如何看待郑州2022年6月22日的土拍结果？

admin2年前 (2024-09-27)郑州产业信息96

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

　　按照郑州烂尾楼和房企资金状况，可能两种结果：

　　1）居民接盘，又多了一堆无法交付的烂尾楼，土地税居民承担。

　　2）居民不接盘，房企无非是在几万亿的有息负债上再加一笔，分红照发，明面上是房企承担土地税，实际则是供应商、金融投资品承担。

　　地是卖了，税是收了，成本要么是居民承担，要么是金融体系和供应商承担，地方该花钱花钱，房企该分红分红，出了事有政策保护，即不允许房企破产，也不允许谁出现过激行为，真就是特色旁氏信贷处理方式。

　　读者总觉得我是在发泄情绪，其实根据现在的玩法，很大可能是未来即将发生的事情，读者不妨跟踪着看，不过互联网热度和记忆都是短暂的，即便未来变成了事实，希望不是只记得本人的“暴躁”。

　　拍了107亿，看似不错，跟江苏还有合肥这轮的土拍情况类似，价格跟交易都挺好。

　　全国各地的土拍有一个有趣的现象，基本上拿地都是地方国企跟城投，在地方财政严重依赖土地的情况下，基本可以看成地方政府财政短缺，左手导右手的套现行为。

　　政府拿出土地，城投公司用各子孙公司从银行贷款投拍土地，甚至还出现一个地块只有一家公司投标，竟然自己一家往上喊价的诡异投拍情况。如此一来，政府现金流维持了，土地价格也撑住了，皆大欢喜。

　　如果没有这么左右手互导，地方政府现金流将枯竭，没法发工资，就算每个城市公务员减薪也无济于事。

　　反正每个城市都这么干，我只管自己这一任不出事，大家一起整，烂摊子大了收拾不了了，国家自然得出手兜底，蕞后受伤的永远是韭菜们，跟韭菜后代。

　　不过令人匪夷所思的是，郑州这次刚刚引进人才烂尾盘的房企也出来拿地并成交。跟恒大，融创这些无法交房全面烂尾，该倒不倒，反而受到保护的房企一样。

　　这两房地产市场下滑，今年各地出台了一系列刺激政策，但是要论政策力度谁都比上郑州，要论上热门次数，其他城市在郑州面前都是小弟，我们先来回归一下郑州为房地产所做的努力：

　　郑州是今年头部个放开限购的省会城市：3月1日，郑州发布《关于促进房地产良性循环和健康发展的通知》中“鼓励老年人来郑州投亲养老，允许投靠家庭新购一套住房。”

　　郑州也是今年头部个重启货币化棚改安置的省会城市：同样是3月1日发布的《通知》中明确表示“推行货币化安置。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。”

　　郑州还是头部个实施房票棚改的省会城市，房票政策的确不是郑州原创，但是之前还没有任何一个省会城市实施房票，郑州也算是头部个吃螃蟹的省会城市了。

　　郑州“敢为天下先”出台了这么多“头部个”房地产刺激表面上是为了帮助开发商卖房子，但实质是为了多卖土地，郑州也是今年头部轮集中供地蕞晚的一个城市，甚至很多城市第二轮都已经拍了郑州还没有拍头部轮，22号郑州终于完成了头部轮集中供地，我们来看结果。

　　总体数据：成交15块土地，2块溢价出让，13块底价出让，成交金额106.74亿元，相比去年头部轮集中供地下滑74%，全国22个重点城市下滑比例排行倒数第7名，整体来说郑州的头部轮集中供地不是全国蕞惨的一批，但是下滑比例超过全国平均水平，各房企没有为郑州的一系列政策买单。

　　从成交的15块土地来看，民企拿地6块，金额36.6亿元；国企拿地2块，金额17亿元，剩下7块土地全是郑州市政府自己的平台公司拿地，贡献了53.4亿元，总体国企和平台公司拿地比例来说和全国头部轮集中供地的平均水平差不多，其中有两个细节比较有意思，其中一块拿地的主体河南省咏麟置业是今年6月1日才成立的；还有一个就是前几天比较火的一个郑州烂尾项目的股东河南永威置业竟然还拿了一块土地，郑州人民政府对于开发商的保护、呵护力度可见一般，一边项目烂尾，一边继续拿地。

　　总体来说尽管郑州已经出台了所有自己能出的刺激政策，但是房企还是不买单，还得靠自己亲自下场拿地挽救面子。