陈萍生老师--土地增值税清算及税收策划郑州
• 二、豫地税发〔2010〕28号 • 第二条、土地增值税核定征收率 • （一）普通标准住宅2%; • （二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%; • （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地
产项目5%； • （四）符合第三条第（二）项条件的8%。
• 第三条、土地增值税的核定征收
所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之
日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增
值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人
按规定自行清算，并结清税款。主管税务机关对
纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税
人符合下列（一）、（二）项条件的，报省辖市
地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。
• （一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的， 按规定的核定征收率征收土地增值税。
1.能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，
但其扣除项目支出不能正确核算的；
2.能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能
够查实，但其收入总额不能正确核算的；
3.收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机
• 凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、 商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收 项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。
• （二）房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征 收率8%征收土地增值税。
• 1.擅自销毁账簿； • 2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税
• 3.依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的 • 4.虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目
• 5.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算， 经税务机关责令清算，逾期仍不清算的；
• 6.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。
第四条、所有纳税人转让“土地”的一律按
查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中
遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报
省局批准后可按核定征收方式，按6%的征收率征
转让土地是指转让国有土地使用权或以转让
国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）
第九条、各级税务机关应认真贯彻落实文件
精神，积极做好土地增值税预征率和核定征收率
调整的宣传和准备工作。2010年4月25日前各省辖
市地方税务局应制订具体的审批、审核操作办法，
并对纳税人的征收方式调整完毕。同时，对本
《通知》下发前，按原预征率或核定征收率征收
的税款，一律改按本《通知》规定的预征率征收
税款，已缴纳的税款多退（抵）少补。
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增
增值额=转让房地产所取得的收入—扣除项目
应纳税款=增值额×税率－扣除项目金额×速
新建房产转让 3.房地产开发费用
5.其他扣除项目（加计20%扣除）
评估价格=重置成本价×成新折扣率
• 增值额=转让房地产所取得的收入－扣除项目金额
• 应纳税款=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣 除系数
• 清算举例：某房地产公司销售新建商品房一幢，销售 收入14000万，①土地使用权费及②开发成本（不含借 款利息）合计为4800万；公司没有按房地产项目计算 分摊银行借款利息；所在地的省政府规定开发费用扣 除比例为10%；有关税金770万。
• 1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额 超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额 按规定计税。
• 2．因国家建设需要依法征用、收回的房地产
• （1）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城 市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或 收回的土地使用权。因此而搬迁，由纳税人自行转让原房 地产的，比照免征。
• （2）因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企 业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使 城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管 部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；
• （3）因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、 省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬 迁的情况。
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一
方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,
将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土
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