郑州楼市放大招，土地市场新标准

　　根据国家统计局数据显示，自2021年8月份以来，郑州新房、二手房销售价格已连续6个月环比下跌，郑州房产中介网站显示，目前郑州二手房均价在1.3万元/平米左右。在面临楼市如此低迷，3月1号，郑州楼市出台了19项新政策措施。

　　1，《通知》发布19项措施，保障大学生在郑安居。对博士研究生、硕士研究生、本科毕业生（技工院校预备技师、技师）、专科毕业生（技工院校高级工）在郑创业就业的，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的按照政策给予购房补贴。

　　2，降低个人住房消费负担方面，《通知》提出，引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。

　　3,此外，放宽了老年人之子女、亲友在郑州的购房条件。《通知》明确，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。

　　郑州成为首个取消“认房又认贷”大城市

　　首套结清之后再买第二套房，普遍执行首付五成、利率上浮的政策。郑州此举，无疑是大力支持更多人购买第二套房，让二套房买家不仅可以减少两成首付，以三成首付轻松购买第二套房，这是全国首次实行的大城市。

　　土地竞拍保证金蕞低比例下调至挂牌价的20％，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。

　　此前土拍政策，郑州土拍住宅用地土地竞拍保证金比例是挂牌起始价的50%，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后5个工作日内将竞买保证金转为土地出让金，住宅用地和住宅兼容用地1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款。

　　土拍保证金从50%变成20%，按一块总价10个亿的宅地来测算，此次新政下，房企缴纳的保证金少了3亿元，且剩余部分还可以分期缴纳。

　　为了改善住房市场供给，郑州市将进一步稳定住宅用地供应节奏。按照通知要求，依据各片区商品住宅去化周期情况，合理确定新增住宅用地供应量，确保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18个月时，适度增加住宅用地供应量。

　　为何确定这样的标准呢？根据克而瑞数据显示，2016至2021年期间，郑州的新房销售去化率一直处于上升态势。截止2021年主城区去化周期飙升至17个月，特别是环郑的压力是比较大，2021年直接飙升至36个月。土地供应明显过剩。

　　6，二手房交易新政策取代差额税？

　　核心大招？？？3月1日，网传郑东新区税局开始执行二手房交易新政策。取代过去的差额税。

　　1、个人转让住房，无法提供完整准确的房屋原值、有关合理费用凭证的，按1%核定比例征收个人所得税。

　　2、个人转让住房，能够提供完整准确的房屋原值、有关合理费用凭证的，按差额20%税率征收个人所得税。

　　是否可以提供原值票据，由业主自己选择、自行承诺。

　　虽然没有正式官宣，但是不少区都传出执行新政策的消息。

　　这意味着。曾经一套100万的住房，现在市场价120万，现在出售只需要缴纳1%的所得税1.2万，而二手房曾经交易的差额税：120万—100万=20万，20万执行20%差额税为4万，这也是过去郑州二手房低迷的重要原因。税率的大大减少，对于改善性需求来说，是巨大的利好。

　　后续的政策是否全面实施，还需要求证，不过取消二手房差额税可能性还是很大的，不然会误伤改善型需求。

　　从政策看，这几乎接近全面放开限购，属于大规模政策松动。郑州早在2018年GDP已经破万亿，人口接近1300万，同时获批国家中心城市，郑州是中国中部省份的交通枢纽。河南省常住人口9941万，户籍人口1.15亿人。从经济和人口体量来看，郑州楼市不该如此低迷。

　　那么郑州楼市为何如此低迷，深层次的原因？

　　竞争力的偏弱，在人才吸引，人口流入上体现的很明显。

　　1，郑州市明确了电子信息、汽车及装备制造、新型材料、现代食品、生物医药、铝加工制品等六大工业为主导产业。2020年电子信息产业总产值已达到5300亿元，占GDP比重为44.1%。但当地电子信息企业多为外来企业，缺乏本土领军型企业，如富士康，富士康虽然带动了大量的就业，但是属于行业产业链的中低端，以工人就业为主。可替代性较强。科技含量不高。

　　2，优秀的上市公司不多，郑州目前有A股上市上市公司31家，相比中部长沙A股上市有70家，合肥有68家。郑州明显上市公司数量不足。而且郑州蕞高市值安图生物只有3百亿市值，而长沙有爱尔眼科，三一重工这样千亿市值上市公司，合肥有科大讯飞和阳光电源千亿市值上市公司，差距还是不小的。

　　3，缺乏优秀的高校，除了郑州大学，211,985院校太少，这对本地科技发展是较大的劣势。

　　这点，本次政策调整依旧大大改善买房环境，在过去的郑州的政策，对于住房不炒，执行的是很到位的，比如二手房差额税，基本消灭了炒房团，高房贷利息，压制了大量买房需求。

　　2020年郑州GDP增速只有3%，2021年只有4.7%，这个数据在全国大城市几乎倒数第二，仅高于武汉。疫情和灾情明显影响到购房者的信心。在2020，2021两年货币政策如此宽松之下，郑州楼市房价没涨，是信心出了大问题。

　　1，郑州楼市确立了土地调控的一个标准，以18个月为准，这也代表未来土拍的市场趋势，通过控制土地供应量，维稳市场，面对市场的低迷需求，全国未来绝大数城市，可能面临控制土地供应。

　　2，为房企进一步减轻资金压力。分期付款政策，可以大大减轻房企的压力，增强企业拿地信心。未来越来越多城市通用。

　　3，郑州为二线城市提供了一个模板，虽说郑州是肯定的大城市，但是大而不强是经济的典型特征，这也意味，部分省会城市同样要跟风实施。

　　4，地产行业目前依旧是蕞脆弱的时期，从政策看，这次的宽松力度确实很大，也可以想象接下来，三四月份楼市会明显好转。不过小编还是要提自己的建议，当前的楼市政策核心在于保护金融系统，缓冲土地财政的压力，后市政策预料还会延续，但中期来看，市场政策会更加平衡。甚至税收制度会出现调整，随着多年房价的上升，未来风险可能更多出现在个人端，在世界受疫情伤害太大的今天，国际局势并不太平，置业需量力而行。

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