时隔5天郑州再出土地新规！宅地集中供应1年或只卖3次地！
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原标题：时隔5天，郑州再出土地新规！宅地集中供应，1年或只卖3次地！
2月23日，郑州市自然资源和规划局以紧急通知的形式下发文件。就在5天前，春节假期上班第一天，《郑州市土地管理工作实施细则（试行）》刚刚发布。
从发布时间，间隔天数，文件紧急程度来看...郑州土地市场的大变革势在必行。
紧急通知中，明确规定航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。
这场关于土地供给侧的改革并不让人意外。
与郑州发布紧急通知前后脚，天津、青岛等多个城市同样下发通知或开会统筹，宣布改革土地供应市场。
有的城市直接出了细则，规定了出让频次，具体时间。不难判断，郑州接下来在土地供应上的细则也将大差不差。
天津规定，2021年度住宅用地试行两集中同步公开出让。
集中发布出让公告：全市原则上全年不超过3次，时间间隔和地块数量相对均衡。
集中组织出让活动：批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。
青岛同样严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，集中发布出让公告、集中组织出让活动。
全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。
除了已正式下发文件的城市，还有多个网传信息：
济南、武汉、深圳全年都将采用3次集中供地。
济南，5月上旬、8月下旬、10月下旬发布3次住宅用地出让报告。
武汉通气会，5月、8月、10月发布3次住宅用地出让报告。
深圳网传信息，3月中下旬，二三季度，三季度末四季度初3批次供地。
不出意外，接下来还有近20个城市陆续跟进。
这和前一段网传消息正好对应。全国22个重点城市住宅用地都将按照两集中的新规进行土地出让——2021年发布住宅用地公告不能超过三次。
包括：北上广深、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。
未来，这22座城市一年都将只卖三次地。
面粉市场供应起变化，面包自然有影响。
这是2020年，郑州主城范围内城镇住宅（包括商务金融兼容城镇住宅）的成交明细。
注：数据来源国土资源交易网站，仅供参考。
1、我们按成交日期来算，平分到每月，郑州住宅出让土地7块左右。如果按照土地供应新规，一年3次供地，基本上一次推量30块左右，大郑州范围内还会更多。
30多宗住宅用地同一时段集中推量，对控地价、控房价有一定好处。
竞拍房企的资金会相对分流，单一宗土地的竞拍压力会相对减少，土地竞拍溢价率相对得到一定控制，楼面价也会相应得到控制。
举个简单的例子——这两年土拍火热的双湖科技城。
金盏街以南核心区域，区位不大，很多住宅地块都临近主干道、地铁、商业、甚至很多都能观湖，换句话说，共享配套。
容积率基本都在2以内，限高60米，产品也多以洋房+小高为主。
前几天的地块，据说中海、万科、保利等房企都在抢，但最终来自杭州的保亿到手。
拍了1个多小时，溢价率近40%。楼面价是区域有史以来片区最高楼面价6957元/㎡，比2020年底保利拿的楼面价要高出800元。
很多人担忧，在双湖本就竞争激烈的当下，这楼面价要盖什么样的高端产品才能挣钱？产品怎么定价？落地产品会不会减配？
土地供应改革之后，一年只卖3次地，这样的地块至少同时会推2-3块，甚至更多。大家分散竞拍，地价自然能得到相对控制。
2、30多宅地同时推向市场，地块良莠不齐，优质地块的竞争会更加激烈，流拍现象也将大大增加。
过去的2020年，郑州大多数住宅用地没有流拍，大多底价出让，当然，也有一些高溢价地块。
碧桂园溢价70%，大战50家房企！
碧桂园天玺湾，就是碧桂园溢价70%拿下的杨金地块。
据说，前期有近50家房企（包括马甲）参与竞争。
有中海、华润、远洋、保利、金茂、万科、华发、碧桂园、华侨城、金科、正荣、美的、旭辉、雅居乐、中梁、融信、阳光城、金地、建业、绿都、正商、锦艺、亚新等。
这块地被这么多家房企盯上，不意外——地块稀缺。
北龙湖北部，低密片区；净地公开出让；西侧距离贾鲁河600多米；距离东三环2公里左右；享受北龙湖优质配套；周边楼盘售价20000+，有巨大利润空间。
下一块稀缺宅地，还不知道在哪儿？所以房企披着马甲也要上！
抓瞎拍地的现象将大大减轻。土地集中出让，一年只卖3次地，很多土地都将集中挂牌。
未来还有没有地供，这些地都在哪儿，什么时候供？信息都很明晰，对于开发商来说，好城市、好地，一定会竭尽全力去抢。
3、 房企或将进一步洗牌，融资成本低的国资、稳健的民营企业有获取优质地块的机会。
这是2020年，房企郑州拿地面积TOP3，一水儿的大房企，外来房企。
这是央企保利拿地明细，这些地，随便拿出一块儿，都让很多开发商羡慕。要不就在主城核心地段，要不就是网红新区核心地段。
这样的情景在土地新规之后，或许会发生变化。
现金流是开发商滚动开发的保障，土地集中出让之前，大房企现金流滚动，可以靠时间差参与多个城市、多个地块的分散开拍。
改革之后，每年全国22个重点城市只卖3次地，很多城市集中推地的时间都是重合的——3月、6月、9月。
全国热点城市，三月同时推地。你是开发商，你如何选？
最大程度集中资金，专攻优质城市、优质地块的竞拍！
这样一来，大房企参与地块竞拍数量减少，融资成本低的国资或稳健的民营企业有获取更多优质资源的机会。
4、土地集中出让，不可避免，房企扎堆开盘，价格竞争变激烈。 对房产营销端来说，挑战重重，产品力才是关键！
一年发布3次土地出让，集中竞拍，拿地之后，很多房企的入市、开盘将会挤到一起，没有时间差可打。
竞争不可避免加剧。产品如何定位？户型、景观如何做出差异化？价格怎么定？挑战重重。
更严峻的是，如果大量集中入市的土地都集中在一个区域内，那价格竞争势必激烈。
对开发商来说，修炼内功是必须的，对购房者来说，自住下场是必须的。
5、最后，还得提醒大家：盯紧主城核心地段，避开四五线城市、城市远郊地段。
全年土地集中出让只有3次，什么土地，在哪儿？所有信息都是摆在台面上的。
这意味着开发商，会把钱用在刀刃上，集中冲击重点城市、优质地块。
四五线城市住宅用地、地段偏远、配套稀缺的住宅地块流拍的可能性将大大增加。
这些流拍的宅地只能等下一次出让，或者下一年继续拍。城市远郊区域的房价会怎么样？自己想！
土地新规作为一项长期调控政策对控地价、稳房价有一定作用。郑州、青岛、天津只是开始，接下来，将会有更多城市跟进两集中土地出让政策。
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