重磅！华润+郑新科创联手拿下中原超级总部基地首宗土地陆家嘴郑州分嘴启航
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今天周一，一大早，郑州土拍传来重磅消息：
郑州新发展科创实业有限公司、武汉润置房地产开发有限公司联手拿下郑政东出(2023)18号地。
传说中的中原超级总部基地首宗土地成功土拍。
郑政东出(2023)18号地位于郑东新区七里河北路北、圃田西路东，属于高铁东站东广场组团，地块使用面积为32881.44㎡，约49亩，综合容积率＜2.41。分为住宅用地和产业用地两种属性。其中，住宅用地约30多亩。
1、此郑州新发展科创实业有限公司，即大名鼎鼎的【郑新科创】。
郑新科创，为郑州市郑东新区建设开发投资总公司（简称郑东建投）全资子公司。
2、此武汉润置房地产开发有限公司，即大名鼎鼎的【华润置地】。
华润不必多言了，就是郑州神盘华润幸福里和华润万象城的那个华润。
强强联手，拿下中原超级总部基地首宗土地，标志着郑州中原超级总部基地建设大幕正式启动！
中原超级总部基地，【东哥探盘】平台之前说过多次。
中原超级总部基地位于郑东新区高铁枢纽东北部，占地面积1200亩，总投资约200亿元。
拟打造集超级总部中心、独栋总部、文化展厅、商业、教育和住宅等业态为一体的综合体项目。
通过盘活低效资源，升级产业业态，激发产业活力，提升城市风貌，完善城市功能，对片区进行提升更新。
将采用世界先进水平的建筑设计和高端智能化设施，为总部企业提供全方位的综合服务。
建成后将成为在国内具有影响力的新一代超级总部经济区标杆、“郑州之眼”、城市新中心。
中原超级总部基地整体空间布局为：一芯两轴五区
五区为数智产研社区、未来产业孵化区、数字文创展示区、国际文教社区及智慧低碳社区。
通过效果图，我们已经能感受到其震撼性。
仔细研究这个中原超级总部基地片区土地控规，其整体包含11块商务商业用地、1块文化建设用地、2块教育用地、9块住宅用地。
目测，中原超级总部基地的中间超级总部核芯位置有3栋商务楼。
看到这个效果图，我想起了几天前我去上海考察的前滩太古里。
说说中原超级总部基地这个首块住宅用地吧。
地块为南北地块，南面为一线河景——七里河。
河对面就是正商国际大厦和尚湖大厦（据说有希尔顿国际酒店）。
地块综合容积率小于2.41，其住宅部分容积率肯定在2.5以下。
该地块所建商品住宅（毛坯）综合销售均价不超过24700元/㎡。
如采用成品房交付，装修价格不得超过4900元/㎡，且装修价格应一并计入销售价格，不得分拆为独立合同。
加起来总价限价为29600元/平米。
结合华润幸福里的成功经验，我觉得这块地肯定也是现代简约风格。
至于户型配比，看郑新科创和华润的战略目标了。
是做高端精品还是流量盘，目前不得而知。
站在我的角度，我希望做高端精品盘。
如何做盘能够让这个盘卖29600元/平米？
1、是否有机会卖到29600元/平米？
答案：我觉得有机会。前提是高端，品质，精装。
2、与华润幸福里比，这块地卖这个价的威胁（SWOT）是什么？
答案：片区目前不够成熟，没有明确的片区高端效果图。是否有媲美华润郑东万象城的商业/酒店/写字楼？
3、从规划来看，肯定有高端商业/酒店/写字楼。问题是：实现，需要多久？买房人认不认？
答案：郑新科创和华润需要坚定客户和市场的信心。
我是有信心的。据说，这里很可能要做华润万象天地。如果这个消息放出来，29600元/平米就有可能。
4、如何做能够靠近29600元/平米？
答案：做华润幸福里住宅的升级版。
B：要有落地窗，要有大横厅，户型要再优化。
C：精装标准要提升。目前华润幸福里的精装标准还是有点拉胯，不够高端。一定要真正做到装修价格4900元/㎡的标准。
5、就算与华润幸福里地块比，目前存在短板，若做到我说的这些，售价接近或者达到29600元/平米是有可能的。
6、蕞不济也能达到28000元/平米。
7、有人说：如果卖28000/平米，客户就买北龙湖北岸小高层了。
答案：是吗？你真的以为所有人都喜欢北龙湖北岸？你真以为这里的未来不如北龙湖北岸？
至少，这里有看得见摸得着的河景吧。
至少，这里有看得见摸得着的五星级酒店、超级商业和摩天写字楼吧。
至少，这里出则繁华入则安静有城市天际线城市景观吧。
至少，这里出差多方便啊不用开车打车了。
8、至于户型面积配比，我建议145、160、185平米三种户型。
不要超过185平米。更不要破200平米。
户型一定要做好，要比华润幸福里户型更好。
去你的飘窗，去你的非落地窗，去你的部分线、各位买房人：盯着中原超级总部基地这些地块吧。
未来，还有8块住宅用地。有些地块，比首个地块更好。
把这个片区做成郑州蕞屌的地方，超越CBD，超越高铁东站西广场。
把这片区做成比华润幸福里+郑东万象城更牛的片区+住宅，把华润万象天地做进来，把超级摩天大楼做进来，把奢华五星级酒店引进来。
这样，高铁东站+金水东路周围，就是你华润的天下。
这样，华润郑东万象城+华润万象天地+华润万象汇，你就是霸主。
这样，这一片未来的住宅土地，你才能做出更好的溢价，华润郑州才能在未来PK掉保利郑州、万科郑州，你才能成为郑州霸主。
集中所有力量，提高城市审美能力，做好片区整体规划和落地。
以东三环+金水东路为交叉点，西边有郑东万象城、正弘摩天楼+正弘里、或者港资项目，这里是郑州的绝对级中心。
东三环和京港澳高速才是郑州未来的城市南北中轴线。
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