重磅发布了土地出让管理新规，对于“限地价、竞自持”土地竞拍模式明确了各个环节的实施细则。这项新规适用范围主要适用于郑州市市内五区，此举将郑州未来三年内的房价都定了...

　　地价评估时采用剩余法的合理利润值，原则上应控制为10%，每3年更新一次地价；

　　郑东新区、经开区、高新区以及市内五区非城改住宅用地，采取 “限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号方式出让。

　　城改项目用地采取熔断后转为一次竞地价方式出让，竞价规则按现行规则继续执行；

　　其中，熔断价为起始价的130%，起始自持比例 (2%)、自持比例增幅 (1%)、起始配建面积 (200平方米)、配建面积增幅(50平方米)。

　　限地价、竞自持：指报价达熔断价格后,依次限时竞自持比例和限时竞配建面积；

　　自持比例：指住宅商品房屋面积的自持比例 (不含物业用房等公用房产面积)；

　　——在安置房供应量相对充裕、租赁住房供需相对平衡区域，熔断后由网上交易系统随机摇号确定竞得人；

　　此外，文件还专门强调了土地计划更加精细化、系统化的管理办法，各区域不仅要公布年度土地供应计划，还要分解到每个季度，以达到供需平衡、提成土地供应完成率。

　　事实上，对于“竞自持”的土地出让方式，并不是郑州头部次提出。早在2021年1月8日，郑州市政府发布的通知中，对于定价、土地计划、稳调控等几个方面就提过新要求，但只是提了大概方向。

　　而昨天2月18日发布的新规中更细化、更落地、操作性更强，不仅提出了新方向，而且把具体落实方法和细则都已经明确到位，诸如地价评估的动态调控数学模型等等都有说明。

　　2016年12月，北京首次以竞自持方式挂牌出让地块，开启了竞自持土拍先河；2017年，天津、南京、杭州、上海等多地紧跟形势，接连发布了竞自持地块；

　　上海还推出了全国首宗“全自持”地块，只租不售宅地，自持100%长达70年；

　　2020年9月，长沙跟进，部分地块采取“限地价/溢价+竞自持面积+摇号”方式挂牌出让；

　　2020年11月，浙江台州等地出手，实行“限地价、竞自持（或配建）”土地出让方式，严格控制溢价率和楼面地价；

　　直到如今，郑州加入竞自持行列，终于跟上了这轮新一线城市的步伐，可喜可贺。

　　降得更猛的平原新区，从1万出头，降到了5700，蕞低盘首开只有5288，整个区域2016年-2019年，真正出现了价格腰斩；

　　就连主城区也没坚守住，价格下调幅度超过2000+的有好几个，四环甚至首次出现了9000+的高层毛坯价。

　　谁能想到，郑州这个热度并不高的城市，2020年头部次出现了二三十家房企组织的不降价联盟，头部次因为房价下降登上了热搜。

　　供应层面：累计供应建面1505万㎡，同比-24%； 成交层面：累计成交建面1522万㎡，同比-10%；

　　市场下调，预期下调，交房品质下调，维权泛滥这是去年年底的市场真实状态。市场背后的另一面，大牌房企、有实力的房企拿不到好地，手里有大量储备地、优质地的房企，要么产品做的太烂，要么握在手里啥都干不了，好好的地块搞成半烂尾状。蕞艰难的一年过去了，2021年，你所看到的情况都会慢慢好转。

　　1小房企拿地会更难，好位置地块基本拿不到了（自持难度大，对房企要求高）；

　　（按照细则中规定，拿地销售房价浮动10%，地价基础价3年更新一次，拿地交房周期3-4年左右，房价年涨幅其实达不到10%。）

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