西侧、港丰路北侧92.1013513.586586.9航程置业富士康旗下子公司新港大道东侧、新港八路南侧52.091256.9583.2624航程置业新港大道东侧、航空港实验区土地南侧58.19437.7683.2624航程置业梅河西路西侧、新港八路南侧58.83075 7.883.2624航程置业梅河西路西侧，风翔路北侧90.594612.0869.419520.64航程置业梅河西路西侧、风翔路南侧53.673 7.1686.41648.1航程置业新港八路南侧、领航路东侧34.25835 4.8081.7583.59航程置业随着航空港区上升为国家战略，区域发展前景明朗，港区房地产市场和土地市场迅速升温，价值日益飙升。港区住宅用地供应的比重越来越大，表明港区已经开始为人口导入做准备。港区土地市场总结总结：从2013-2015年土地成交数据中可以看出，港区未来住宅市场供应项目较多、供应总量较大；港区早期项目的开发商普遍知名度不高、品质一般，随着省内乃至国内主流房企的纷纷进驻，品质、品牌、实力的竞争将明显加剧；港区住宅用地容积率普遍在3.0以下，更有大量地块容积率低至2.5乃至2.0，住宅的低密度、相对高舒适度将成为港区市场相比于其他区域的明显优势，有利于吸引市区及周边刚需客户和有改善居住需求的客户。第三部分：住宅市场整体分析区域在售及潜在项目分布图各项目物业形态对比各项目产品户型面积分布对比各项目物业产品设计对比各项目内部配套对比各项目物业价格、溢价能力对比区域在售及潜在项目分布图第四部分：区域主流个案分析万科美景魅力之城正弘中央公园名门郡景豫发大运城郑报润园永威南樾世航之窗万科美景魅力之城名门郡景1正弘中央公园2郑港一路万科美景魅力之城3轻轨17号线四港联动大道郑港三街站锦荣悦汇城10郑港二街锦荣悦汇城11135山顶御和园12郑港四路46永威南樾13郑港四街世航之窗14地铁2号线号线号线保税北路主干道（已建）111214主干道（在建）万科美景魅力之城项目概况万科美景魅力之城是万科在郑州开发的第三个项目，也是万科在全国布局的第十三座魅力之城。魅力之城项目位于航空港区郑港三路与郑港二街交汇处，是一个集洋房、小高层、高层等多形态建筑的纯生活住区。项目分为七个地块建设，目前首期推售的是7号地块。213546在售7万科美景魅力之城项目基本信息1#5#10#15#开发商万科美景置业有限公司投资商郑州万科美景房地产开发有限责任公司占地面积500亩建筑面积82万㎡建筑风格赖特风格绿化率35%容积率2.48当期户数1242户物业类型住宅、洋房、商业交通双轨道交汇：地铁2号线郑港三街站，郑州至机场轻轨换乘站项目近况2015年3月28日推出蕞后一栋小高层房源，精装价格7100元/㎡车位地下：1247个；地上：30个物业公司万科物业交房时间2016年底交房7号地块2#16#11#6#17#3#12#7#18#13#8#4#14#9#万科美景魅力之城项目一期规划——低密度纯住宅性社区，8栋洋房（200套）、10栋小高层（1036套）郑港二街产品户型：小高层产品为74㎡两房、82-88㎡三房；多层产品一层均为120㎡三室两厅两卫户型，赠送约66㎡地下室，每户门前约有8㎡的花园可供业主使用；多层产品2—8层产品均为116㎡三室两厅两卫。交房标准：高层为精装修房源，洋房为毛坯。N1#5#2#郑港三路10#3#6#15#4#11#7#16#8#12#17#13#9#祥和街14#18#盛锦路7号地鸟瞰图产品类别楼号层数梯户比层高小高层1—5#、10#、15—18#18层2T62.85m多层9#、14#5层1T2一层3m-3.1m,其它楼层2.9-3m7#、8#、12#、13#6层1T36#、11#8层1T4万科美景魅力之城户型展示——小高层2T6设计，均为90㎡以下纯刚需房源；洋房为1T2/3/4设计，面积在116-120㎡之间，为小改善户型116㎡三室两厅两卫120㎡三室两厅两卫88㎡三室两厅一卫地下室74㎡两室两厅一卫85㎡三室两厅一卫74㎡两室两厅一卫万科美景魅力之城户型展示——89㎡三房82㎡三房15#平层平面图85㎡三房76㎡两房89㎡三房82㎡三房89㎡三房82㎡三房16#平层平面图85㎡三房85㎡三房89㎡三房82㎡三房89㎡三房82㎡三房万科美景魅力之城推盘节奏——项目一期共10栋小高层（1036套）。目前已全部推出，价格略微上扬精装小高层18#，共104套推出1-5#、10#，均为18层，2T6户，共626套房源推出15-16#小高层，共216套推出17#小高层，共104套二期四批房源开盘市区售楼部开放一期首批房源开盘一期首批房源认筹一期二批房源开盘一期三批房源开盘2015年3.282014年成交46套，去化率44%，均价7100元/㎡左右10.186.78.1612.512.20选房在开盘当天8点左右开始，截止9点半，所有房源全部销售完毕，价格6800-6900元/㎡销售198套，销售率92%，均价6900-7100元/㎡成交50套，去化率48%，均价7000元/㎡左右万科美景魅力之城总结——万科进驻郑州后的第三个项目，高性价比精装小高层热销借鉴点：1、品牌：项目为万科进驻郑州以来，开发的第三个住宅项目，万科城与万科美景龙堂项目的热销为万科积累了较多忠实客户，万科品牌早已深入人心；2、产品：项目产品方面设计有2T6的小高层，均为90㎡以下的高性价比纯刚需房源；洋房面积在116-120㎡之间，针对小改善客户；项目定位刚需流量盘，追求快速消化；3、性价比：高层交房标准为精装修，目前在售价格6800-6900元/㎡，项目为高性价比盘；4、物业：万科物业，人性化的管理，高服务品质，口碑好，为项目加分，正弘中央公园项目概况项目位于郑港三路与郑港四街交汇处，地块沿公园分布，正弘的位置无疑是蕞好的；一期推出6号地块（5栋楼18层小高层），二期推出8号地块（10栋楼18层小高层、26层高层），项目定位明确，一二期主打刚需。15#14#正弘中央公园项目基本信息开发商河南正弘实业有限公司投资商河南正弘置业有限公司占地面积1600亩建筑面积200万㎡，一期8万方，二期15万方建筑风格新亚洲绿化率40%容积率2.5当期户数848户物业类型住宅、办公、商业户型产品76-78两房；85-90小三房；118-120三房项目近况一期已售罄，二期首批房源于2014年10月18日开盘，成交价格6200-6800元/㎡物业公司河南正弘物业管理服务有限公司交房时间二期2016年年底交房卖点360亩中央湖景、规模、交通21写字楼93中央公园104滨湖商业685轨道交通：地铁2号延长线号线贯穿小区（轻轨地铁换乘站点：郑港三路与郑港四街交汇处）7在售售罄规划图地铁轻轨换乘站交通图正弘中央公园一期户型展示——一期以两房和小三房为主，其中小三房占比49%，两房占比30%户型分布及占比正弘中央公园一期户型分布图户型户型面积套数占比占比A1-1三房119.21-121.1㎡14417%21%A1-2118.72㎡364%A2-1两房（2+1）84.95-88.37㎡18021%49%A2-287.58-88.48㎡364%A2-388.59-89.86㎡16820%B1-289.76-89.78㎡364%B1-1两房76.62-77.84㎡21626%30%B1-377.81-78.68㎡324%合计76-121㎡848套100%100%正弘中央公园二期在售房源户型展示——2014年10月18日二期首批房源1-2#、4-6#，其中4#18层，其余为26层，均为2T4设计，户型为89-120㎡三房1#平层平面图92㎡三室两厅93㎡三室两厅93㎡三室两厅93㎡三室两厅89㎡小三房89㎡小三房89㎡小三房89㎡小三房89㎡小三房89㎡小三房2#、5#平层平面图115-120㎡三室两厅115-120㎡三室两厅115-120㎡三室两厅115-120㎡三室两厅89㎡小三房89㎡小三房89㎡小三房89㎡小三房正弘中央公园二期在售房源户型展示——以89㎡小三房为主4#平层平面图6#平层平面图115-120㎡三室两厅115-120㎡三室两厅89㎡小三房89㎡小三房二期1-2#、4-6#户型配比房型面积段套数占比小三房8950455.7%三房9310411.5%1158%总计/904100%115-120㎡三室两厅115-120㎡三室两厅89㎡小三房89㎡小三房正弘中央公园推盘节奏——项目一期6号地块于2013年11月开盘热销，主要由于当时在售住宅项目较少，客户选择范围小，定价较低；二期首批房源开盘效果欠佳，主要由于目前港区在售项目增多，竞争较大，分流客户1-2#，4-6#，共800套1-5#，共848套二期8号地块前期咨询中市区售楼部开放一期首批房源开盘二期首批房源开盘二期首批房源认筹首篇报广2014年11.307.97.1710.182013年8.93月初推出848套，当天清盘，均价6200-6300元/㎡销售530余套，销售率66%，均价6200-6800元/㎡左右正弘中央公园总结——项目蕞大卖点-3600亩的中央公园，随着一线及本地开发企业的强势入驻，竞争压力徒增，项目可从景观精细化方面进行突破借鉴点：1、项目占据北区宜居住宅区的优势地段，项目各地块围绕公园分布，独享350亩市政公园，在整体规模、规划、外部环境等方面优于其他项目；2、正弘品牌较本地开发商豫发、裕鸿、山顶等开发商在住宅开发方面有一定的优势，知名度较高，有老业主追随。不足点：1、项目整体容积率在2.8-3.0之间，高于其他项目，在产品形态和居住舒适度方面可能会弱与其他项目；2、2013年项目一期房源入市成交良好，达到港区标杆位置，但随着万科以及未来国内其他一线开发企业的进驻，项目在港区的光环逐渐减弱。名门郡景项目概况名门郡景项目位于郑港一路与郑港四街交汇处，首期推出A地块，占地面积100亩，由19栋建筑组成，包括14栋退台洋房（ 6+1层、1T2 ），5栋高层（ 31-33层、2T4 ）。项目一期打造的是高低院落褐石街区，以高层、退台洋房为主的品质生活社区，二期产品待定。BA地块位置名门郡景项目基本信息开发商名门地产（河南）有限公司项目位置郑港一路与郑港四街交汇处占地面积100亩建筑面积42万㎡建筑风格英伦褐石风格绿化率36.8%容积率2.69项目规划项目一期规划5栋33层高层与15栋退台洋房科技配套引进新风系统；引入直饮水系统，通过科技过滤将自来水转化为优质的饮用水项目近况2015年3月28日项目推出一栋小高层与一栋洋房，进行内部团购物业公司世邦魏仕理交房时间预计2015年底卖点褐石街区、洋房+高层A地块21#N20#18#17#19#9#16#8#11#13#7#15#6#龙中公路5#12#10#3#2#郑港四街1#郑港一路路本案正弘中央公园名门郡景一期产品规划——高层以86-120㎡小三房为主，洋房以100-160㎡三房为主高层户型配比情况户型面积区间套数占比小三房8659450%三合计86-120㎡1188100%洋房户型配比情况户型面积区间套数占比顶层复式169661/6五层108661/6四层115661/6三层128661/6二层140661/6底层复式161661/6合计108-169㎡396100%项目建设地以规划的航城西路为界分为A、B两个地块，其中首期推出A地块，包括5栋33层住宅楼、15栋退台式洋房，二期产品待定名门郡景洋房产品——退台洋房，层层露台，前庭后院，一层送地下室，顶层送双露台，中间面积不同，户型相同三层128㎡三室两厅一层 161㎡四室两厅赠送地下室74㎡六层 169㎡四室三厅赠送花园30㎡赠送下沉庭院15㎡双露台赠送；卧室带大阳台，空间宽敞明亮动静分区不合理赠送地下室，地下室可改为私家会所；下沉式庭院；主卧带衣帽间、明卫房间设置过多双露台赠送，阳台赠送一半；客厅、三个卧室均朝南走廊较长，浪费面积名门郡景项目高层产品——高层全部2T4，2+1房设计，86㎡小三房、120 ㎡三房120㎡2+1室两厅两卫120㎡2+1室两厅两卫86㎡2+1房两厅一卫86㎡2+1房两厅一卫户型方正，南北通透，南侧双阳台设计，卧室和客厅朝南；主卧配更衣室，凸窗设计动静分区不合理，入户门直对卫生间小三房设计，功能性强，保证主卧私密性；卧室带大飘窗动静分区不合理名门郡景建筑风格——该项目建筑风格来源于英伦主义，采用的是典型的英伦风格，将浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，以表现出优雅的建筑立面。奢华而低调名门郡景推盘节奏——目前港区在售项目多有洋房产品，虽然港区发展前景无限，但由于开发周期较长，多数楼盘不敢冒然开盘。名门郡景项目洋房首开，作为“头部个敢吃螃蟹的人”，因定价合理、户型设计较佳，首开去化较好；3月28日超低价团购活动，吸引较多投资者，高层产品去化较好高层20#248套、多层13#西单元18套，共266套推出1-8#（6F、2T2），共168套实景体验区开放一期首批房源开盘内部团购2015年2014年1.1711.153.28销售103套，去化率62%，均价7850元/㎡洋房去化3套，高层基本售罄；高层一次性4300元/㎡，首付一半4800元/㎡；多层6500元/㎡起，均价7250元/㎡，可首付30%名门郡景首批房源开盘——低价入市，效果较好，均价7850元/㎡开盘状况推售楼栋1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#推售套数168套推售户型三房、四房、五房开盘时间2015年1月17日开盘地点永和伯爵酒店实收均价7850元/平销售情况成交103套，去化率61%认筹客户292到场客户184开盘状况：前期蓄客两个月，认筹客户292组，推出168套，截止中午12点成交103套。客户区域：客户多以金水区、航空港区、经开区为主。名门郡景洋房户型配比楼层面积户型赠送面积（㎡）赠送明细套数6F165.95四房31双露台27平、阳台4平285F102.38三房1露台284F102.38三房23双露台23平283F125.55三房22双露台22平282F162.39五房79露台16平、庭院7平、地下室56平281F158.21四房119地下室74平、花园30平、庭院15平28合计168名门郡景首批房源开盘——推出洋房产品3F-4F三房去化速度快，三房为蕞畅销户型名门郡景洋房户型配比楼层面积户型赠送面积（㎡）套数价格去化套数去化率6F165.95四房三厅两卫6%5F102.38三房两厅两卫1286900829%4F102.38三房两厅两卫00%3F125.55三房两厅两卫00%2F162.39五房两厅两卫%1F158.21四房两厅两卫61%合计1%畅销户型分析：由于客户多为自住，所以去化以三房产品为主，其中3F、4F比5F赠送面积多， 3F、4F在11点左右基本去化完毕。滞销户型分析：由于其他房源面积较大，总价较高，仅有少量投资客选择。名门郡景总结——褐石品质生活社区+国际物管顾问+科技系统，可从配套服务方面进行突破借鉴点：1、知名房企开发；2、英伦风格洋房设计，层层退台，赠送面积较多，定价合理，客户接受度较好；3、地铁2号线延长线站点离项目较近，后期升值潜力较大；4、作为港区头部个首开洋房的项目，首先入市抢占市场。不足点：1、地块较小；2、目前进驻港区的在售项目多有洋房产品，各有各的特色，港区有限客户有限，后期竞争压力较大。郑报润园项目概况郑报润园是新瑞商置业开发，郑报置业投资的省级A类重点项目，也是郑州报业传媒集团多元化发展、进军航空港区的重要作品。项目位于航空港综合经济实验区，郑港二街与郑港四路交汇处东北，属于港区北部城市综合服务区的核心区域。本案郑报润园项目基本信息开发商郑州报业集团物业地址航空港区郑港二街与郑港四路交会处东北角占地面积210亩建筑面积40万㎡建筑风格法式绿化率35%容积率1.98主力户型77-84㎡两房、86、111-126㎡三房、141㎡四房销售均价5400-6000元/㎡物业类型小高层、高层、商业交通双轨道交汇：地铁2号线郑港三街站，郑州至机场轻轨换乘站项目近况一期房源已团购，二期产品3月15日加推车位二期地下非机动车位数量1315、地下机动车位数量956，车位配比1:1.12物业公司/物业费暂无信息/2.0元/㎡/月交房时间2016年上半年一期郑港三街三期二期祥和街郑港二街郑港四路郑报润园项目二期规划——二期共17栋，34个单元，为一梯两户、两梯两户设计，均为11-13层小高层住宅项目位于郑港二街和郑港三街之间，南临郑港四路，共分三期开发。项目一期7栋楼为郑报集团内购房，目前在售二期共17 栋住宅，均为11-13层小高层，共有约860户。项目内部规划有一栋3层幼儿园，祥和路两侧沿街三层商业，无会所规划。16#郑港二街15#17#18#7#13#17#8#12#6#9#11#5#幼儿园10#2#祥和街3#1#郑港四路户型配比情况户型面积区间套数占比两室7714418%8410413%两室（2+1）8619624.5%三5%1269612%四合计77-141800100%郑报润园户型展示——均1T2户型，南北通透，户型方正，得房率86%，产品舒适度高书房77平米两室两厅一卫84平米两室两厅一卫86平米2+1室两厅一卫111平米三室两厅两卫126平米三室两厅两卫141平米四室两厅两卫郑报润园推盘节奏——港区售楼部开放新品首批房源认筹一期团购房源公开选房2015年3月15日8月初10月19日11月30日3月7日1月17日2014年二期新品首次开盘航海路接待中心盛大开放二期新品房源加推郑报润园客户情况——受港区未来升值潜力的影响，但目前区域内配套尚不成熟，且多处于施工状态，投资群体较多，自用型客户较少客户看好区域的发展前景，投资客户较多，占比70%，自住客户的量不大，占比30%多为住在金水区、郑东新区和北区，错失投资郑东新区的良机，现在二次置业，选择投资港区，分别占比45%、25%、10%港区本地人、行政工作人员以及大企业领导等对大面积有需求，很多为家庭型的结构，郑州市区客户偏向小面积户型前者关注舒适性，后者关注港区以后的发展不同类型客户占比不同区域客户占比郑报润园总结——借鉴点：1、推广力度较大且定位明确；2、未来升值潜力较大3、走低价团购策略，与周边竞品项目相比，价格较低不足点：1、区域发展尚不成熟，生活等基础设施不完善，多处于施工阶段，环境较为恶劣2、郑港四路和郑港二街均为港区干道，过往车辆会产生较大噪音，而且有较大的安全隐患；3、项目周边有较多在建项目，入住后依旧会有一定的噪音、粉尘影响。豫发大运城白鹭源豫发大运城布局1700亩，规划22城，建筑面积360万平米，以住宅、商业、商务、文化等复合业态，首创全资源链概念城市，运营航空港未来国园蓝山公馆豫发大运城项目概况豫发大运城白鹭源组团位于航空港区北部片区，东西长度为277.50米，南北宽度为219.84米，形状呈长方形，总用地面积为6.07公顷，建筑总面积190828平方米，容积率2.2，绿化率65%，共12栋，每栋十八层，其中，沿北侧祥瑞路设置三层（局部五层）的商业用房，共2栋。蓝山公馆项目是豫发大运城以褐石洋房、小高层为主的住宅组团，北邻24米宽的郑港五路，东临40米宽的郑港三街，南临50米宽的郑港六路，西侧是15米宽的规划道路。规划设计一心（中央景观水域）一轴（中央景观主轴）三片（洋房片区、小高层住宅片区和配套设施片区），赋予空间以灵动与通透的特征，力求创造出融舒适、雅致、理性与浪漫于一体的现代化高端居住区。128-174平米褐石花园洋房，历史沉淀的建筑经典。豫发大运城国园项目是豫发大运城高端现代中式住宅，北邻盛锦路，东临琴台街，南临祥瑞路，西临郑港三街。项目主推142-197㎡现代中式洋房，阅遍浮华后的归依。国园白鹭源蓝山公馆豫发大运城/白鹭源项目基本信息开发商豫发物业地址航空港区郑港四路与郑港四街交汇处占地面积91亩建筑面积19万㎡建筑风格法式；住宅1-3层采用石材，主体采用砖红色面砖绿化率50%容积率2.26主力户型88-129㎡二房、魔变三房、三房销售均价5800-6300元/㎡物业类型18F小高层交通双轨道交汇：地铁2号线郑港三街站，郑州至机场轻轨换乘站项目近况尾盘，少量大三房在售车位车位配比超过1：1物业费住宅1.9元/月/㎡；商业3.1元/月/㎡交房时间2015年年底2#郑港五街祥瑞路3#8#1#7#6#9#4#10#郑港四街11#5#祥顺路12#豫发大运城/白鹭源户型展示——户型设计较为单一，以130㎡的三房为主豫发大运城/白鹭源户型展示——均户型构成较为单一，从户型面积上看，130㎡左右的大三房占比过半，处于区域内较高水平，整体定位处于区域内中高端水平豫发大运城/国园项目基本信息开发商豫发物业地址航空港区综合实验区郑港三街与盛锦路交汇处占地面积81亩建筑面积13万㎡建筑风格中式绿化率35%容积率1.70主力户型106-142三房、142五房，主要面向改善型客户销售均价9500元/㎡物业类型6-8F洋房、14-15F小高层交通双轨道交汇：地铁2号线郑港三街站，郑州至机场轻轨换乘站项目近况前期咨询中车位停车位配比超过1：1，共682个机动车位，其中地上46个，地下636个物业公司/物业费港发物业/住宅1.9元/月/㎡；商业3.1元/月/㎡交房时间2016年底盛锦路17#18#16#郑港三街琴台街15#14#13#12#8#9#10#11#5#6#7#幼儿园1#2#3#祥瑞路豫发大运城/国园户型展示——主要面向改善型客户，适合自住或者投资,产品全部为一梯两户设计，南北通透双阳台设计，能很好的保证通风采光效果；3m层高较周边同类产品没有明显优势；1、2层赠送地下室和下沉式庭院，其他户型赠送南北双露台，产品附加值高豫发大运城/蓝山公馆项目基本信息郑港五路开发商豫发物业地址航空港区综合实验区郑港三街与盛锦路交汇处占地面积137亩建筑面积20.15万㎡建筑风格采用英伦建筑风格，建筑立面为深浅褐石，材质上主要为褐石和部分干挂石材绿化率52%容积率1.51主力户型108㎡三房、138㎡五房销售均价8000元/㎡物业类型6-8F洋房、小高层交通双轨道交汇：地铁2号线郑港三街站，郑州至机场轻轨换乘站项目近况豫发大运城蓝山公馆一期2015年1月31日已开盘，推出1、2、5、6、7、8、9号楼的洋房车位位有1600个，配比为1:1.4物业公司/物业费港发物业/2.0-2.5元/月/㎡交房时间2016年底郑港二街郑港三街郑港六路豫发大运城/蓝山公馆项目规划——社区规划1-26号楼栋为7-8层洋房、27-33号楼栋为11层小高层，项目1号楼西边处规划有一所三层幼儿园，31号楼、32号楼及33号楼栋规划有底商，社区内围绕9#、10#、13#、25#、28#、29#、24#、17#、14#楼有一800米塑胶跑道，可为业主健身散步提供方便，项目整体容积率1.5，居住密度低居住舒适度较高。项目楼栋高低错落设计，南低北高很好的保证了社区内的通风和采光31#郑港五路30#32#郑港二街23#29#33#22#28#24#16#27#25#17#21#15#26#8#14#18#20#9#7#13#19#郑港三街6#幼儿园10#12#1#5#11#2#4#3#郑港六路豫发大运城/蓝山公馆产品——本项目花园洋房户型设计主要以提高居住舒适度为主，改善及养老舒适户型居多，整体户型设计紧凑，空间尺度感相对充足。标准层户型采用层层退台设计，提高房间的通风采光效果，1、2层赠送地下室及私家庭院，特别适合家里有老人的购房者，顶层复式赠送南北双露台，适合改善型的年轻购房者豫发大运城总结——借鉴点：1：项目位于郑州港区的核心价值区域，生活配套齐全，未来教育资源丰厚；2：紧邻地铁二号线南延工程港六路站，虽然现阶段公共交通不便，但随着地铁和轻轨的开通，会有较大的改善；3：随着区域的快速发展，未来有一定的增值空间。改善型客户分析师推荐购买该项目。不足点：1、项目周边的郑港四路和郑港四街均为港区干道，过往车辆会产生较大噪音，而且有较大的安全隐患；2、港区目前处于基础建设阶段，地铁、道路的修建会对出行造成较大不便；3、项目周边有较多在建项目，入住后依旧会有一定的噪音、粉尘影响；4、项目周边有商砼公司，粉尘污染严重，且多为重车、罐车，会给业主带来一定的噪音影响和安全隐患。永威南樾项目信息一期开发商永威项目位置郑港四路与郑港四街交汇处占地面积102.6亩建筑面积22.4万㎡建筑风格中式绿化率32.5%容积率2.5主力户型85-94㎡两房、89-90㎡小三房、90-95㎡三房、115-130㎡大三房预计销售均价6500元/㎡物业类型小高层：18层；商业项目近况首批房源0元入会，可享2000元优惠物业公司/物业费郑州永威置业服务有限公司/暂无信息交房时间一期2016年底卖点物业+品牌+升值潜力郑港六街342祥瑞路4郑港五街15祥顺路永威南樾项目规划——以18层住宅为主，共15 栋, 祥瑞路沿线栋两层的商业用房，小区内部规划有2 栋两层的物业用房及社区综合用房；地下一层为非机动

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