图文解析丨2021郑州三批次集中供地全概况
11月19日，郑州二批次集中供地竞拍落下帷幕，三批次集中供地在11月23日紧随而来。至此，2021年郑州主城区土地供应完成率已达到104%。
三批次集中供地挂牌出让25宗住宅用地，占地总面积约1606亩，计容建面336万㎡，起拍总价169亿，熔断总价193亿。
其中，城改或合村并城定向地12宗，公开地13宗（金水区2宗，管城区1宗，郑东新区1宗，高新区2宗，经开区7宗），竞拍方式依旧为熔断后转为摇号方式确定竞得人。
25块地分布在郑州8个区，笔者按区列举。
75号地，系碧桂园凤凰城后期用地。凤凰城项目占地总面积约6000亩，总建筑面积约270万方，二期凤祥苑12月16日开始预售许可前信息公示。
本土房企星联置地近年扩张迅速，不再偏安白沙一隅，布局新郑南龙湖、安阳滑县、洛阳高新区等地，意欲进驻珠三角地区，野心勃勃。
72号地，属于城开集团的二七区马寨合村并城项目，现为城开、星联合作开发，总占地1100余亩，这里是马寨镇政府所在地，也是二七工业园区、产业集聚区的中心。
78号地，是中储片区的又一宗公开地，北侧为中电建在今年二批次土拍中的竞得地块。
该地块的一级土地整理方为中储地产河南公司，大股东诚通集团持有80%股份，中电建持有诚通集团25%的股份，中电建摘地等于肉还在央企锅里，肥水不流外人田。
此次挂牌18.72亩住宅用地，熔断楼面价较北侧成交地块高出314元/㎡。已有本土房企筹集资金准备捡漏，中电建是否继续参拍，我们拭目以待。
23号地，原为台湾友嘉产业勾地，意在郑东新区龙湖区域投资建设全球研发创新中心项目。项目定位总部级研发机构，产业部分地上建筑面积不低于地上总建筑面积的50%，产业部分原则上全部自持；配套住宅部分只能销售给竞买人/母公司、控股股东、子公司/母公司、控股股东下属企业、机构的高级管理人员；自签订土地合同之日起2年后，方可根据不动产办理政策分批次办理分户不动产权证。
现在该地块成为公开地，依然为商住混合地块，商住比例50%：50%。如此大的商业比例必定让众多房企望而却步，国企保底摘牌的可能性最大。
商务用地面积30489.11㎡，采用装配式建筑技术建设，实施装配式建筑的单体建筑应采用全装修，装配率不低于50%。
居住用地面积30517.63㎡， 可不采用装配式技术建设。
66号地、67号地、68号地这三块地，系保利地产参与的刘庄村、杓袁村城改二期用地。保利在杓袁开发的保利海德公园目前在售，属于拥有双学区的高性价比楼盘。
以上为66号地、67号地的土地信息
69号地、70号地，这两块地为马李庄城改项目泰山誉景的二期地块，近两年内绿城、奥园、万科、融创等一线房企都曾与坤众置业（泰山誉景项目公司）洽谈合作，最终皆因张老板过高预期和城改项目复杂的背景而不了了之，交易模式复杂且风险较大。
该地块未能在今年二批次集中供地顺利挂牌；对于城改项目，安置房顺利交付、开发地不流拍是ZF的底线要求。
盛传在金融机构的斡旋下，某闽系房企要拯救该项目，但实质的进展情况却不明朗。
11月3日，河南永瑞置业有限公司将坤众置业股权100%质押给乐恒集团有限公司，这个乐恒集团注册地香港，注册时间为2021年6月8日，笔者查不到任何股东信息。一切仿佛都是为这个项目设计的，可以确信的是，白衣骑士已出现。
以上为69号、70号地的土地信息
71号地，属于徐砦城改+奥克啤酒厂改造用地，土地性质复杂，安置房建设早已封顶，豫发一直未摘地。
71号地为一期地块，2018年5月已经进行了内购，毛坯一次性付款单价1.5万/㎡+2000元/㎡装修；首付60%单价1.63万/㎡+2000元/㎡装修，竞得后可出售的货值较少。
如此好的位置，遗憾错过了郑州房地产市场的黄金时期。
76号地为公开地，属于金水科教园区核心片区（杨金西部片区），地块西部规划连片的新型工业用地，片区内有万科未来时光、益通龙居华府、蓝城凤栖梧桐、正弘璟云筑、金科北珑铂樾等在售楼盘。
77号地也是公开地，位于鸿宝片区（杨金东部片区），限高54米，根据控规只能建设成小高层社区。片区楼盘偏改善，周边有鸿宝鸿园、康桥香麓湾、碧桂园天玺湾、天伦城、广汇湾一号等楼盘在售。
该地块原传闻是中原高速的地，北有高铁线，南有连霍高速，噪音污染在所难免，根据郑州的修路传统，这里很容易会成为一个孤岛。宗地东侧有49亩住宅用地待出让。
14号地、15号地，均位于高新区双湖科技城，该区域作为高新区唯一入选郑州32个核心板块的区域，由中建方程一级开发，规划前景很好，区域周边引进不少产业，目前落地呈现也不错，但区域内生活配套缺乏，其与主城的距离较远，依然是片区短时间内无法治愈的硬伤。
位于双湖科技城的杭州保亿开发的保亿豫景晨园，12月19日首次开盘，推出百套房源，仅销售5套，这或许就是双湖科技城的市场现状。当然，同一区域的保利和光屿湖、龙湖天境等大牌开发商卖的并不差，保亿豫景晨园首开失利或许和其品牌影响较弱有关，在当下购房首选安全的大背景下，购房者对其缺乏安全感。
以上为14号地、15号地的土地信息
16号地，系保利文化广场的后期用地，位于高新区成熟地段，地块素质佳。
17号地，系朗悦公园府后期用地。朗悦公园府是朗悦集团继朗悦公园道一号之后，在高新区开发的又一个千亩大盘，是朗悦升级迭代公园系2.0产品。无论朗悦公园道一号，还是朗悦公园府，在区域内口碑一直不错。
73号地和74号地，系融创珑府后期地块，二批次挂牌后提前终止竞拍，三批次再次挂牌。
以上为73号地、74号地的土地信息
经开物流园区4宗住宅用地（25号地、26号地、27号地、28号地）均位于板块东部边缘地带，再往东不远，过了万三公路便是中牟县，板块内主要是工业、仓储物流企业，各项配套尚不完善，去化较慢。
以上为25号地、26号地的土地信息
以上为27号地、28号地的土地信息
34号地、35号地，北侧为广州风神汽车有限公司郑州分公司，东部和南部为金沙湖高尔夫观邸的已建成区域，距离最近的地铁口为地铁12号线（一期）圣佛寺站，预计2023年底建成通车。
金沙湖片区虽然介于经开老城与滨河国际新城之间，但自成一派，最大的优势为拥有1200亩的高尔夫球场和700亩的内陆湖景观，城市界面良好。
本次挂牌地块本在和谐置业的开发范围内，却因种种原因被推向公开市场。
以上为34号地、35号地的土地信息
36号地，位于经开区老城，地段不错，毛坯限价比隔壁的金茂未来府高了274元/㎡，熔断楼面价低了868元/㎡。该块地和金茂未来府一样值得关注。
金茂未来府的商品住宅（毛坯）综合销售均价不超过20114元/平方米；如采用成品房方式交付的，装修价格不得超过2500元/平方米。
在今年的三次集中土拍中，三批次集中土拍供应的公开地最多，此次优质土地主要包括管城区中储片区19亩、金水科教园区核心区84亩、经开老城33亩、金沙湖片区55亩及71亩。
双湖科技城和经开物流园区的市场现状，大概率会让众多房企望而却步。
金水区徐砦和马李庄城改地的挂牌，是本批次供地的主要看点，谜底先不揭晓，静等竞拍结果，不到最后一刻皆存在不确定性。
此次竞拍保证金截止日期12月24日下午17：00，12月27日竞拍。时间点较为尴尬，房企在12月份中下旬进行财务清算，较少会有大笔的资金进出。叠加今年郑州房地产市场的情况及较差的融资环境，房企拍地的积极性大幅度降低，土地流拍的可能性增大。不排除现金流良好的房企挑选优质地块，在此刻出击抄底，补充在郑的土地储备。
截至11月底，郑州主城区商品住宅存量已达到1200万㎡，去化周期突破15个月。如此密集的供地节奏，大体量的住宅地供应，缓慢的成交去化，库存积压、去化周期必将不断攀升。
2021年即将结束，那些期待已久的地块依然未能如期出让，比如郑地的二砂、商都王城遗址商业项目、金水区的路砦、地铁5号线五龙口地铁上盖……
好饭不怕晚，良缘不怕迟。静候12月27日的到来。
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