“三变四”、降地价、降保证金！2022郑州首批次集中供地发布！
市场背景：行业下行，楼市低迷，库存居高，新政提出供地节奏调整
去年下半年房企暴雷，项目停工及延期交付增多，房地产市场信心严重缺失，热度走低，企业拿地意愿进一步减弱。2021年郑州抗“汛”战“疫”，经济环境低迷，叠加房地产大环境转冷，行业内外交困，销售疲软，库存量居高，消化周期进一步拉长。
图1：2021-2022年郑州主城商品住宅库存及去化周期走势
鉴于市场转冷，库存承压，3月郑州新政提出“稳定住宅用地供应节奏，依据各片区商品住宅去化周期情况，合理确定新增住宅用地供应量，确保商品住宅供需平衡。”行业下行，区域分化加剧，科学合理的土地供应节奏，更能应对灵活的市场变化。2022年郑州集中供地轮次三变四，郑州市本年度第二、三、四次住宅用地集中出让活动拟于七月、九月、十一月组织实施。
一季度恰是房企偿债高峰，近期融资环境有所缓解，但多数房企流动性仍存较大压力，叠加疫情不稳，购房需求萎缩、楼市成交疲软，房地产到位资金下滑，销售回款进一步下降，房企资金面依然紧张，拿地态度谨慎；为了减少流拍现象，首批次供地规模缩减，二季度土地市场成交规模难追平去年同期。
在本批次供地中，出让条件也随市场环境变化做出了积极调整：
相较于去年三批次保证金要求为起始价的50%，本批次土地的保证金比例普遍做出下调。除北龙湖板块的郑政东出〔2022〕3号（网）保证金为起始地价50%，其余地块均下调为20%。
还有去年就曾在集中供地中出现身影的2宗地，不仅下调保证金，还同步下调起始地价、熔断地价及综合房价限价，为企业真金白银降低拿地成本，在调动拿地积极性下足功夫。
图2：未成交后再出让地块条件对标
而供地批次“由三变四”，对于政府供应及企业拿地均留出更多的调整空间，有利于提升政企双向灵活度。
头部，政府可以随市场变化及时调整供应结构，减少土地流拍现象，完成土地供应计划。
第二，同一批次供应量的减少，也意味着同一时期片区竞品减少，后续地块集中入市竞争的激烈将有所缓解。
第三，对于企业而言，供地批次增加即年内拿地机会也会增加，企业可根据节奏来及时调整资金储备，布局拿地，相比三批次时期更加灵活。
据统计，本次集中供地共计出让土地15宗，供地面积约995亩，计容建面约206.76万㎡，起拍金额约105亿，相较于2021年头部批次供地规模下降超7成，环比上一次供地规模下降超6成，下降幅度明显。
1、城改仍为主力，公开地占比1/3
从供地结构来看，本次郑州主城区集中供地挂出15宗，其中城改地10宗，公开地5宗，城改仍为主力，公开地占比1/3。在当前民企拿地意愿弱、央/国企托底下，郑州集中供地的方式和结构上均有调整，不难看出政府对市场的谨慎态度。相比于2021年第三批次供应的公开地占比达52%，但整体未成交率达44%的惨淡结果，调整是必然的。
图4：郑州2022年首批次供地点位图
2、近期活跃度增加，预申请5宗土地正式出让仅3宗，公开地新增北龙湖1宗、高新区1宗
4月18日，郑州市自然资源和规划局发布公告，试行国有建设用地使用权出让用地预申请制度。公告提到，国有建设用地使用权出让用地预出让公告发布后，有意向用地的单位在规定时间内，书面向市自然资源和规划局提交《郑州市国有建设用地使用权出让预申请书》，并作出相关承诺。根据用地预申请和土地市场情况，发布土地出让公告。目的是为了促进土地市场平稳健康运行，充分了解市场需求，科学合理安排供地规模和进度，进一步完善国有建设用地使用权公开出让制度。
在2022年的一批次土地集中出让公告发布前，郑州发布了共计5宗地的出让意向预申请公告，其中仅3宗土地出现在本次的土地出让公告中，二七区2宗土地未出让。在本次集中出让的5宗公开地中，除其他3宗预申请土地外，新增北龙湖、高新区各1宗土地。
3、终止土地降价再出让，2宗土地出让标准高
从本次出让的5宗公开地中可以发现，其中管城区郑政出〔2022〕3号（网）、北龙湖郑政东出〔2022〕4号（网）两宗土地为去年二、三次集中土拍中的撤牌用地，在今年重新出让中降低了保证金和起始价，在土地款的缴纳要求中，也可分期缴纳。土地市场持续遇冷，企业拿地热情减退现状下，政府推地条件开始放宽，从供应端减轻企业压力，促进市场回暖。
郑政东出〔2022〕4号（网）位于郑东新区北龙湖板块，地块定位为围绕新材料、生物医药、食品研发等领域，集科研、企业总部等功能为一体的产业项目，项目正式投入运营1年内引入1家上市公司总部及研发中心、2家小巨人企业总部及研发中心、1个国家级研发中心、1个省级技术研发中心。
而郑政高出〔2022〕2号（网）位于高新区冉屯路板块，周边配套成熟，通达性好，地块要求竞买人具备轨道交通线路建设及运营技术能力的证明文件，为郑州市首宗地铁上盖的项目，对开发企业的综合开发能力要求较高。
这两宗土地虽为政府储备用地，但在出让要求上标准较高，适配房企范围缩窄。
图5：一批次出让公开土地信息概况
截止2022年5月19日，主城区累计实现经营性用地供应仅1090亩，尚不足整年供地计划的10%。本次土拍虽然来迟，但并未缺席，在房企拿地意愿普遍不高的情况下，此次土拍更像是对当下郑州市场的一次考验，关系着郑州下半年的市场走向。
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