郑州救市：大拆大建后地产困局待解
郑州中心城区北龙湖在建的楼盘。 （南方周末记者 卫琳聪/图）
“7·20”洪灾之后，一家本土地产公司调研了郑州市场的情况，从银行提供的存款率、贷款率、信用***逾期率等各项数据来看，情况不乐观，“发现大家是线年郑州计划出台政策每年吸引大学生20万留郑，并鼓励外来务工人员在郑州买房，差不多就能把郑州商品房存量消化掉。”
现在整个郑州主城区的棚户区改造已基本结束，仅剩下零星区域尚未完成，即便进行货币化安置，对一级土地市场影响也非常有限。
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文｜南方周末记者 卫琳聪南方周末实习生 闫一帆责任编辑｜冯叶2022年3月6日，在河南郑州一家贝壳签约服务中心，来办理房产签约的人挤满了大厅。李严亮已经有一段时间没看到这样的场景了，一周前，这里还访客寥寥。他今年36岁，在郑州做了近十年房产中介。他平时开一辆白色大众轿车，每天带客户看房。在此五天前，《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（下称《通知》）发布，提出19 条楼市“松绑”举措，成为首个全面放松限购限贷的城市。政策一落地，郑州楼市像开春后的天气一样迅速升温。李严亮和他的大众轿车再度忙碌起来，他把签约中心的热闹场景拍下来发了条朋友圈，配文写道：“好房子遇见好政策。”过去一年，郑州楼市量价齐跌。房地产研究机构中指研究院数据显示，2021年郑州市区商品住宅成交面积不足千万平方米，同比下降12%，创2015年以来新低。同期，国家统计局数据显示，全国商品住宅销售面积同比增长1.1%。2022年2月15日，郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会召开，代市长何雄在会议上坦言，“郑州房地产市场现在遇到一些小困难，但将来不会有大问题。市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整。”半个月后，《通知》发布。“再不救，开发商都跑完了。”李严亮说。他估摸着房价要涨，瞅准机会劝客户下手，“你要是懂行的，蕞近这一个月就赶紧弄一套”。1洪灾、疫情李严亮清楚记得，2021年“五一”时，他的一位客户在管南片区买了房，当时毛坯房的价格在17000元/平方米以上。到了下半年，房价急转直下，这一片区精装修的房子都降至不足16000元/平方米，客户后悔不迭。管南片区位于郑州南部，横跨三环和四环，乘公共交通到市中心需要1个小时左右，是郑州的“刚需聚集地”。“没办法，谁也没有前后眼，不知道7月份会来一场暴雨。”李严亮仍有些后怕，在那之前，郑州房价一直在稳步上涨。2021年7月17日至23日，河南省遭遇历史罕见特大暴雨，发生严重洪涝灾害，郑州市在7月20日这一天受灾尤为严重。据国务院灾害调查组核查评估，灾害共造成河南省150个县（市、区）近1500万人受灾，直接经济损失超过1200亿元。其中郑州市损失409亿元，占全省34.1%。新华社报道显示，水灾尚未平息，2021年7月30日郑州暴发新冠肺炎聚集性疫情。得到控制后，11月份再次出现阳性病例。2022年开年，郑州又一次遭遇疫情，至1月15日，全城已启动第8轮全员核酸检测。“一场7·20大水，郑州房地产这一块几乎是瘫痪了。一直到后半年，郑州又出现三波疫情。”李严亮眼看着郑州房价迅速下跌，管南等位于郑州三四环位置的刚需片区降价明显，平均降价1000元/平方米。位于管南楼盘融创城的一位销售人员告诉南方周末记者，这个楼盘在2021年开盘时售价17000元/平方米，接连遭遇暴雨和疫情后，从9月份开始降价，目前优惠价每平方米不到15000元。“头部批买我们房的客户因为买价高还维过权。”上述销售人员透露，“有个客户买了126平方米，当时付的总房款比现在高将近15万。”王军在郑州打拼了十几年，原本一直在建筑工地上开挖掘机，7·20大水后工地停工，直到现在也没有复工，只好开起了网约车。“一天干十几个钟头，好的时候能挣万把块钱，不好的时候只有六七千块钱。”十几年来，王军看着郑州房价不断攀升，到现在也没有买房。张成原本在工艺品厂上班，现在专职做网约车司机。之前的工厂为了节省房租，2021年从郑州搬到了地价更便宜的许昌市。搬迁那天是7月16日，郑州开始下雨，虽然在7月20日受灾蕞严重前完成了搬迁，但厂里的石膏模具还是淋坏不少。其实自2020年新冠疫情暴发以来，张成已明显感觉厂里的效益开始下滑。7·20大水之后，身边开网约车的人更是多了起来。“以前早上七点半，我住的地方附近蕞多有一两辆车接单，现在蕞多的时候有十辆。”来郑州8年，张成终于在2021年买了房。房子位于高新区四环外，是一套面积不到90平方米的小三居，均价12000元/平方米。几个月后遭遇7·20大水，房价开始下降。安居客显示，目前郑州高新区部分楼盘均价在1万元/平方米左右。2棚改大户郑州楼市曾经历过狂飙突进的时代。原郑州市房地产信息协会副会长上官同君告诉南方周末记者，2015年下半年开始，郑州楼市价格出现井喷式上涨，地王频现，甚至上演千人抢房的场景，价格一路上涨至2016年顶峰。“当时郑州各个楼盘进入以周为时间单位的涨价浪潮中，每周每平方米少则涨两三百，多则五六百，甚至上千元。”上官同君说。国家统计局数据显示，2015年郑州商品房均价7537元/平方米，较上一年稍有回落（7571元/平方米）。2016年价格已达8163元/平方米，涨了8.3%。2015年郑州商品房销售面积尚不足2000万平方米，2016年已超过3000万平方米，增幅50.6%。“郑州楼市线年，这段时间刚好是去库存和棚改。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉南方周末记者。“郑州在二线城市里面算是棚改量非常大的，而且是短期内大规模拆。”李宇嘉说。国务院曾制定“三年棚改计划”，要求2015—2017年全国改造各类棚户区住房1800万套。作为人口大省的河南随即提出，2015—2017年全省改造棚户区住房100万套，占全国目标的1/18。郑州又承担了河南棚改的大头。按照郑州市政府公布的数据，2015—2017年，郑州每年新开工棚户区改造住房都在10万套以上，三年间改造的棚户区住房数量总计占河南全省目标近三分之一。2016年后，棚改转向货币化安置，郑州提出“力争货币化安置率达到50%”。大量手持现金的拆迁户涌入楼市，迅速推高价格。3“大郑州”时代经过三年攻坚，2019年开始，各省开始下调棚改目标。河南省当年下调至15万套，同比缩减超70%。但在棚改逐步退出的同时，郑州开始扩建新城。2016年，国务院批复确认郑州国家中心城市地位，此后郑州加快扩大市区规模，开启“大郑州”时代。2018年2月，郑州市公布《郑州建设国家中心城市行动纲要(2017—2035年)》，提出“优先完成中牟、荥阳、新郑的撤县(市)改区，加快推进新密组团、登封组团、巩义组团建设，尽快实现全域城区化”。环郑州区域由此成为房地产开发热土。克而瑞数据显示，2016年之后环郑区域每年的供应建面持续增长，从2016年的不足2000万平方米增长至2019年的3309万平方米，三年内增长近70%。2017年，从全国布局的碧桂园，到深耕本地的正商、康桥，房企纷纷发力环郑区域，郑州日报曾报道称，“楼市环郑州时代悄然启幕，多地成开发商争抢香饽饽”。大拆大建下，郑州楼市留下了大量库存。克而瑞数据显示，2022年2月，郑州主城区商品住宅库存量超过1200万平方米，去化周期接近43个月。环郑区域去库存压力更大，2021年2月去化周期已超过50个月。“（这个水平）非常高，超过18个月就属于供应过剩了。”李宇嘉说。克而瑞数据显示，2022年1月，30个二线年，郑州位列其中。此外，据中房数据研究院，2021年郑州土地财政依赖度高达100%，处于超高等级。这意味着郑州2021年的一般公共预算收入和土地出让金相当。李宇嘉分析，由于房地产库存过剩，当货币化棚改带来的购买力退出，政策管控严格下又难以加大金融杠杆，实际购买力不足就显现出来。“一退潮就会发现很多人其实在裸泳。”张莹倩在郑州本地一家房企负责品牌营销工作，入行超过10年。她告诉南方周末记者，7·20洪灾之后，公司调研了郑州市场的情况，从银行提供的存款率、贷款率、信用***逾期率等各项数据来看，情况不乐观：“发现大家是真没钱。”“郑州发布”公布的数据显示，2020年郑州人均存款71122元，在23个GDP过万亿的城市中居第20位，下降2位，在人均存款百强榜中排名第85位，下降32位。近年来，环郑区域凭借较低的房价吸纳了郑州大量新增人口。水灾和疫情之后，这些区域房价下跌明显。房地产咨询机构克而瑞数据显示，2021年环郑区域商品住宅市场成交均价不足8000元/平方米，较2020年下降4.9%。不过，代市长何雄在上述会议说，在之前没有疫情时，郑州每年人口净流入40万，住房需求非常旺盛。2022年郑州计划出台政策每年吸引大学生20万留郑，这些留郑大学生如果三年内买房，需求总量预计超过1000万平方米；郑州还计划出台支持政策鼓励外来务工人员在郑州买房，未来两年这一需求总量也在2000万平方米左右。仅此两项，差不多就能把郑州商品房存量消化掉。“（跌价）主要是三环外的房子。”金茂·保利如意府一位销售对南方周末记者说，2021年以来，该楼盘所在的中心城区北龙湖片区的豪宅价格变化不大。4大力救市郑州救市力度之大前所未有。具体政策包括允许有老人投靠的家庭新购一套住房；已拥有一套住房但还清房贷的家庭再次购房执行首套房贷款政策；将土拍保证金蕞低比例下调至挂牌价20%，允许成交一年内分期缴纳等。此外，在2月15日召开的郑州市委全会暨市委经济工作会上，代市长何雄表示，郑州将采取降低二手房交易个人所得税等措施，鼓励市民卖小买大、卖旧买新，拉动市民改善型住房消费。半个月后，郑州楼市传出取消二手房交易20%差额税，按照核定价1%征税的消息。郑州市税务局对南方周末记者表示，目前并未收到取消20%差额税等相关通知，按1%核定比例缴税仅限于房主无法提供证明房屋原值的凭证等特殊情况。但多位郑州当地房产中介告诉南方周末记者，在实际二手房交易中，自3月份开始，如果房主不提供证明房屋原值的凭证，房管部门不再像以前一样调档查询，而是允许房主以核定价缴纳出售总额1%的个人所得税。张莹倩认为，上述不少政策主要利好改善型用户，刺激这部分用户将二手房置换，再购买新房，二手房则由刚需用户接盘，但刚需用户目前购买力有限。张莹倩在政策出台后特意关注了一下郑州本地房产圈的群，发现销售人员聚集的群里大都比较热闹，大家纷纷讨论政策出台可能对销售量带来拉动。但负责拿地和投资的同行大都态度冷淡，群里依然安静。她还透露，自己所在的公司目前依然没有拿地或开拓新项目的计划。郑州救市另一个重点是重推货币化安置。2022年3月8日，郑州市出台《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》，提出“集中利用3年时间，大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成”。但经过前几年大规模的棚户区改造，目前郑州可改造空间似乎不大。有着“河南王”之称的建业地产在2016年的去库存和棚改货币化政策下规模性爆发，进入千亿房企俱乐部。但公司品牌负责人殷泽告诉南方周末记者，现在整个郑州主城区的棚户区改造已基本结束，仅剩下零星区域尚未完成，即便进行货币化安置，对一级土地市场影响也非常有限。殷泽还表示，新政策尚未对建业地产产生直接影响，目前公司并无销售或土拍方面的计划调整。中原地产首席分析师张大伟向南方周末记者分析，此次郑州救市政策的核心是放开对二套房的限制，业界蕞关心的是，其他城市是否会效仿，这将对全国楼市产生较大影响。诸葛找房数据显示，截至3月8日，2022年已有55个城市出台政策，从放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率等方面放松楼市管控。两会上发布的国务院政府工作报告，提到楼市时，在强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位同时，增加了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”这一表述。（应受访者要求，李严亮、张成、王军、张莹倩系化名）
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