文丰研究郑州市产业用地新规及对房地产业务影响
原标题：文丰研究 郑州市产业用地新规及对房地产业务影响
三、郑州市产业用地新规对房地产业务的影响
2018年12月19日，郑州市政府正式印发《郑州市人民政府关于高新技术产业开发区新型产业用地试点的实施意见》（郑政文〔2018〕210号），标志着郑州进入了M0(新型产业用地)时代。同时，郑州也是全国头部个出台M0相关政策的省会城市、中部头部个城市。
2019年11月5日，郑州《关于新型工业用地管理的实施意见 (试行)》正式印发实施。该《意见》明确了新型工业用地适用对象与范围。新型工业用地主要指为适应传统工业向高新技术产业转型升级需要而提出的城市用地分类，在城市用地分类与规划建设用地标准中属一类工业用地，主要用于新一代信息技术（5G、云计算、大数据、物联网）、高端装备制造、新材料、生物医药、新能源汽车、数字创意等新兴产业的研发、设计、实验室、总部、结算中心、检验检测中心等。在规范用地管理方面，该《意见》明确了这几项内容：一是明确了用地类型，在规划用地分类一类工业用地（M1）类中，新增“新型工业用地（新型工业用地）”，在土地分类中对应用途确定为“工业用地（新型工业用地）”，以区别于一类工业用地。二是规范用地程序，明确了新型工业项目前期立项、用地审批等工作，参照郑州市工业项目用地前期准备、土地出让办理程序执行。三是明确新型工业用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让。四是建立差别化地价管理，新型工业用地出让起价按工业用地评估价的1.5倍修正后评估确定，原则上不低于成本价。五是规范产权管理。按该意见供地的项目原则上按工业（新型工业）用途登记土地使用权，以区别于一类工业用地。同时明确了规范分割转让管理、引导土地用途兼容复合利用、土地供应等具体事项内容。
2020年4月9日，《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》发布，排在首位的就是“推进土地要素市场化配置”，包括“健全长期租赁、先租后让、弹性年期供应、作价出资（入股）等工业用地市场供应体系。在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，调整完善产业用地政策，创新使用方式，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给。”2020年4月27日，郑州市召开市委常委会扩大会议，会议审议通过了《关于优化产业用地管理促进产业高质量发展的指导意见》，此项政策针对未来的产业勾地要求、产业用地属性、土地管理、国有土地收购补偿、工业用地出让模式创新、新型工业用地建设管理、挂牌条件设置等方面进行系统的规定，打造一套全新的产业勾地管理体系。
郑州市《优化产业用地管理促进产业高质量发展的指导意见》（以下简称“意见”）的主要内容有如下几个方面：
本意见适用于郑州市行政区域内符合城乡规划的产业用地，其中，新型工业用地是指从第二产业中分离出用于新一代信息技术（5G、云计算、大数据、物联网等）高端装备、生物医药、节能环保、数字安防、新能源新材料、未来产业中人工智能、航空航天、机器人、工业设计以及其他产业的研发、设计、实验室、总部、结算中心、检验检测中心等用地。
合理规划布局工业用地，落实工业区块线管要求，按照“稳守总量、提质增效、产城融合、刚性管控”的原则，稳定工业用地总规模，提高工业用地利用效率。合理规划普通工业用地和新型工业用地的规模和比例，严格新型工业用地管理。规划新增布局或存量调整为新型工业用地的，规划方案需报市政府审议。新增新型工业用地原则上布局在开发区、产业集聚区（园区）和核心板块内。原有限制类、产能落后淘汰类、低效利用类工业存量土地，在符合城乡规划前提下，经开发区管委会、县（市、区）政府同意，可升级转型为新型工业用地。工业用地需要改变为非工业用途的，一律由市、县（市）政府依法收回土地使用权，重新组织供应。
涉及国有土地使用权及建筑物补偿的国有存量土地，土地补偿以国有土地权属证书及权属登记资料为依据，按照证载用途，使用权类型、剩余年期及《国有建设用地使用权出让合同》《国有土地使用权租赁合同》或《国有建设用地使用权出让合同》《土地使用权租赁合同》或《划拨决定书》约定的规划条件进行评估确定；未约定规划条件的，按照有效执行的基准地价设定的平均容积率进行评估；原土地证载用途两种以上且未约定用途比例的，按照地上实际主体建筑物的建筑面积，进行加权评估。房屋补偿在房地产评估机构选用成本法进行评估前提下，以住房保障部门公布的房屋重置价为依据进行评估确定。停产停业损失补偿按照被收购人的月平均利润值确定；月平均利润值依据被征收人提供的近三年纳税证明为依据推算确定；停产停业补偿期限按12个月计。不可预见费按照不超过土地评估价格和房屋价格之和的10%计提，用于搬迁费、房屋装饰装修、设备迁移和因收购终止劳动关系人员补助等。
推进标准地模式，探索实施带“施工图”供地，工业用地出让年期原则上按照蕞低不少于20年、蕞高不超过法定蕞高年限设定。在按法定蕞高年限评估价格不低于成本价和工业蕞低价前提下，评估价格按照修正系数修正后确定出让起始价。出让年期20年的修正系数为0.6，出让年期30年的修正系数为0.7，出让年期40年修正系数为0.85，出让年期50年的修正系数为1.0，出让模式可实行一次性出让，也可采用“先租后让”模式分阶段供地。
在符合规划前提下，允许产业项目配置一定比例商业商务、公共服务用地等，复合利用宗地各功能用途应适当集中、合理布局，与产业用地既要联系便捷，又要避免相互干扰，符合环评要求。规划设计条件中需要明确各自比例和建筑面积，其中产业用途的用地面积不低于项目总用地面积的70%，且计容建筑面积不得低于项目计容总建筑面积的80%。复合用地以整宗土地为单位采取招标、拍卖、挂牌方式进行出让，出让起始价按照不同用途土地面积分别评估后求和确定。
新型工业用地准入标准包括固定资产投资强度、单位用地税收、研发经费支出与主营业务收入比、研发人员与从业人员比、单位能耗增加值、单位排放增加值等指标。
新出让新型工业用地出让起始价按照普通工业用地评估价的1.5倍修正后确定，原则上不低于成本价。具体成本由开发区管委会、县（市、区）政府根据本辖区用地成本进行测算后统一平衡确定。
升级转型的新型工业用地，原有土地使用权以划拨方式取得的，按照新型工业用地市场价格的60%补缴出让价款；出让方式取得的，按照新型工业用地市场价格的40%补缴价款。
新型工业用地中的行政办公及生活服务设施的建筑面积不得超过总建筑面积的15%，严禁建设住宅、酒店和大型商业。新型工业用地房屋所有权首次登记原则上按栋为单位进行登记，确需办理分割产权登记的，可按层且每层建筑面积不低于500平方米。
三郑州市产业用地新规对房地产业务的影响
郑州市产业用地新规的出台，可能会对房地产行业“产业勾地”产生影响。
2006年，国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（征求意见稿）》中提到土地“勾地”出让方式。其第5.4款规定：“单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出勾地申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当及时以招拍挂方式出让该宗地。提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格”。产业勾地的核心是要满足地方政府对产业的诉求，即除了住宅开发，还要有别的业态，能够持续经营，为地方政府贡献税收。对于开发商而言要实现以真正的实体产业投入（国家鼓励的新兴产业、高端制造业、新能源等），达到低价获取大量商业经营用地的目的。
但该意见首先是为新型工业用地的准入条件设定了严格的标准，其次对新型工业用地在用地和产权管理上进行了规范。意见明确指出新型工业用地的行政办公及生活服务设施的建筑面积不得超过总建筑面积的15%，严禁建设住宅、酒店和大型商业。 新型工业用地房屋所有权首次登记原则上按栋为单位进行登记，因生产需要在接受投资、合资、对外投资合作确需分割登记的，需办理分割产权登记的，可按层且每层建筑面积不低于500平方米进行分割，但受让对象必须承诺房屋由该产业链上下游关联企业使用。同时自持比例不得少于50%。且达产验收前，可办理首次转移登记面积不得超过地上总建筑面积的30%，达产验收合格后，可再次办理首次转移登记面积不超过地上总建筑面积的20%。
除本次意见外，2019年9月30日，郑州市自然资源和城市规划局下发《关于加强商品住房用地管理的通知》，要求“全市土地出让涉及招商引资和产业用地的，不得搭配商品住房以混合方式供应，并设置前提条件”。
总的来看，上述意见的出台，对产业用地的管理提出了更高的要求，核心为政府供地的主要目标对象是真正做产业的实体企业，而非住宅开发。因此，过去房地产行业“产业勾地”的做法会面临越来越多的困难，甚至于终结“产业勾地”。
◉房地产企业境内外架构搭建法律问题
申道明，文丰房地产业务部专职律师
天津大学法学学士、中国政法大学国际法学硕士
执业专长：房地产法律事务、投融资法律事务
申道明律师曾在一汽大众公司法律事务部任职，具有丰富的法务管理经验。
从业以来先后为香港锦艺集团有限公司、中海地产郑州公司、远洋地产郑州事业部、河南振兴房地产（集团）有限公司、河南吉利房地产开发有限公司、许昌辉润地产有限公司等提供常年或专项法律顾问服务，参与大量房地产专业诉讼业务。返回搜狐，查看更多
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